Problem dotyczy wspólnoty mieszkaniowej w Legnicy. Jeden z właścicieli nie płacił za mieszkanie, jego dług urósł do kwoty prawie 1450 zł. Administrator zarządzający wspólnotą wstąpił więc do sądu o wydanie nakazu zapłaty, a sąd to zrobił. Zadłużony właściciel wniósł wówczas sprzeciw od nakazu.
Według niego administrator nie miał prawa zwracać się do sądu o wydanie nakazu. Złożenie pozwu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a to oznacza, że niezbędna jest do tego uchwała wspólnoty, a tej nie było. W odpowiedzi na sprzeciw wspólnota stwierdziła, że administrator został prawidłowo powołany. Prawo natomiast do wstępowania w sądzie daje mu zawarta z nim umowa, choć – według niej – administrator jest już z mocy samego prawa uprawniony do reprezentowania jej przed sądem.
Poza tym wspólnota podniosła, że nie pierwszy raz występowała do sądu rejonowego w Legnicy. Do tej pory nie było problemów, by reprezentował ją administrator. Sąd Okręgowy, do którego trafił sprzeciw, nabrał wątpliwości prawnych. Wytoczone powództwo wspólnoty przeciwko jej członkowi może być bowiem z jednej strony traktowane jako czynność zwykłego zarządu, z drugiej zaś – jako przekraczająca ten zarząd. W pierwszym wypadku zarząd wybrany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali mógłby samodzielnie wystąpić do sądu, bez konieczności podejmowania uchwały. Natomiast w drugim – pozew w sądzie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a to oznacza jednak konieczność uzyskania zgody właścicieli w formie uchwały.
Zdaniem sądu okręgowego i w jednym, i drugim wypadku można znaleźć argumenty przemawiające za oboma poglądami.
Do czynności zwykłego zarządu należą sprawy związane z bieżącą działalnością wspólnoty, do których należy zaliczyć pobieranie i ewidencjonowanie należnych od członków wspólnoty opłat. Kontynuacją pobierania opłat może się wydawać ich dochodzenie na drodze sądowej.
