W „Rzeczpospolitej" z 10 października 2017 r. w artykułe „Zmiany w ustanawianiu odrębnej własności" HelenaCiepła i Mirosława Pytlewskaj-Smółka analizują nowelizację ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekt jedn. DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) (dalej u.w.l.), która weszła w życie 11 września 2017 r. wraz z ustawą z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (DzU z 2017 r., poz. 1529). Nowelizacja u.w.l. polegała na dodaniu kilku przepisów, w tym ust. 1a w art. 2 o treści: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne".
Obowiązki stare i nowe
Nie zgadzam się z tezą autorek, że po wejściu w życie art. 2 ust. 1a u.w.l. nie zmieniły się obowiązki starosty związane z wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, które jest niezbędne do wydzielenia odrębnej własności lokalu. Uzasadnieniem tej tezy ma być – jak się wydaje – pozostawienie bez zmian art. 2 ust. 3 u.w.l., który określa przesłanki wydania zaświadczenia oraz literalne brzmienie nowego ust. 1a powołanego przepisu.
Po pierwsze, trudno było uznać za prawidłowe, również w stanie prawnym obowiązującym do 10 września 2017 r., stanowisko, że starosta nie miał obowiązku badania innych poza wskazanymi w art. 2 ust. 3 u.w.l. przesłanek pozwalających na wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego. Czyli ustalenia np., czy budynek, w którym znajduje się lokal, został oddany do użytkowania, w szczególności gdy obowiązek ten wynikał z decyzji o pozwoleniu na budowę. Taki pogląd potwierdzały w szczególności wyroki NSA z 19 strycznia 2010 r. sygn. akt I OSK 1196/09 oraz z 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 908/13, a także wyrok WSA w Warszawie z 13. stycznia 2010 r., sygn. akt. VII SA/WA 1991/09.
Po drugie, skoro zgodnie z nowym ust. 1a art. 2 u.w.l. ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego następuje po spełnieniu jednego z powołanych w tym przepisie kryteriów zgodności z ustaleniami planu miejscowego, decyzją o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowania, obowiązek sprawdzenia tej zgodności spoczywa na staroście, bo to on powinien stwierdzić, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem. Jak wynika z art. 217 § 1 i 2 k.p.a. zaświadczenie stanowi urzędowe potwierdzenie określonych faktów oraz stanu prawnego przez właściwy organ administracji – w tym przypadku starostę – na żądanie określonej osoby.
Żmudny proces wykładni
Po trzecie, ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, o którym mowa w art. 2 ust. 1a u.w.l. następuje po wydzieleniu lokalu z nieruchomości głównej, a odrębny lokal w sensie prawnym powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.). Gdyby więc chcieć literalnie wykładać przepis art. 2 ust. 1a u.w.l. – do czego namawiają autorki publikacji – to adresatem normy zawartej w tym przepisie byłby wyłącznie sąd wieczystoksięgowy, ponieważ dopiero decyzja sądu (wpis do księgi wieczystej) powoduje powstanie odrębnej własności lokalu. Skutku takiego nie wywołuje podpisanie aktu notarialnego zawierającego umowę stron lub oświadczenie woli właściciela nieruchomości. Taka wykładnia językowa powołanego przepisu nie może się jednak utrzymać.
