Odpowiada [b]Tomasz Tatomir[/b], radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy.
– W tym przypadku nie mamy do czynienia z czynszem, lecz z tzw. opłatami mieszkaniowymi. Kodeks cywilny przewiduje obowiązek płacenia czynszu za możliwość używania jakiejś rzeczy przy umowach najmu czy dzierżawy. Opłaty mieszkaniowe mają natomiast inne źródło i regulują je odmienne przepisy.
Generalnie rozróżnić można dwie sytuacje. Pierwsza zakłada, że czytelnik wprawdzie stał się posiadaczem mieszkania, ale nie nastąpiło jeszcze podpisanie aktu notarialnego przenoszącego na niego prawo własności. Wtedy właścicielem lokalu pozostaje deweloper. W drugim przypadku zakupowi mieszkania towarzyszyło podpisanie odpowiedniego aktu notarialnego i dlatego czytelnik nie jest jedynie jego posiadaczem, lecz również właścicielem.
Jeżeli nabywca jest już właścicielem mieszkania, to zastosowanie znajdą przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi obowiązany jest do ponoszenia nie tylko kosztów utrzymania własnego lokalu, lecz również kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki, wydatki na utrzymanie porządku i czystości czy wynagrodzenie zarządcy. Koszty te powstają najczęściej zaraz po wybudowaniu mieszkań, jak również w trakcie przeprowadzania w nich prac adaptacyjnych. Dla obowiązku ponoszenia tych opłat nie ma znaczenia, czy wydana została zgoda na użytkowanie osiedla, czy nie. Właściciele lokali są bowiem zobowiązani do ich ponoszenia, nawet jeżeli nie mogą jeszcze używać ich do celów mieszkalnych.
Z listu wynika jednak, że mamy do czynienia z drugim przypadkiem, tzn. akt notarialny przenoszący własność lokalu nie został jeszcze podpisany. Oznacza to, że zgodnie z ustawą o własności lokali przyszły właściciel nie jest zobowiązany do ponoszenia opłat mieszkaniowych. Właścicielem mieszkań pozostaje deweloper i to on, zgodnie z ustawą, powinien zarządzać osiedlem i ponosić powstałe z tego tytułu koszty. Powszechną praktyką jest jednak wprowadzanie w umowach zobowiązujących do wybudowania i sprzedaży lokalu zapisu przenoszącego na nabywcę mieszkania koszty zarządu już od dnia odbioru lokalu. Tego rodzaju postanowienia mieszczą się w ramach swobody umów, choć mogą być uznane za niedozwoloną klauzulę umowną, gdy są zbyt wygórowane. Konieczne jest więc dokładne zapoznanie się z treścią umowy. Nabywca będzie zobowiązany ponosić opłaty, jeżeli zgodził się płacić deweloperowi od momentu przejęcia lokalu, a nie od dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności.
