Przedsięwzięcia deweloperskie w księgach rachunkowych

Jeżeli dana aktywność dewelopera jest traktowana jako umowa o usługę budowlaną lub świadczenie usług, to dotyczące jej przychody i koszty powinny być szacowane, z uwzględnieniem stopnia zaawansowania niezakończonych robót budowlanych.

Publikacja: 27.06.2018 02:00

Foto: Rzeczpospolita

Działalność deweloperska oznacza działalność gospodarczą, obejmującą realizację jednego lub więcej przedsięwzięć (o charakterze jednorazowym lub wznawianym), polegających na budowie lub przebudowie (ulepszeniu) budynków, w celu ich odprzedaży (względnie ich przeznaczenia do oddania w najem lub leasing) w całości lub części (Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska"; dalej: KSR nr 8). Działalność deweloperska może być realizowana jako podstawowa działalność lub jako jeden z rodzajów prowadzonej działalności gospodarczej, we własnym zakresie (deweloper występuje wówczas w roli zarówno inwestora, jak i generalnego wykonawcy budowy, która może być realizowana również przy pomocy podwykonawców) lub na zasadzie zlecenia (deweloper pełni wtedy jedynie funkcję inwestora, zlecającego wykonawcy budowę nowego lub ulepszenie uprzednio przez siebie zakupionego, gotowego budynku).

Czytaj też: Od fazy projektu deweloperskiego zależy jego prezentacja i wycena

Charakterystyka

Przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego jest budowa jednego lub większej liczby nowych budynków, wraz z przynależnymi obiektami infrastruktury albo przebudowa (ulepszenie) już istniejącego budynku, z zamiarem sprzedaży jednemu lub większej liczbie odbiorców, na podstawie umowy deweloperskiej (zbycie przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego ma miejsce – co do zasady – przed jego zakończeniem). Na podstawie umowy deweloperskiej (czyli umowy dotyczącej sprzedaży nieruchomości i ustanowienia odrębnej własności lokalu), deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę (osobę fizyczną lub prawną), po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, odrębnej własności lokalu mieszkalnego (użytkowego) lub własności budynku (jego części), wraz z przynależnym do nich gruntem lub prawem jego wieczystego użytkowania oraz z przynależnymi obiektami infrastruktury, wybudowanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Umowy deweloperskie mogą być zawierane jako umowy o

- sprzedaż wyrobu gotowego (w sytuacji, gdy na deweloperze ciąży obowiązek budowy oraz zakupu głównych materiałów budowlanych, w celu dostarczenia nabywcy nieruchomości),

- usługę budowlaną (w razie, gdy nabywca ponosi główną część ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego i to na nim spoczywa obowiązek dostarczenia i zapłaty za podstawowe surowce) lub

- świadczenie usług (np. w zakresie zarządzania nieruchomością, po jej wybudowaniu). Zawarcie właściwej umowy deweloperskiej najczęściej poprzedza umowa przedwstępna, obejmująca przyrzeczenie zawarcia w określonym terminie właściwej umowy deweloperskiej (tzw. umowy przyrzeczonej).

W ramach poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich oddzielnie powinny być wykazywane przychody ze sprzedaży przedmiotów powstałych z wykonania tych przedsięwzięć (budynków, lokali) oraz koszty ich realizacji. W przypadku przedsięwzięcia zakwalifikowanego do umowy o sprzedaż produktu gotowego, dniem powstania przychodu (Ma konto „Sprzedaż produktów") jest – co do zasady – data zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Koszt wytworzenia zbytego przedsięwzięcia (Wn konto „Koszt sprzedanych produktów") może dotyczyć całego przedsięwzięcia (w razie sprzedaży całości zakończonego przedsięwzięcia) lub jego części (w razie sprzedaży części zakończonego lub niezakończonego jeszcze jako całość przedsięwzięcia).

Faktury dokumentujące prace dotyczące określonego przedsięwzięcia, zrealizowane do dnia bilansowego, wpływające do dewelopera z opóźnieniem, ale przed datą sporządzenia sprawozdania finansowego, obciążają koszty wytworzenia tego przedsięwzięcia. W przypadku braku faktur z tytułu wykonania robót (gdy deweloper dysponuje jedynie protokołami ich odbioru), prace te należy wykazać jako dostawy niefakturowane (Ma konto „Rozliczenie zakupu"). Zakwalifikowanie przedsięwzięcia do umowy o usługę budowlaną lub świadczenie usług powoduje, że przychody i koszty dotyczące danego przedsięwzięcia powinny być szacowane, z uwzględnieniem stopnia zaawansowania niezakończonych robót budowlanych.

Uwaga! Przychody związane z danym przedsięwzięciem deweloperskim – w zależności od typu zawartej umowy deweloperskiej – mogą powstawać w różnych okresach. Stąd, istotne jest stosowanie zasad wykazywania takich przychodów i związanych z nimi kosztów, zgodnie z bilansową regułą współmierności przychodów i odpowiadających im kosztów (art. 6 ustawy o rachunkowości) >patrz tabela.

Umowa deweloperska w formie sprzedaży wyrobów gotowych powoduje konieczność bilansowego ujęcia niezakończonego przedsięwzięcia w aktywach obrotowych, pod pozycją zapasów, jako „Produkcja w toku".

Klasyfikacja wydatków

Dla celów rachunkowych, do dnia rozpoczęcia określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, będący w dyspozycji dewelopera grunt lub prawo jego wieczystego użytkowania, powinny być – w zależności od ich przeznaczenia w chwili zakupu – wykazywane w bilansie jako:

- środek trwały – gdy ww. składniki majątku miały pierwotnie służyć na własne potrzeby dewelopera,

- inwestycja w nieruchomości – gdy deweloper nabył je bez uprzedniego zamiaru realizacji ściśle określonego przedsięwzięcia lub

- zapasy-towary – gdy deweloper zakupił je dla wykonania konkretnego przedsięwzięcia.

W dacie rozpoczęcia danego przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikająca z ewidencji wartość gruntu (prawa jego wieczystego użytkowania), a także budynków przeznaczonych do modernizacji (wykazywanych pierwotnie jako składnik aktywów obrotowych, pod pozycją zapasów-towarów), zwiększa koszty produkcji w toku. Koszty wytworzenia gotowych nieruchomości, przeznaczonych do zbycia w trakcie cyklu operacyjnego, zwiększają zapasy wyrobów gotowych. Na zobowiązania z tytułu kar za niedotrzymanie warunków kontraktów deweloperskich lub oczekiwanej straty z ich realizacji należy utworzyć rezerwę. Ponadto, potencjalna strata może powodować konieczność aktualizacji wartości aktywów, objętych danym przedsięwzięciem. Zaliczki uzyskiwane przez dewelopera od beneficjenta danego przedsięwzięcia deweloperskiego powinny być ujmowane w pasywach bilansu, jako „Rozliczenia międzyokresowe" (zaliczki otrzymane na dostawy). Koszty zbytej nieruchomości, stanowiącej przedmiot określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, obejmujące szacowane wydatki fazy posprzedażnej, takie jak: koszty napraw gwarancyjnych i rękojmi należy ująć w pasywach bilansu, pod pozycją biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Koszty obsługi finansowania zewnętrznego budowanej (ulepszanej) nieruchomości (np. kredytu bankowego), poniesione w okresie realizacji przedsięwzięcia, zwiększają koszt wytworzenia przedmiotu tego przedsięwzięcia. Wydatki związane z przestojami w budowie (ulepszaniu) nieruchomości, objętych danym przedsięwzięciem, obciążają koszt tego przedsięwzięcia (przerwy technologiczne) lub pozostałe koszty operacyjne (przerwy spowodowane innymi przyczynami, np. brakiem surowców lub płynności finansowej). Podatek od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, poniesione w okresie od dnia rozpoczęcia (tj. dnia podjęcia przez dewelopera aktywnych, udokumentowanych czynności, ukierunkowanych na wykonanie przedsięwzięcia), do dnia zakończenia przedsięwzięcia (tj. dnia jego dopuszczenia do użytkowania) również powodują konieczność ich ujęcia w ciężar kosztu wytworzenia przedmiotu tego przedsięwzięcia. Ich poniesienie przed datą rozpoczęcia przedsięwzięcia obciąża natomiast koszty i wynik finansowy tego okresu. Koszty ochrony i utrzymania nieruchomości po ich wybudowaniu, a przed sprzedażą, również w okresie tzw. „wynajmu przejściowego", zwiększają koszty ogólne zarządu. Z kolei, koszty marketingu, promocji i sprzedaży (w tym z tytułu prowizji sprzedawców i pośredników), związane z przedsięwzięciem obciążają koszty sprzedaży.

Działalność deweloperska oznacza działalność gospodarczą, obejmującą realizację jednego lub więcej przedsięwzięć (o charakterze jednorazowym lub wznawianym), polegających na budowie lub przebudowie (ulepszeniu) budynków, w celu ich odprzedaży (względnie ich przeznaczenia do oddania w najem lub leasing) w całości lub części (Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska"; dalej: KSR nr 8). Działalność deweloperska może być realizowana jako podstawowa działalność lub jako jeden z rodzajów prowadzonej działalności gospodarczej, we własnym zakresie (deweloper występuje wówczas w roli zarówno inwestora, jak i generalnego wykonawcy budowy, która może być realizowana również przy pomocy podwykonawców) lub na zasadzie zlecenia (deweloper pełni wtedy jedynie funkcję inwestora, zlecającego wykonawcy budowę nowego lub ulepszenie uprzednio przez siebie zakupionego, gotowego budynku).

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Sądy i trybunały
Sędzia zwrócił się do władz Białorusi o azyl. To "bohater" afery hejterskiej w MS
Sądy i trybunały
"To jest dla mnie szokujące". Szefowa KRS o sprawie sędziego Szmydta
Dane osobowe
Wyciek danych klientów znanej platformy. Jest doniesienie do prokuratury
Prawo dla Ciebie
"Nowy rozdział dla Polski". Komisja Europejska zamyka procedurę artykułu 7
Sądy i trybunały
Zwrot w sprawie zmian w KRS? Nieoficjalnie: Bodnar negocjuje z Dudą