Odpisy amortyzacyjne - jak naliczać przy najmie

Przywilej ten przysługuje osobom rozliczającym się na podstawie ustawy o PIT (bez względu na to, czy prowadzą działalność gospodarczą, czy też czerpią zyski z najmu prywatnego)

Ustal wartość

Pierwszy krok to obliczenie wartości początkowej nieruchomości. Będzie to cena nabycia, koszt wytworzenia bądź wartość rynkowa.

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania do używania (np. opłaty notarialne).

Jeżeli budynek został wybudowany we własnym zakresie przez właściciela, wartość początkową będzie stanowił koszt jego wytworzenia. Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi oraz inne koszty z wyjątkiem wyłączonych przez ustawodawcę np. wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci.

Jeśli otrzymaliśmy lokal w spadku, jako darowiznę lub w inny nieodpłatny sposób, podstawę amortyzacji ustalamy na podstawie wartości rynkowej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości).

Jeśli nie można ustalić kosztu wytworzenia nieruchomości, trzeba skorzystać z pomocy biegłego. Będzie tak np. wtedy, gdy wybudowaliśmy dom na własne potrzeby mieszkaniowe i dopiero po jakimś czasie zdecydowaliśmy się go wynajmować.

Metoda uproszczona

Wartość początkową można też wyliczyć za pomocą tzw. metody uproszczonej (dotyczy to budynków i lokali mieszkalnych). Z reguły jednak będzie ona niższa niż przy przyjęciu zasad ogólnych (cena nabycia, koszt wytworzenia lub wartość rynkowa).

Jeśli zdecydujemy się na metodę uproszczoną, wartość początkową nieruchomości ustalamy, mnożąc ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej przez kwotę 988 zł.

Oblicz odpis

Znając wartość nieruchomości, można obliczyć wysokość odpisu amortyzacyjnego. Z wykazu stanowiącego załącznik do ustawy o PIT wynika, że roczna stawka amortyzacji dla mieszkania (bądź domu) wynosi 1,5 proc. Dla budynków i lokali niemieszkalnych 2,5 proc.

Taką stawkę stosuje się także do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Można jednak obliczyć ich wartość według metody uproszczonej i wtedy stawka wynosi 1,5 proc.

Wynajmowaną nieruchomość amortyzujemy co miesiąc (można też co kwartał bądź jednorazowo na koniec roku). Aby ustalić wysokość miesięcznego odpisu musimy pomnożyć wartość początkową przez roczną stawkę amortyzacji, a uzyskaną kwotę podzielić przez 12.

Kiedy można zwiększyć

Amortyzację można przyspieszyć, stosując stawkę indywidualną. Jest to możliwe, jeżeli nieruchomość :

• była używana przed nabyciem (przynajmniej przez 60 miesięcy) bądź

• została ulepszona przed wprowadzeniem do ewidencji (wydatki na ulepszenie muszą stanowić co najmniej 30 proc. jej wartości początkowej).

Jeśli te warunki są spełnione, lokal można zamortyzować w ciągu dziesięciu lat. Może to dać spore korzyści tym, którzy kupili używane mieszkania po to, aby je wynajmować. Dzięki wyższej stawce amortyzacji jej koszty mogą przewyższyć przychody z najmu. Dzięki temu wynajmujący rozliczający się według ustawy o PIT przynajmniej przez dziesięć lat mogą nie zapłacić w ogóle podatku.

Przykład

Pan Nowak kupił w październiku 11-letnie mieszkanie za 380 tys. zł. Będzie je wynajmował.

Miesięczny przychód wyniesie 3 tys. zł. Mieszkanie jest używane, może więc zastosować indywidualną stawkę amortyzacji. Rocznie wyniesie ona 38 tys. zł. Przez pierwszych dziesięć lat wynajmowania same koszty z amortyzacji będą więc wyższe niż przychody.

Indywidualnej stawki nie możemy zastosować wtedy, gdy wynajmujemy lokal, do którego przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo. Jest to wartość niematerialna i prawna, a preferencyjne stawki można stosować tylko do używanych środków trwałych.

Fiskus nie zgadza się też na indywidualną amortyzację mieszkania używanego wcześniej przez samego właściciela. Argumentuje, że przepisy mówią o używaniu środków trwałych „przed ich nabyciem”. Trudno więc uznać, że podatnik, zmieniając przeznaczenie mieszkania, nabył je, gdyż było cały czas jego własnością (chyba że w momencie zakupu miało już pięć lat).

Naczelny Sąd Administracyjny wydał jednak dwa orzeczenia (wyroki z 18 grudnia 2007 r., sygn. II FSK 1420/06 oraz z 10 listopada 2006 r., sygn. II FSK 1231/05) zezwalające na zastosowanie indywidualnej stawki w takiej sytuacji. Podkreślił, że przekazanie rzeczy na inne cele to swoiste nabycie, ponieważ od tego momentu jest wykorzystywana do uzyskiwania przychodu przez podatnika.

Podziel powierzchnię

Jeśli wynajmujemy tylko część nieruchomości, odpisy amortyzacyjne naliczamy proporcjonalnie. Musimy więc wyodrębnić część mieszkania (domu), która jest wynajmowana i naliczać odpisy amortyzacyjne od przypadającej na nią powierzchni.

Przykład

Pan Adamski wynajmuje część domu. Cała powierzchnia ma 100 m2, lokator zajmuje natomiast 40 m2. Pan Adamski może więc zaliczać do kosztów tylko 60 proc. odpisów amortyzacyjnych.

Zobacz cały poradnik

»

Jak wynająć mieszkanie i lokal użytkowy