Odpowiada Marcin Nosiński, radca prawny w kancelarii White & Case
– Czytelnik nie precyzuje, jakiego rodzaju umowę zawarł z deweloperem, mówiąc o kupnie mieszkania, ale zakładam, że chodzi o umowę przedwstępną sprzedaży albo o tzw. umowę deweloperską, co w obu wypadkach oznacza konieczność zawarcia jeszcze umowy przenoszącej własność mieszkania, czyli ostatecznej. Czytelnik wpłacił już prawie całą cenę za mieszkanie, ale później zrezygnował z zamiaru jego kupna i chce, aby w jego miejsce – jako uprawnionego do zawarcia z deweloperem umowy ostatecznej – wstąpiła inna osoba. Czynność ta, popularnie i zresztą nieprawidłowo nazywana cesją, z punktu widzenia prawnego polega na przeniesieniu całości praw i obowiązków wynikających dla czytelnika z umowy przedwstępnej albo deweloperskiej na inną osobę. Potrzebne do tego są zgodne oświadczenia wszystkich trzech zainteresowanych: czytelnika, dewelopera i nowego nabywcy, czyli przejmującego. Zatem w takiej sytuacji osoba, która chce sprzedać mieszkanie, powinna z jego nabywcą zawrzeć pisemną umowę, nazwijmy ją umową przeniesienia. Najlepiej, by umowa przeniesienia była trójstronna, zawarta między czytelnikiem, deweloperem i przejmującym. Zawarcie wszystkiego w jednym dokumencie ułatwi nam zadanie. Teoretycznie umowa może się składać nawet z kilku odrębnych dokumentów, byleby oświadczenia stron zawarte w tych dokumentach były zgodne między sobą, ale jest to znacznie mniej praktyczne. Nie ma przeszkód, aby zgoda dewelopera była zawarta w odrębnym dokumencie, np. jeżeli została już wcześniej udzielona.
W umowie przeniesienia wystarczy stwierdzić, że w określonym dniu wszystkie prawa i obowiązki z umowy X przechodzą z czytelnika na przejmującego, na co deweloper wyraża zgodę. Poza tym, skoro czytelnik dokonał już wpłat, należy też ustalić, że przejmujący zwróci mu te kwoty albo inną kwotę, jaką wynegocjują między sobą, bo jeśli np. czytelnik zapłacił cenę za mieszkanie według stawki sprzed dwóch lat, to z reguły dziś wartość rynkowa tego mieszkania jest znacznie wyższa – wtedy czytelnik może być zainteresowany tym, by zgoda dewelopera znalazła się w odrębnym dokumencie, aby nie ujawniać mu „zysku” czytelnika.
Zabezpieczenia zapłaty ceny za przeniesienie umowy przedwstępnej czy deweloperskiej na osobę trzecią można dokonać na różne sposoby. Jednym z prostszych jest wprowadzenie do umowy przeniesienia stosownej klauzuli stanowiącej, że umowa ta staje się skuteczna dopiero z chwilą wpływu uzgodnionej kwoty na rachunek czytelnika, który z kolei zobowiązuje się wobec przejmującego, że wyda mu bankowe potwierdzenie uznania jego rachunku bankowego po wpływie pieniędzy na konto. Warto również sprecyzować w umowie przeniesienia, że wpłata na rzecz czytelnika nastąpi nie później niż do określonej daty, po upływie której wpłata nie będzie wywoływać skutków prawnych i strony nie będą umową związane. Gdyby do wpłaty jednak doszło po upływie uzgodnionego terminu, to albo strony mogą zawrzeć nową umowę przeniesienia, zaliczając na jej poczet spóźnioną wpłatę, albo czytelnik będzie miał prawny obowiązek zwrotu tej kwoty niedoszłemu przejmującemu.
