Deweloper odpowiada za wady jak sprzedawca

Odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania jest taka jak sprzedawcy rzeczy, który jest jej wytwórcą. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego.

Do sądu cywilnego wystąpił Jarosław C., notariusz z Kielc, który w grudniu 2007 r. kupił ponadstumetrowe mieszkanie w stanie deweloperskim, mieszczące się na pierwszym piętrze budynku. Niestety, w nocy hałas przekraczał tam normę o siedem decybeli, co potwierdzili biegli. Jak się okazało, wytwarzał go biegnący obok mieszkania komin kotłowni zlokalizowanej w piwnicy.

Odszkodowanie za zastępczy dom

Nabywca nigdy nie zamieszkał w tym lokalu, ale wynajął dla swojej rodziny willę i domagał się 60 tys. zł odszkodowania. Kwota ta odpowiadała kosztom wynajęcia w zastępstwie domu przez 22 miesiące, tj. do czasu, gdy sprzedał mieszkanie.

Jarosław C. zgłosił usterki deweloperowi, a także Państwowej Inspekcji Sanitarnej, która nakazała obniżenie hałasu. Deweloper zbudował dodatkową ścianę izolacyjną wokół komina w piwnicy i mieszkaniu na parterze, dzięki czemu przekroczenie hałasu spadło do 0,4 dB. Deweloper proponował zbudowanie izolacji także w mieszkaniu, ale nabywca się nie zgodził, jak mówił, by nie stracić na metrażu. Mieszkanie sprzedał zresztą za dużo wyższą cenę.

Strony kontraktu powinny ze sobą współdziałać, aby został on wykonany, jak należy

Sąd rejonowy zasądził 16 tys. zł odszkodowania – za dziewięć miesięcy wynajmu mieszkania zastępczego, uznając, że z chwilą odmowy zgody na usunięcie wady przyczynił się do przedłużenia źródła szkody. Sąd Okręgowy zaś zwiększył odszkodowanie do 50 tys. zł – za całe 22 miesiące, wskazując, że nabywca nie musiał się godzić na naprawę, która nie gwarantowała zachowania norm.

Nie z rękojmi, ale na zasadach ogólnych

Przed Sądem Najwyższym mec. Krzysztof Socha, pełnomocnik Jarosława C., mówił, że nie było tak, iż powód nie godził się na remont. Po prostu nie przedstawiono mu poważnego projektu. Z kolei pełnomocnik dewelopera, adwokat Robert Karcz, twierdził, że powód zamiast występować o odszkodowanie, powinien skorzystać z rekojmi, żądać zmniejszenia ceny albo odstąpić od umowy. Jeżeli nie skorzystał z rękojmi, to nie może się domagać odszkodowania.

SN nie podzielił tej argumentacji i wskazał, że umowa deweloperska zawiera elementy sprzedaży, a deweloper wykonuje prace budowlane, zatem odpowiada za wady tak jak sprzedawca, który jest jednocześnie wytwórcą rzeczy.

– Zatem kupujący mieszkanie może skorzystać z całej gamy roszczeń z rękojmi, ale to, że z nich nie skorzysta, nie zamyka mu drogi do domagania się odszkodowania na ogólnych zasadach – powiedziała sędzia SN Irena Gromska-Szuster. – Może więc żądać odszkodowania za nienależyte wykonanie kontraktu (na podst. art. 471 kodeksu cywilnego), z tym że musi wykazać nie tylko szkodę, ale także jej związek z zachowaniem dewelopera.

Ile współdziałania

Sąd Najwyższy (sygnatura akt III CSK 243/12) powziął tylko wątpliwość, czy zapłata za korzystanie z zastępczego mieszkania po tym, jak sprzedawca zaoferował pełną naprawę, ma podstawy. Nabywca nie miał bowiem pełnej swobody do odmowy wykonania tych prac.

– Obydwie strony kontraktu powinny bowiem współdziałać w celu należytego jego wykonania – podkreśliła sędzia Gromska-Szuster.

Tę kwestie musi jeszcze zbadać Sąd Okręgowy, do którego sprawa wraca.

– To trafne orzeczenie, nie ma bowiem prostej reguły, co  w danej sytuacji jest korzystniejsze dla kupującego: uprawnienia z rękojmi czy ogólne dochodzenie odszkodowania – komentuje adwokat Stefan Jacyno z Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – W tym wypadku odstąpienie od umowy i zwrot mieszkania byłyby dla nabywcy niekorzystne, gdyż ceny mieszkań wtedy rosły. Nic dziwnego, że poszedł do sądu po odszkodowanie. Dodajmy, że do sprzedaży nieruchomości ustawa o sprzedaży konsumenckiej nie ma zastosowania.

Uprawnienia kupującego rzecz

Jeżeli sprzedana rzecz ma wady, kupujący może skorzystać z rękojmi:

- od umowy odstąpić albo zażądać obniżenia ceny; nie może jednak od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz albo usunie wady;

- jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz indywidualna, a sprzedawcą jest jej wytwórca, kupujący może żądać usunięcia wady w odpowiednim terminie, a w razie jego niedochowania odstąpić od umowy;

- w razie odstąpienia od umowy strony zwracają sobie otrzymane świadczenia (mieszkanie, cenę);