Opinie

Łatwiej będzie można pozbyć się lokatora

Fotorzepa, Darek Golik
O tym, czy nowe umowy najmu, które pojawią się na początku 2010 r., mają szansę zrewolucjonizować rynek mieszkaniowy – rozmawiamy z wiceministrem infrastruktury
[b]Panuje przekonanie, że większość właścicieli lokali nie płaci podatku od najmu i nie przestrzega przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Mówiąc krótko: tworzą szarą strefę. Zgadza się pan z tym poglądem?[/b]
[b]Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury:[/b] Wydaje mi się, że prawda leży pośrodku. To fakt, że nie wszyscy przestrzegają prawa. Wielu właścicieli boi się zawierać jakiekolwiek umowy, dają więc tylko klucze najemcy, a ten korzysta z mieszkania i płaci ustalony czynsz. Są jednak i tacy, którzy przestrzegają przepisów. Według danych pochodzących z Ministerstwa Finansów podatek od najmu płaci 133 tys. właścicieli. Szacujemy jednak, że dwa razy tyle tego nie robi, czyli problem dotyczy ok. 250 tys. lokali. I to one tworzą szarą strefę. [b]Są jednak jakieś powody, dla których zdecydowana większość wynajmujących nie chce przestrzegać prawa. Gdyby było ono dla nich korzystne, to nikomu by się to zwyczajnie nie opłacało.[/b]
To prawda. Bierze się to z tego, że od lat przepisy prawa chronią lokatorów kosztem właścicieli. Chodzi przede wszystkim o: [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]ustawę o ochronie praw lokatorów[/link], [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeks cywilny[/link], [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeks postępowania cywilnego[/link]. Właściciele zwyczajnie się boją, że jeśli intuicja ich zawiedzie i wynajmą mieszkanie nieuczciwej osobie, to przez wiele lat się jej nie pozbędą. Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera długą listę osób, którym sąd w wyroku eksmisyjnym musi przyznać prawo do lokalu socjalnego. Chodzi o: rodziny z małoletnimi dziećmi, bezrobotnych, ciężarne, obłożnie chorych, emerytów i osoby z niskimi świadczeniami etc. Osób tych nie można eksmitować do czasu dostarczenia mieszkania socjalnego, a dostarczyć je może tylko gmina. Zresztą gdyby nawet wyrok eksmisyjny nie przewidywał prawa do lokalu socjalnego, to i tak trzeba zapewnić eksmitowanemu pomieszczenie tymczasowe. Wynika to z kodeksu postępowania cywilnego. Wielu lokatorów zwyczajnie wykorzystuje to, że przepisy chronią ich tak dobrze, i nie płacą za mieszkanie, chociaż mogliby to spokojnie robić. [b]Co może wtedy właściciel?[/b] Wystąpić z pozwem o eksmisję, ale tego typu sprawy ciągną się latami. Dochodzi jeszcze czas oczekiwania na lokal socjalny, tych zaś, jak powszechnie wiadomo, brakuje gminie, komornik nie może więc wykonać eksmisji, a właściciel czeka. I koło się zamyka. Wprawdzie może żądać odszkodowania od gminy za brak lokalu socjalnego i w ten sposób pokryć koszty utrzymania swojego mieszkania, ale odzyskać go nie może. Moim zdaniem źle się stało, że ustawa o ochronie praw lokatorów jednakowo chroni lokatorów mieszkań komunalnych i Skarbu Państwa oraz tych z lokali prywatnych, wynajmowanych przez osoby, które mają jeden czy dwa wolne lokale i nie chcą, by stały puste. Zdecydowanie w tym ostatnim wypadku przywileje dla lokatorów powinny być ograniczone. [b]Rząd znalazł podobno sposób na szarą strefę?