Gdy spółdzielca spłaci swoje długi wobec spółdzielni, nie ma przeszkód, by zawarła ona z nim umowę o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu. Wystarczy tylko umowa pisemna, forma aktu notarialnego nie jest potrzebna. Do przekształcenia wystarczy zwykła umowa pisemna.
Przykład 1
Mieszkanie lokatorskie
W 1970 r. Jan Wiśniewski dostał przydział na mieszkanie lokatorskie (50 mkw.). Było ono wówczas warte 200 tys. zł (przed denominacją). Wniósł do spółdzielni 10 proc. jego wartości – tyle wyniosła zaliczka na wkład mieszkaniowy, czyli wówczas 20 tys. zł.
Pozostałą część kosztów budowy tego lokalu (tj. 90 proc.) spółdzielnia sfinansowała z kredytu zaciągniętego w państwowym banku, z czego 50 proc. spółdzielni umorzyło państwo. Później Jan Wiśniewski spłacał spółdzielni resztę kredytu.
Teraz, chcąc zmienić status swojego mieszkania na własność, musi zapłacić nominalną kwotę kredytu umorzonego spółdzielni przez państwo, czyli 9 zł. Do tego dochodzą koszty notarialne i sądowe, czyli 1200 zł.
Przykład 2
Mieszkanie własnościowe
Krzysztof Kowalski zajmuje z rodziną mieszkanie własnościowe (70 mkw.). Ma ono czystą hipotekę, nie ciążą na nim żadne kredyty, jednak Kowalski zalega z opłatami za mieszkanie. Jego dług wynosi już 10 tys. zł. Dopiero gdy go zapłaci, spółdzielnia przeniesie na niego własność mieszkania.
Uwaga! Władze spółdzielni mają sześć miesięcy od daty złożenia wniosku na zmianę statusu mieszkania lokatorskiego lub własnościowego w pełną własność, pod warunkiem że stan prawny gruntu pod blokiem jest uregulowany.
Własność czy własnościowe
Wielu osobom własnościowe prawo myli się z pełną własnością. Różnica podstawowa jest taka, że właścicielem mieszkania własnościowego jest spółdzielnia, a spółdzielcy przysługuje tylko słabsze prawo, tzw. ograniczenie rzeczowe. Inaczej jest w wypadku pełnej własności. Właścicielem jest spółdzielca. Przysługuje mu udział w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie, na którym stoi budynek, a jego lokal ma księgę wieczystą. Sam też opłaca podatek od nieruchomości oraz opłatę za użytkowanie wieczyste.
Prawo własnościowe jest oderwane od gruntu. Nie musi mieć księgi wieczystej, a sprawami fiskalnymi zajmuje się spółdzielnia. Oba rodzaje praw (własnościowe i własność) można sprzedać i osiągają takie same ceny na rynku. I jedno, i drugie można też odziedziczyć, a komornik przeprowadzi z nich egzekucję, gdy popadnie się w długi. Jest jeszcze jedna istotna różnica.
Pojawia się ona w postępowaniach administracyjnych np. o wydanie pozwolenia na budowę. Jeżeli np. obok bloku spółdzielczego będzie powstawał wieżowiec, który ewidentnie zabiera światło słoneczne, to posiadacz własnościowego prawa nie będzie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę tego wieżowca, a właściciel może być. Oznacza to, że ten pierwszy nie będzie mógł zgłosić zastrzeżeń co do planowanej budowy. Prawo do tego będzie miała spółdzielnia.
Wady i zalety bycia na swoim
Bycie właścicielem ma swoje plusy i minusy. Bez wątpienia, posiadając mieszkanie na własność, posiada się majątek, który zawsze można sprzedać. Nie mniej jednak osoba, która nie ma wysokich dochodów i zdarza się jej nie płacić rachunków za mieszkanie, musi liczyć się z tym, że jest mniej chroniona przez przepisy przed eksmisją. Co to oznacza?
Otóż jest ustawa o ochronie praw lokatorów, która jak sama jej nazwa wskazuje, obejmuje lokatorów. Do tej kategorii zalicza osoby posiadające lokatorskie i własnościowe prawo, właścicieli już nie. W razie eksmisji tym dwóm pierwszym grupom sąd musi obowiązkowo w wyroku eksmisyjnym przyznać praawo do lokalu socjalnego w sytuacji m.in., gdy mają dzieci na utrzymaniu, są chorzy, bezrobotni etc.
W wypadku właścicieli zależy to od dobrej woli sędziego. Poza tym, jeżeli chodzi o mieszkanie lokatorskie, to nie podlega ono egzekucji, tzn. jeżeli np. jego posiadacz narobił długów, to komornik nie może sprzedać tego mieszkania na licytacji.
Wzór wniosku o przekształcenie
Jan Kowalski
ul. Kruków 4/800-980 Warszawa
Do Zarządu
Spółdzielni Mieszkaniowej „Grunwald”
WNIOSEK
Zwracam się z prośbą o ustanowienie i przeniesienie własności lokalu nr 8 w nieruchomości Kruków 4, do którego przysługuje mi spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego na podstawie art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (a jeżeli spółdzielca chce przekształcić własnościowe prawo w odrębną własność, powinien napisać), że zwraca się ustanowienie i przeniesienie własności lokalu nr 8 w nieruchomości Kruków 4, do którego przysługuje mi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na podstawie art. 17
14
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
........................
Jan Kowalski
