Drogie mieszkania bezczynszowe od dewelopera to chwyt marketingowy

– To chwyt marketingowy – uważa Zbigniew Malisz, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Może osoby, które kupiły takie lokum, nie płacą czynszu, ale nie oznacza to, że nie ponoszą kosztów. Ponoszą, i to niemałe.

Mamią w ogłoszeniach

Z reklam wynika, że mieszkania bezczynszowe znajdują się w niewielkich domach na kameralnych osiedlach, nie mają klatek schodowych, garaży, wind, w ogóle nie ma części wspólnych nieruchomości. Nie trzeba też płacić za sprzątanie, oświetlenie i zarządzanie nieruchomością ani wikłać się w kontakty ze wspólnotą mieszkaniową. Po prostu rewelacja! Tymczasem prawda często bywa inna.

– Zawsze kompleks budynków ma części wspólne, czy to w postaci drogi dojazdowej i jej oświetlenia, czy też instalacji wodociągowo-kanalizacyjnej, trawników etc. Dzieje się tak, nawet jeżeli każde z mieszkań ma osobne wejście bez klatki schodowej – uważa Rafał Dębowski, adwokat. – Właściciele lokali zaś jako współwłaściciele części wspólnych muszą ponosić koszty utrzymania.

Często są one dużo wyższe niż np. w wielolokalowym bloku z pięcioma klatkami schodowymi, rozkładają się bowiem na mniejszą liczbę właścicieli.

Poza tym fakt, że nie zapłaci się wspólnocie np. za wywóz śmieci, nie oznacza, że ich wyrzucanie jest darmowe. Większość kosztów po prostu regulują sami właściciele, bez pośrednictwa zarządu wspólnoty.

Tego jednak reklamy już nie mówią.

Nieosiągalna jednomyślność

Są dwie formy zarządzania lokalami: albo z ustawy o własności lokali (dalej: uwl), albo z przepisów o współwłasności z kodeksu cywilnego. Z uwl wynika, że nie zawsze na osiedlu bez czynszu ucieknie się od wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli bowiem w jego skład wchodzi więcej niż osiem lokali znajdujących się w jednym budynku (lub kilku położonych na terenie tej samej nieruchomości), to czy się tego chce czy nie, wspólnota powstanie z mocy prawa i muszą obowiązkowo przynależeć do niej wszyscy właściciele lokali. Tam natomiast, gdzie lokali jest mniej, właściciele rządzą się przepisami o współwłasności z kodeksu cywilnego.

– Wspólnota mieszkaniowa jest dużo lepszą formą zarządzania nieruchomością niż przewidziana w k.c. – uważa Michał Wysocki, radca prawny. – Decyduje w niej bowiem większość. We współwłasności, o której mowa w kodeksie cywilnym, wszystkie decyzje przekraczające zwykły zarząd, np. dotyczące remontu, wysokości opłat, muszą zapadać jednomyślne, co jest często niemożliwe do osiągnięcia. Poza tym nie ma żadnej prawnej formy organizacji dla takiego osiedla i jeżeli właściciele nie zdecydują się na wspólnotę, mogą co najwyżej założyć stowarzyszenie lub fundację. Nie są to jednak organizacje powołane do zarządzania nieruchomościami, a przynależność nie jest obowiązkowa, zawsze więc znajdzie się ktoś, kto nie zechce należeć i płacić.

Częściej więc dochodzi do sporów znajdujących finał w sądzie.

Co wchodzi w skład zaliczki

Główne wydatki składające się na zaliczkę płaconą przez właściciela na utrzymanie nieruchomości wspólnej:

Art. 14 ustawy o własności lokali