[/b] To się jeszcze okaże. Jestem jednak dobrej myśli, że tak się stanie. W tym tygodniu Sejm zajmie się poprawkami Senatu do nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, której autorem jest rząd. Wkrótce więc zostanie przekazana prezydentowi RP do podpisu. Powinna wejść w życie już w styczniu przyszłego roku. Nowelizacja wprowadza nowy rozdział do wspomnianej ustawy, poświęcony wyłącznie najmowi okazjonalnemu. Będą mogły korzystać z niego osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie. Umowę będą mogły zawierać tylko na czas określony, maksymalnie na dziesięć lat, z możliwością ponownego jej zawarcia. Nie będzie miała znaczenia liczba posiadanych lokali. Dla każdego mieszkania właściciel uzyska prawo zawarcia takiej umowy. To jednak nie wszystko. Do umowy trzeba będzie dołączyć notarialne oświadczenie najemcy, że jeśli nie będzie przestrzegał jej warunków lub gdy ona wygaśnie, dobrowolnie wyprowadzi się z wynajmowanego mieszkania. Wynagrodzenie notariusza w tym wypadku nie będzie wysokie i wyniesie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Lokator będzie musiał podać także adres innego lokalu, do którego zostanie przymusowo przekwaterowany, gdyby nie zechciał się sam wyprowadzić. Taka umowa ulegałaby rozwiązaniu po upływie terminu, na jaki została zawarta, albo po upływie okresu wypowiedzenia. Właściciel, który nie będzie chciał skorzystać z nowych przepisów, nadal będzie mógł stosować dotychczasowe. W tym wypadku nic się nie zmieni. Nie chcemy wynajmujących do niczego zmuszać. To sam właściciel będzie decydował, czy chce skorzystać z nowych zasad najmu czy nie. [b]Wróci eksmisja na bruk?[/b] Tylko w ekstremalnych wypadkach. Jeśli najemca będzie przestrzegał umowy i płacił np. czynsz, to właściciel nie będzie miał powodu, by się go pozbywać. Gdy natomiast się okaże, że nie reguluje opłat, dewastuje mieszkanie etc., właściciel będzie mógł rozwiązać umowę i zażądać opuszczenia lokalu. Takie żądanie musi zawierać dane właściciela i najemcy, wskazywać umowę najmu, której dotyczy, oraz przyczyny jej rozwiązania i termin, w czasie którego najemca musi opuścić lokal. Nie może być on krótszy niż tydzień od doręczenia żądania. Jeżeli lokator zlekceważy żądanie i się nie wyprowadzi, komornik będzie zmuszony przenieść go pod wskazany adres. Wcześniej jednak, bo w chwili podpisywania umowy najmu, lokator będzie wyrażał zgodę na dobrowolne poddanie się egzekucji. Mówi o tym art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli najemca nie będzie się stosował do ustaleń umowy, to właściciel będzie mógł zwrócić się do sądu rejonowego, by nadał umowie klauzulę natychmiastowej wykonalności, a co najważniejsze, nie będzie potrzebne do tego żadne postępowanie sądowe ani prawomocny wyrok eksmisyjny. Wystarczy umowa z klauzulą, by iść do komornika. Ten, jeśli zajdzie taka potrzeba, dokona eksmisji na bruk. [b]Pojawiły się już zarzuty, przede wszystkim ze strony senatorów, że nowelizacja, przewidując eksmisję na bruk, dopuszcza się łamania praw człowieka, a tym samym międzynarodowych umów.[/b] To nonsens. Przecież instytucja dobrowolnego poddania się egzekucji nie jest niczym nowym. Od lat istnieje w kodeksie postępowania cywilnego i jest powszechnie akceptowana. Nie zgadzam się więc z tymi zarzutami. Podoba mi się natomiast propozycja Senatu. Mianowicie senatorowie proponują, by wydłużyć do 21 dni czas na wskazanie nowego lokalu, do którego się wyprowadzi najemca, gdyby ten wskazany w oświadczeniu notarialnym stał się nieaktualny. [b]Jak nowelizacja rozwiązuje problem niepłacenia podatku od najmu w urzędach skarbowych?