Kupno dziecku mieszkania przez rodziców okazuje się prawnie nie takie proste.
Czy rodzice, którzy chcą kupić dziecku niepełnoletniemu mieszkanie, więcej, którzy chcą pokrywać koszty jego utrzymania z własnej kieszeni do czasu uzyskania jego pełnoletności, muszą na to uzyskać zgodę sądu rodzinnego?
Rejent odmówił
Takie pytanie wpłynęło do Sądu Najwyższego, a sprawa jest ważna dla wielu ludzi. A wydawałoby się, że kupno mieszkania to znakomite zabezpieczenie dla dziecka. Sąd Okręgowy w Gliwicach powziął jednak co do tego wątpliwości.
Wątpliwości miał także notariusz, który odmówił sporządzenia aktu notarialnego o wyodrębnieniu dwóch lokali z kamienicy na Górnym Śląsku, i – co dla nas bardziej interesując e– nabycia ich na rzecz dwóch małoletnich dziewczynek przez ich ojca za jego pieniądze (darowiznę).
Czytaj też:
Dodajmy, że ojciec zobowiązał się do ponoszenia wszelkich kosztów utrzymania i eksploatacji oraz ewentualnych remontów lokali, do czasu usamodzielnienia się córek.
Notariusz odmowę sporządzenia aktu uzasadnił tym, że ojciec nie przedstawił wymaganego przez kodeks rodzinny (art. 101 § 3) zezwolenia sądu. Zgodnie z tym przepisem rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.
Kiedy pytać sąd
W orzecznictwie i nauce prawa przyjmuje się dość powszechnie, że nabycie lub zbycie nieruchomości, podobnie jak przyjęcie albo odrzucenie spadku, przekracza zwykły zarząd i wymaga zgody sądu. Nie wymaga jej natomiast przyjęcie darowizny nieobciążonej nieruchomości.
– I darowizna nieobciążonej rzeczy może być jednak nieraz bardzo kłopotliwa dla obdarowanego, np. kamienicy czynszowej wymagającej dużych nakładów i remont – wskazuje w uzasadnieniu pytania SO w Gliwicach Henryk Brzyżkiewicz, sędzia sprawozdawca.
Dodajmy, że notariusz zwrócił także uwagę, że z chwilą podarowania dzieciom pieniędzy, w tym przypadku na mieszkanie, stają się ich własnością, i kontrolę nad nimi przejmuje sąd opiekuńczy, bez którego zgody rodzice nie mogą nimi dysponować.
W praktyce nie pytają
Nie zmienia to faktu, że dość powszechna praktyka jest taka, że rodzice często kupują dla małoletniego dziecka nieruchomość za własne pieniądze i czynność ta jest dokonywana jednym aktem notarialnym, w którym, tak jak w tej sprawie, po jednej stronie występują sprzedający, a po drugiej dziecko reprezentowane przez rodziców. I nie występują o zgodę sądu.
Gdyby zaś uznać – wskazuje SO w Gliwicach – że na taką transakcję składają się dwie czynności: darowizna pieniędzy niewymagająca zgody sądu, ale też odrębna czynność, mianowicie kupno nieruchomości – to zgoda sądu byłaby konieczna. I o rozwianie tych wątpliwości SO zwraca się właśnie do Sądu Najwyższego.
sygnatura akt: III CZP 85/18
Opinia
Andrzej Michałowski, adwokat
W polskich warunkach nabywanie nieruchomości, nawet nieodpłatne, to zawsze czynność przekraczająca zwykły zarząd. Ze swej natury musi się wiązać z przejęciem ograniczeń w stosunku do sąsiadów, wspólnot, współwłaścicieli, opłat, podatków itd., więc zgoda sądu jest warunkiem jej ważności. Rodzice mogliby zagwarantować dziecku, że nie nabędzie żadnych obciążeń, w tym nawet ewentualnych zobowiązań podatkowych związanych z przychodem za to, że ktoś płaci za jego nieruchomość. Tylko że w praktyce dla ważności takiego zwolnienia w imieniu dziecka musiałby działać kurator, więc i tak sąd byłby potrzebny. Więc skórka nie jest warta wyprawki. Pomijanie zgody sądu w takiej sytuacji nie jest takim uproszczeniem, jakby się wydawało, a odbywa się kosztem bezpieczeństwa prawnego.
