Jak rozliczyć majątek przekazywany dzieciom? Kwestia ta budzi spore wątpliwości.

Spójrzmy na sprawę opisaną nam przez czytelnika. Rodzice chcą sprzedać dziesięcioletnie mieszkanie i kupić inne. Docelowo ma być przeznaczone dla ich syna. Córka dostała już bowiem wcześniej pieniądze na swoje. Rodzice obawiają się, że w przyszłości przy podziale spadku może dojść do niepotrzebnych sporów, dlatego chcą uregulować status prawny mieszkania wcześniej. Jak to zrobić: czy podpisać umowę dożywocia czy darowizny? Czy trzeba zapłacić PIT albo podatek od darowizny? – pyta czytelnik.

Zacznijmy od umowy dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 kodeksu cywilnego mamy z nią do czynienia, gdy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powinien go przyjąć jako domownika oraz m.in. dostarczać mu wyżywienie, ubrania, światło i opał.

Konsekwencją umowy dożywocia jest przeniesienie własności mieszkania na syna. Nie musi za to płacić, ma jednak obowiązek przyjąć rodziców. Mogą więc nadal mieszkać w lokalu.

Czy rodzice przekazujący dziecku mieszkanie na podstawie umowy dożywocia zapłacą podatek? Nie. Chociaż skarbówka uważa, że umowa dożywocia jest formą odpłatnego zbycia. I przez wiele lat twierdziła, że uzyskany w wyniku tej czynności przychód powinien być opodatkowany (chyba że zbycie nastąpiło po pięciu latach od nabycia). Ustąpiła dopiero po uchwale siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. (sygn. II FPS 4/14). Podkreślono w niej, że przy umowie dożywocia nie ma możliwości ustalenia wysokości przychodu, a co za tym idzie – nie można naliczyć podatku. Obecne interpretacje fiskusa są już korzystne dla podatników.

Inny wariant to przekazanie nowego mieszkania w darowiźnie. Czy syn zapłaci od niej podatek? Nie. Darowizna w najbliższej rodzinie jest bowiem zwolniona z daniny. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego, nie trzeba jej nawet zgłaszać w urzędzie skarbowym. Tak wynika z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Po dokonaniu transakcji syn będzie właścicielem lokalu. Jeśli rodzice chcą nadal w nim mieszkać, mogą podpisać z synem umowę użyczenia. Nie powoduje ona żadnych konsekwencji podatkowych. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT nieodpłatne świadczenia pomiędzy członkami najbliższej rodziny (np. rodzicami a dziećmi) są zwolnione z podatku.

Kolejna możliwość – rodzice dają pieniądze ze sprzedaży starego mieszkania synowi i on kupuje lokal dla siebie. Darowizna pieniędzy jest zwolniona z podatku (pod warunkiem zgłoszenia w urzędzie skarbowym w ciągu pół roku na formularzu SD-Z2 oraz udokumentowania przelewem). Syn po zakupie staje się właścicielem mieszkania i może je użyczyć rodzicom. Od takiego użyczenia nie ma podatku dochodowego.

Jak więc widać, zarówno przy darowiźnie, jak i dożywociu nie zapłacimy ani PIT, ani podatku od darowizny. Trzeba jednak pamiętać, że umowa dożywocia jest obciążona PCC (pobiera go notariusz).

Co jeszcze warto wiedzieć?

– Darowizna jest uwzględniana przy obliczaniu ewentualnego zachowku. Obdarowany (w tej sprawie syn), podobnie jak osoba otrzymująca spadek na podstawie testamentu, może być zobowiązany do jego zapłaty. Oczywiście wcześniejsza darowizna dla córki też powinna być uwzględniona w rozliczeniu – tłumaczy Gerard Dźwigała, radca prawny w kancelarii Dźwigała, Ratajczak i Wspólnicy.

– Natomiast mieszkanie nabyte w drodze umowy o dożywocie nie jest uwzględniane przy obliczaniu zachowku. Z tego powodu jej podpisanie wydaje się lepszym rozwiązaniem – podsumowuje Gerard Dźwigała.