[/b] Właściciel mieszkania, który zechce prowadzić najem okazjonalny, nie może zapomnieć o zarejestrowaniu swojej umowy u naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca jego zamieszkania. Jeżeli tego nie zrobi, nie będzie mógł skorzystać z instytucji dobrowolnego poddania się egzekucji. Gdy więc lokator nie będzie chciał się wyprowadzić, sąd odmówi nadania umowie klauzuli natychmiastowej wykonalności. Wtedy właściciel będzie musiał skorzystać ze zwykłego trybu, czyli wystąpić z powództwem o eksmisję. Mam nadzieję, że dzięki tym zmianom wielu właścicieli wyjdzie z szarej strefy, zawrze umowy najmu i zacznie płacić podatek. Sam podatek od wynajmu zaś ma wynieść tyle, ile obecnie, czyli 8,5 proc. przychodów z tego tytułu. Nie będzie jednak – jak jest dzisiaj – progu 4 tys. euro, po którego przekroczeniu podatek wzrasta do 20 proc. Bardzo często płacą go właściciele mieszkań o dużej powierzchni. [b] A co w takim razie z tymi, którzy do tej pory nie płacili podatku? Będą się bali ujawnić, bo urząd skarbowy może zainteresować się nimi i sprawdzić, czy nie wynajmowali lokalu wcześniej na czarno. Czy przewidziana jest dla nich abolicja?[/b] Nie jestem zwolennikiem abolicji. Nowe przepisy też jej nie przewidują. Sądzę, że z czasem przekonają się do nowego rodzaju umów i zaczną z nich korzystać. Tak jak było z programem „Rodzina na swoim”. Pozwala on zaciągać kredyt z dopłatą do oprocentowania, a funduje ją przez osiem lat państwo. Przez dłuższy czas nikt z niego nie korzystał. To się jednak zmieniło po nowelizacji ustawy dotyczącej tego kredytu oraz gdy się okazało, że kredyty zaciągane w obcych walutach nie są lepszą formą zakupu mieszkania. [b] Nowe rozwiązania krytykują niektórzy pośrednicy. Ich zdaniem przepisy o najmie okazjonalnym będą martwe, najemcy trudno będzie bowiem znaleźć osobę, godząca się wskazać swój lokal jako miejsce, do którego można go eksmitować w przyszłości. I to z tego samego powodu, dla którego teraz właściciele boją się wynajmować swoje lokale, a mianowicie z obawy, że nie pozbędą się niefortunnego najemcy.[/b] Na jakiej podstawie tak twierdzą? To całkowicie nowa instytucja w polskim prawie. Nikt nigdy nie przeprowadzał badań w tym zakresie. Skąd więc wiedzą? Tak naprawdę dopiero czas zweryfikuje, kto ma rację. Rząd podjął odważną próbę zmiany relacji najemców i właścicieli. Chce uzdrowić rynek i wierzę, że to się uda. [b]Dlaczego z tej instytucji nie mogą skorzystać osoby prawne, chociażby deweloperzy? Obecnie mają przecież duże problemy ze sprzedażą mieszkań. Jest też grupa osób, której nie stać na kredyt, nie mogą więc kupić mieszkania, ale chętnie by takie nowe mieszkanie wynajęli. Co więc stało na przeszkodzie, by i tego typu zmiany wprowadzić?[/b] Deweloperzy nie byli tym zainteresowani. Będziemy jednak bacznie obserwować, czy nowy rodzaj najmu przyjmie się na rynku. Jeżeli tak się stanie, to niewykluczone, że za kilka lat dojdzie do kolejnej nowelizacji. Tym razem przewidzianej dla deweloperów i innych osób prawnych. [ramka] [b][link=http://blog.rp.pl/goracytemat/2009/12/14/latwiej-bedzie-mozna-pozbyc-sie-lokatora/]Skomentuj ten artykuł[/link][/b][/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL