Nieruchomości

Nowa ustawa nie zawsze jasna dla spółdzielców

Niespełna dwa miesiące temu zmieniły się zasady wykupu mieszkań i funkcjonowania spółdzielni. Ministerstwo Budownictwa jest zasypywane pytaniami spółdzielców. Jako pierwsi publikujemy odpowiedzi na te najczęściej zadawane
Od 31 lipca obowiązuje nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: ustawa). Jej przepisy budzą szereg wątpliwości interpretacyjnych.
Wiele spółdzielni ma obawy, że nie będzie miała za co remontować swoich budynków. Ich zdaniem po wejściu w życie ustawy zniknęła zasada solidaryzmu, która pozwala sukcesywnie, co roku, remontować za wspólne pieniądze spółdzielców kolejne bloki. Ci więc, którzy mieli pecha, bo ich budynku nie zdążono odnowić, będą czekali na remont, dopóki nie uzbierają wystarczających środków na funduszu swojej nieruchomości. Wszystko za sprawą m.in. jednego przepisu art. 4 ust. 4 pkt 2 ustawy. Zobowiązuje on spółdzielnie do prowadzenia ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego odrębnie dla każdej nieruchomości. Przepis nie reguluje jednak wprost, czy osobno trzeba też każdą nieruchomość rozliczać z przychodów i kosztów. Ministerstwo uważa, że treść art. 4 ust. 4 pkt 2 pozostaje w ścisłym związku z nowym brzmieniem art. 6 ust. 3 ustawy stanowiącym, że spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Z art. 6 ust. 3 wynika natomiast, że spółdzielnia ma obowiązek utworzyć fundusz remontowy. Art. 4 ust.4pkt2 nie stanowi podstawy do odrębnego dla każdej nieruchomości rozliczania wpływów i wydatków funduszu remontowego, a tym samym do ograniczania swobody dysponowania środkami funduszu wyłącznie do wysokości środków zaewidencjonowanych na funduszu remontowym, odnoszących się dodanej nieruchomości. Taka interpretacja oznacza też, że mimo braku jasnych uregulowań spółdzielnie mogą zakończyć rozpoczęte remonty i ocieplanie budynków na zasadach sprzed wejścia wżycie noweli. Ustawa wprowadza również atrakcyjne zasady wykupu mieszkań w dawnych budynkach zakładowych. Dotyczy to jednak tylko tych budynków, które zakłady pracy przed laty przekazywały spółdzielniom za darmo. Obecni najemcy tych mieszkań pytają, czy mają szansę zmienić status mieszkania na własność, nawet gdy nie byli jego najemcami w chwili, gdy należało ono do przedsiębiorstwa państwowego. W opinii ministerstwa przepis wyraźnie przyznawał prawo do wystąpienia z żądaniem przeniesienia własności lokalu każdemu najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że osoba, która chce przekształcić swoje prawo we własność, nie była najemcą tego mieszkania w dacie przeniesienia własności lokalu z przedsiębiorstwa państwowego na spółdzielnię mieszkaniową. Wątpliwości wzbudza również kwestia kosztów, jakie niesie ze sobą zmiana statusu mieszkania z najmu na własność. Ministerstwo wyjaśnia, że jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie od zakładu pracy nieodpłatnie, wówczas najemca żądający uwłaszczenia pokrywa koszty nakładów koniecznych, dokonanych przez spółdzielnię w celu utrzymania budynku, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem uwłaszczenia. Według niego za nakłady konieczne należy uznać te wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy wstanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z jej przeznaczeniem. Mieszczą się tu wydatki na jej remonty, naprawę i konserwację, podatki, ubezpieczenia oraz inne świadczenia publiczne. Nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy albo nadania jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza stanowią rodzaj innych nakładów niż konieczne. Ponadto, jeżeli poniesione przez spółdzielnię nakłady konieczne przeznaczone na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal najemcy, były większe niż wnoszone przez najemcę opłaty na jego utrzymanie (w tym odpisy na fundusz remontowy z tytułu najmu mieszkania), to najemca obowiązany jest pokryć tę część kosztów, która nie została pokryta wnoszonymi opłatami. - Ustawa zlikwidowała zebrania przedstawicieli. Zastąpiły je walne zgromadzenia, w których będą uczestniczyli wszyscy członkowie spółdzielni. - Spółdzielca może żądać kopii wszystkich dokumentów, w tym faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, bez jakichkolwiek ograniczeń. Za sporządzenie kopii należy zapłacić (z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na jego podstawie). Jeśli spółdzielnia ma stronę internetową, to trzeba będzie na niej umieścić większość dokumentów (oprócz faktur i umów z osobami trzecimi).
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL