fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Dom stanie bliżej granicy działki, a nawet dotknie ściany sąsiada

Rzeczpospolita, Paweł Gałka
Jeśli w najbliższym czasie planujesz inwestycję, zadbaj o to‚ by była ona zgodna z aktualnymi przepisami. Można będzie postawić obiekt nawet półtora metra od płotu sąsiada. Za to w sklepie czy szkole nie wolno będzie zapomnieć o okablowaniu telekomunikacyjnym
Za kilka tygodni wchodzi w życie większość przepisów znowelizowanego [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033]rozporządzenia w sprawie warunków technicznych‚ jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75‚ poz. 690‚ ze zm.)[/link].
Jego podstawowym celem jest dostosowanie polskich przepisów do zmienionych norm europejskich‚ jednak wprowadza ono też wiele krajowych regulacji. Ze zmianami powinni się zapoznać nie tylko architekci i projektanci, ale także inwestorzy‚ by w razie opóźnień przy składaniu wniosku o pozwolenie budowlane nie musieli dokonywać znaczących zmian w projekcie.
[b]Nowości jest bardzo dużo. Dotyczą zarówno usytuowania budynku, jak i rozwiązań wewnątrz niego. Niektóre nowe regulacje już niegdyś obowiązywały, potem zostały zniesione, a teraz wracają. Tak jest choćby z możliwością usytuowania budynku 1,5 m od granicy sąsiada.[/b]
[srodtytul]Poziom nie tylko przy wejściu[/srodtytul]
[b]Zasadniczo zmienia się pojęcie poziomu terenu.[/b] Od 8 lipca będzie to rzędna (wysokość) gruntu przyjęta w określonym miejscu działki budowlanej. Poprzednio chodziło zawsze o poziom głównego wejścia do budynku. Utrudniało to projektowanie obiektów usytuowanych na skłonach wzgórz czy skarpach. Bardziej szczegółowa jest też definicja kondygnacji‚ a także kondygnacji podziemnej. Poza tym inaczej ustala się wysokość niektórych budynków; nie trzeba przy tym uwzględniać znajdujących się na nich maszynowni, dźwigów albo innych urządzeń technicznych.
[srodtytul]Woda to też przyroda[/srodtytul]
Projektanci na nowo będą się uczyli, czym jest teren biologiczne czynny. Zgodnie z obecną definicją jest to nawierzchnia ziemna umożliwiająca naturalną wegetację roślin‚ a nie np. betonowe kratki stosowane często na parkingach‚ w których trawa nie chce rosnąć. Do takiej nawierzchni zaliczymy natomiast 50 proc. tarasów i stropodachów (np. nad piętrowymi parkingami) pokrytych ziemią‚ jednak nie może być ich mniej niż 10 mkw.
Wyraźnie też zaznaczono‚ że biologicznie czynna jest woda powierzchniowa. Jeśli więc inwestor zdecyduje się wykopać staw na działce‚ to jego powierzchnia zaliczy się do biologiczne czynnej. Jest to ważne wszędzie tam‚ gdzie miejscowe plany lub warunki zabudowy narzucają zachowanie odpowiedniej ilości powierzchni biologicznie czynnej.
[srodtytul]Na dotychczasowych zasadach[/srodtytul]
Większość nowych przepisów zawartych w nowelizacji [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=307049]rozporządzenia (DzU z 2009 r. nr 56‚ poz. 461)[/link] wchodzi w życie 8 lipca. Nie znaczy to jednak‚ że wszystkie oddawane od tego dnia budynki mają już spełniać nowe warunki techniczne. Przepisów nie stosuje się‚ jeżeli wniosek o pozwolenie na budowę został opracowany na podstawie dziś obowiązujących przepisów‚ a inwestor zdążył złożyć go przed wejściem w życie nowych. To samo dotyczy zgłoszenia budowlanego.
[srodtytul]NIEDALEKO OD PŁOTU, ALE Z ELEWACJĄ BEZ OKIEN I DRZWI[/srodtytul]
[b]Możliwość zbliżenia budynku do granicy sąsiada to dobra wiadomość dla tych‚ którzy budują na wąskich działkach. Nowe regulacje dają też większe szanse na rozbudowę czy docieplenie obiektów[/b]
Dla wielu inwestorów (i ich sąsiadów) najważniejsze okażą się zmiany wprowadzone w § 12 rozporządzenia. Do tej pory usytuowanie budynku bliżej niż 3 m od granicy działki było praktycznie niemożliwe. Zgodnie z nowymi przepisami domy można będzie (pod pewnymi warunkami) sytuować w odległości 1‚5 m od sąsiada albo nawet na samej granicy. Musi to jednak wynikać z miejscowego planu zagospodarowania lub z warunków zabudowy. Nie będzie natomiast możliwości zbliżenia obiektu o metr czy pół do granicy.
Ustalając odległość od granicy, bierze się pod uwagę miejsce obiektu‚ które znajduje się najbliżej niej‚ a samą odległość liczy się w poziomie.
Uwaga! Usytuowanie obiektu bliżej granicy, niż wynika to z obowiązujących jeszcze obecnie przepisów, skutkuje automatycznie objęciem działki budowlanej sąsiada tzw. obszarem oddziaływania (zgodnie z art. 3 pkt. 20 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]prawa budowlanego[/link]). To znaczy‚ że staje się on uczestnikiem postępowania administracyjnego w całej procedurze związanej z wydaniem pozwolenia na budowę. Trzeba się więc liczyć z tym‚ że niechętny tak bliskiej inwestycji sąsiad będzie się odwoływał i opóźniał postępowanie. Dlatego lepiej poinformować go i przekonać do inwestycji jeszcze przed wystąpieniem o pozwolenie.
[ramka][b]Przykład 1[/b]
Pani Anna Cierpliwa ma wąską‚ zaledwie 15-metrowej szerokości, działkę budowlaną. Zależy jej‚ by powstał na niej jak największy dom. Przymierzała się do zamówienia projektu o zewnętrznych wymiarach nieprzekraczających 8 m szerokości (4 m od ściany z oknem i 3 m od ściany bez okna). Za namową architekta postanowiła jednak opóźnić wystąpienie o pozwolenie budowlane. Dzięki temu ma szanse na dom nawet o 1‚5 m szerszy (także z jedną ślepą ścianą). Projektant musi jednak pamiętać‚ że od strony, którą zbliży się do sąsiada na 1‚5 m‚ nie może już być wystających okapów, gzymsów czy balkonów. Jeśli uzna‚ że np. 30-cm okap jest niezbędny, musi dodatkowo oddalić się od granicy działki o te 30 cm.[/ramka]
Przepisy mówią bowiem‚ że 1‚5 m musi być też zachowane od okapu‚ gzymsu‚ daszku nad wejściem‚ galerii‚ tarasu‚ schodów zewnętrznych‚ pochylni bądź rampy.
[ramka][b]Przykład 2[/b]
Do granicy działki pana Jerzego Trawińskiego prowadzącego firmę pielęgnującą ogrody przylega na długości 5‚5 m parterowy budynek gospodarczy. Pan Jerzy chce dobudować ze swojej strony nieco większy budynek gospodarczy (chowałby w nim m.in. używane w pracy narzędzia). Stykałby się on na długości 10 m z granicą sąsiada. Dowiedział się jednak od architekta‚ że nie jest to możliwe. Może bowiem przylegać do granicy tylko w miejscu, w którym znajduje się obiekt sąsiada. Część obiektu‚ która „wystawałaby” poza budynek sąsiada, trzeba cofnąć w głąb działki przynajmniej o 3 m.
Podobny warunek dotyczy nadbudowania piętra nad pomieszczeniem na narzędzia.[/ramka]
[ramka][b]Przykład 3[/b]
Deweloper zamierza postawić budynek mieszkalny z oknami ze wszystkich stron. Musi więc zachować odległość przynajmniej 4 m od granicy sąsiada. W kondygnacji całkowicie umieszczonej pod ziemią zamierza zlokalizować garaże podziemne. Fundament chce wybudować bezpośrednio w granicy. Przepisy tego nie zabraniają.[/ramka]
Trzeba to jednak tak zaprojektować i wybudować, żeby nie ucierpiały budynki na działce sąsiedniej.
Przywołany § 12 ust. 7 znowelizowanego rozporządzenia mówi‚ iż nie ustala się odległości od granicy z działką sąsiednią dla podziemnych części budynku‚ a także dla budowli spełniającej funkcje użytkowe budynku.
[srodtytul]Łatwiej nadbudować[/srodtytul]
Ze zmienionych przepisów powinni się też cieszyć posiadacze domów jednorodzinnych stojących bliżej niż 3 m od granicy. Przy obecnych przepisach praktycznie nie mogli liczyć na rozbudowę domu. Teraz będzie to możliwe. Ale pod określonymi warunkami. Nadbudować będzie można nie więcej niż jedną kondygnację‚ a w odległości 3 m od granicy muszą zostać zachowane dotychczasowe wymiary domu. Dodatkowo okna i drzwi nie mogą się znaleźć bliżej niż 4 m od granicy.
[srodtytul]Prostsze docieplanie[/srodtytul]
Nowe przepisy pozwalają też na znacznie łatwiejsze ocieplanie budynków stojących blisko granicy. Obecny § 9 ust. 5 pozwala na określanie odległości od granicy działki bądź od innych budynków bez uwzględniania warstwy izolacji termicznej. Nie liczy się także leżącego na niej tynku lub okładziny. Ta zmiana nie dotyczy jednak obiektów stojących bezpośrednio przy granicy.
[ramka][b]Przykład 4[/b]
Dłuższa ściana hali produkcyjnej firmy odzieżowej znajduje się 3 m od granicy działki. Ponieważ jest zbudowana tylko z pustaków, wymaga pilnie docieplenia, i to przynajmniej 20-cm warstwą termo-izolacyjną. Po ociepleniu przedsiębiorca znacznie oszczędzi na opale do ogrzewania hali. Jednak do tej pory docieplenie było praktycznie niemożliwe‚ bo zbliżało zbytnio obiekt do granicy.
Po 8 lipca tego problemu już nie będzie.[/ramka]
[ramka][b]Stopień wyższy o pół centymetra i czujka w garażu[/b]
- W rozporządzeniu są również inne ważne dla projektantów zmiany dotyczące wnętrza obiektu. Podobnie jak obowiązujące obecnie regulacje określa ono minimalną szerokość i maksymalną wysokość stopni schodów. Ale do przepisów została wprowadzona jedna zmiana – w budynkach wielorodzinnych‚ usługowych‚ produkcyjnych czy hotelach taki stopień może mieć 17‚5, a nie 17 cm. Mimo że różnica wydaje się minimalna, architekci są ze zmiany zadowoleni‚ ponieważ znacznie łatwiej będzie teraz zaprojektować schody‚ choćby w obiekcie o wysokości 2,8 m.
- Dobrą wiadomością dla projektantów jest też przyzwolenie na stosowanie węższych niż obecnie drzwi do kabin ustępowych w zakładach pracy czy obiektach użyteczności publicznej. Zamiast 90 cm będą mogły mieć 80 cm. Szerokość 90 cm będzie nadal wymagana w toaletach dla niepełnosprawnych.
- Zmieniają się również kryteria dotyczące instalowania wind. Podstawą będzie różnica poziomów posadzek między pierwszą i najwyżej położoną kondygnacją nadziemną budynku. Jeśli jest to ponad 9‚5 m, to winda okaże się niezbędna zarówno w budynkach wielorodzinnych, jak i użyteczności publicznej czy zamieszkania zbiorowego.
- Doprecyzowano przepis dotyczące zagospodarowania działki. Chodzi o odległości stanowisk parkingowych od budynku. Teraz jest już jasne‚ że miejsca postojowe (także zadaszone lub otwarty garaż wielopoziomowy) dla aut osobowych można sytuować nie bliżej niż 7 m od okien w mieszkaniach‚ budynkach zamieszkania zbiorowego z wyjątkiem hoteli‚ szkół‚ przedszkoli czy budynków opieki zdrowotnej‚ a także od placów zabaw, jeżeli są cztery stanowiska lub mniej. Natomiast przy takiej samej liczbie stanowisk do granicy działki trzeba zachować 3 m odległości.
- W garażach podziemnych‚ w których dopuszcza się parkowanie samochodów na gaz, wentylacja ma być sterowana czujkami wykrywającymi nadmierne stężenie gazu propan-butan.
- Znacznie dokładniej zostały potraktowane kwestie związane z zabezpieczeniem przed hałasem. Należy m.in. unikać sytuowania łazienek w jednym mieszkaniu przez ścianę z pokojami w drugim, stosować zabezpieczenia przeciwdrganiowe przy mocowaniu urządzeń i instalacji stanowiących wyposażenie techniczne mieszkania, a kanały instalacyjne, w tym wentylacyjne, nie mogą pogarszać standardów akustycznych między pomieszczeniami bardziej, niż dopuszczają to normy. [/ramka]
[ramka][b]Komentuje Mariola Berdysz - dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana[/b]
Zmiany w rozporządzeniu o warunkach technicznych oceniam pozytywnie. Możliwość postawienia budynku w granicy czy 1,5 m od niej była możliwa kilkadziesiąt lat temu na wąskich działkach, za które uznawano te mające 16 m. Wynikała z tzw. normatywu urbanistycznego. W ostatnich latach w granicy mogły powstawać tylko budynki przylegające do istniejącej zabudowy.
Podobnie przed laty, tradycją było sytuowanie niewielkich obiektów gospodarczych czy garaży w granicy działki. W ten sposób powstawały na ogół niezbyt atrakcyjne architektonicznie budynki z jednospadowym dachem. Możliwość budowania po drugiej stronie granicy obiektu o takiej samej wysokości i długości czasem może nawet poprawić efekt wizualny. Uważam, że sąsiedzi inwestorów stawiających dom w granicy lub 1,5 m od niej, którzy jeszcze nie zainwestowali na swoim gruncie, nie powinni się obawiać, że ze względu na bliskie sąsiedztwo będą musieli postawić swój dom w innej odległości. Na zasadach równego traktowania stron będą mieli możliwość postawienia swojego obiektu równie blisko granicy jak sąsiad. Muszą tylko rozważyć, czy z uwagi na wielkość własnej działki i usytuowanie jej w stosunku do stron świata będzie to dla nich rozwiązaniem racjonalnym.[/ramka]
[srodtytul]INSTALACJA TELEFONICZNA W ODRĘBNYM KANALE[/srodtytul]
[b]Ze zmianami muszą się liczyć specjaliści od doprowadzania wody czy gazu. Poza obowiązkowym okablowaniem telekomunikacyjnym będą musieli zapoznać się z nowościami dotyczącymi dezynfekcji domowej sieci wodociągowej i sytuowania pieców oraz kominków[/b]
[b]Wprawdzie przepisy wchodzą w życie dopiero w lipcu‚ ale wiele projektów będących w toku czy dopiero rozpoczynanych powinno być już wykonywanych zgodnie z nowym wykazem norm dołączonym do rozporządzenia, m.in. dotyczących instalacji wodociągowej‚ elektrycznej i gazowej.[/b] Zmian w tym zakresie jest dużo‚ ponieważ w wielu dotychczas obowiązujących Polskich Normach zastosowano rozwiązania europejskie‚ opracowywane głównie przez CEN (Komitet Europejski na rzecz Standaryzacji) i ISO (Międzynarodowa Organizacja Normalizacyjna). Z rozporządzenia usunięto fragmenty przepisów powołujące się na stare normy.
Nowe znalazły się zarówno w przepisach, jak i w liczącym znacznie ponad 100 pozycji wykazie norm (zamieszczonym w załączniku nr 1). Projektantom stosującym po raz pierwszy nowe przepisy powinno pomóc to‚ że załącznik zawiera pełny numer i tytuł normy oraz podaje, w którym konkretnie przepisie została ona przywołana.
[srodtytul]Dezynfekcja nie tylko termiczna[/srodtytul]
Zmianom pilnie przyjrzeć się też muszą projektanci instalacji sanitarnych. Zmieniły się choćby te dotyczące dezynfekcji rur. Ponieważ obecnie dostępna jest nie tylko dezynfekcja termiczna‚ ale też chemiczna‚ wprowadzono wymóg odporności na dezynfekcje chemiczne (m.in. chlorem‚ dwutlenkiem chloru‚ ozonem‚ jonami srebra i miedzi). Podwyższono też‚ zgodnie z europejskimi standardami‚ temperaturę dezynfekcji cieplnej instalacji do ciepłej wody.
[srodtytul]Gdzie umieścić zbiornik gazowy[/srodtytul]
Wyjątkiem od trzymiesięcznego vacatio legis‚ jakim zostało objęte rozporządzenie, są regulacje dotyczące lokalizacji zbiorników na gaz płynny przy budynkach. Weszły one w życie z dniem ogłoszenia nowelizacji‚ czyli od 6 kwietnia 2009 r. Nowe regulacje są znacznie bardziej szczegółowe. Zawierają m.in. tabelę określającą odległość zbiorników z gazem płynnym od budynków mieszkalnych‚ budynków zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej. Generalnie im większy zbiornik‚ tym większa musi być odległość od obiektu. inne są odległości dla zbiorników podziemnych‚ a inne dla naziemnych. Przepisy określają też warunki, na jakich te odległości można zmniejszyć.
Zmiany w rozporządzeniu dotyczą również projektowania i budowy instalacji gazowej. Trzeba m.in. brać pod uwagę to‚ co producent urządzeń gazowych podał w swojej instrukcji.
Dokładniej niż obecnie ustalono wymagania wobec pomieszczeń‚ w których znajdą się kotły na olej opałowy i na paliwo stałe‚ w tym kominków. Rozporządzenie określa‚ jaka konkretnie przestrzeń potrzebna jest dla kotła o określonej mocy. Ustala też klasy odporności ogniowej ścian‚ stropów i drzwi w pomieszczeniach, w których mają stanąć piece. Odwołuje się przy tym do przepisów przeciwpożarowych.
[srodtytul]Wentylacja bez zanieczyszczeń[/srodtytul]
Większych wymagań spodziewać się muszą inwestorzy projektujący w swoich obiektach mechaniczną wentylację i klimatyzację. Przede wszystkim powinny być tak zaprojektowane i wykonane‚ żeby zminimalizować odkładanie się w nich zanieczyszczeń. Wiąże się to z podwyższeniem wymagań sanitarnych. Tworzący nowe regulacje wyciągnęli także wnioski z tragicznej katastrofy w Katowicach. Teraz w halach widowiskowych‚ sportowych‚ dworcowych czy handlowych, w których przebywa jednocześnie duża grupa ludzi, powinno się instalować urządzenia do stałej kontroli bezpieczeństwa konstrukcji.
[srodtytul]Podłączysz radio i Internet[/srodtytul]
Rozporządzenie‚ oprócz wprowadzenia zmian dotyczących sytuowania obiektów, reguluje również zasady wykonywania instalacji telekomunikacyjnych w budynkach.
Najważniejszym obowiązkiem wprowadzanym przez obowiązującą od lipca nowelizację jest konieczność wyposażenia budynku w instalację telekomunikacyjną. Dotyczy to obiektów wielorodzinnych‚ zamieszkania zbiorowego (hotele‚ domy studenckie itp.) i użyteczności publicznej. Wynika to z § 56 nowego rozporządzenia. Taka instalacja obejmuje cały odcinek od połączenia z publiczną siecią telekomunikacyjną do gniazda abonenckiego. Dotychczas budynek nie musiał jej mieć‚ ważne było jedynie, by ją tam dało się założyć.
Nowe przepisy zobowiązują inwestorów do zapewnienia instalacji wewnątrz budynków i przyłączy telekomunikacyjnych umożliwiających podłączenie telefonów‚ radia‚ telewizji i dostępu szerokopasmowego do Internetu. Takie instalacje wewnątrz budynku muszą być prowadzone w wydzielonych kanałach lub szybach instalacyjnych. Dzięki temu będą chronione przed zniszczeniem oraz‚ co bardzo ważne‚ nielegalnymi podłączeniami do sieci telefonicznej i telewizji kablowej. Dotychczasowe wymagania nie zabezpieczały sieci przed możliwością dostępu i korzystania z usług telekomunikacyjnych przez osoby nieuprawnione‚ często na koszt innego abonenta. Instalacje telekomunikacyjne w budynkach oraz związane z nimi urządzenia muszą zapewnić bezkolizyjne i bezpieczne użytkowanie.
Rozporządzenie porządkuje też sposób połączenia instalacji telekomunikacyjnej wewnątrz budynku z siecią publiczną. Takie przyłączenie powinno się znaleźć na pierwszej podziemnej lub pierwszej nadziemnej kondygnacji budynku‚ a w przypadku systemu radiowego na jego najwyższej kondygnacji. Dzięki temu powinny zniknąć problemy związane z krzyżowaniem się i oplataniem ścian budynków kilometrami różnego rodzaju przewodów.
Konieczne jest również zastosowanie tzw. ochrony przeciwprzepięciowej i uziemienie elementów sieci. Dzięki temu znacznie lepiej będą chronione podłączone w mieszkaniach czy biurach telefony‚ telewizory, radia czy komputery.
[ramka][b]Przepisy pożarowe krajowe i UE[/b]
Zmiany związane z członkostwem Polski w Unii Europejskiej obejmują dział „bezpieczeństwo pożarowe”. Skorygowano m.in.‚ zgodnie z klasyfikacją europejską‚ klasy odporności ogniowej pokryć dachów. Ustalono też‚ że klasy odporności poszczególnych elementów budynku dotyczą również złączy i dylatacji między nimi.W znowelizowanym rozporządzeniu znalazł się nowy załącznik nr 3. Został on tak skonstruowany‚ by można było jednocześnie stosować dwa systemy klasyfikacji ogniowej wyrobów i materiałów budowlanych: dotychczasowy krajowy – przyjęty w rozporządzeniu, oraz klasyfikacje europejskie. [/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA