Co dziś boli inwestora najbardziej

Trudno będzie w tym roku powtórzyć inwestycyjny rekord z 2015 r., jeśli chodzi o ilość pieniędzy wyłożonych na budynki komercyjne w Polsce. Ale problemem jest nie tylko przebicie kwoty 4 mld euro. Firmy doradzające przy transakcjach martwi raczej zawieszenie planów przez niektóre fundusze inwestycyjne. Kłopoty związane z wydłużającym się czasem potrzebnym na biurokratyczne procedury zgłaszają też ci, którzy od lat działają na polskim rynku. O to, co jest największą barierą dla inwestorów, zapytaliśmy ekspertów.

Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development:

– Największą barierą, zarówno w rozwoju branży budowlanej, jak i większości firm w Polsce, jest nadmierna, wręcz ocierająca się o paranoję biurokracja – odwrót od liberalizmu gospodarczego. Wynika ona z utopijnego myślenia, że regulacje są panaceum na wszelkie problemy.

Gdy ponad dwie dekady temu zaczynaliśmy prowadzić firmę, nie grzęźliśmy w papierach, a roboty budowlane zajmowały 2/3 czasu realizacji inwestycji. Dziś te proporcje są odwrócone. W obliczu lawinowo rosnących procedur i regulacji sama budowa wydaje się najmniejszym wyzwaniem. W przypadku realizowanego przez nas w Warszawie Centrum Marszałkowska formalno-sądowa „ścieżka zdrowia" trwała blisko sześć lat, a budowa potrwa 24 miesiące. Mamy do czynienia z niezliczonymi uzgodnieniami, trwającymi lata procedurami odwoławczymi oraz mało przewidywalnym i skomplikowanym systemem prawnym. To wszystko sprawia, że inwestor nie może przewidzieć rzeczywistego czasu realizacji inwestycji, a w konsekwencji jej opłacalności. Narzucane przez polskie prawo i urzędników warunki mogą wytrzymać tylko duże zagraniczne firmy, a małe i średnie, głównie polskie, przedsiębiorstwa doprowadzają do bankructwa lub wypychają je z rynku.

Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner w Griffin Real Estate:

– Jedną z kluczowych kwestii w biznesie – w sektorze nieruchomości – jest znajomość prawa, procedur i świadomość, jak długo czasem trwają pewne procesy. Z pewnością inwestowanie w nieruchomości uczy cierpliwości.

Oczywiste jest, że inwestorzy życzyliby sobie więcej przychylności ze strony lokalnych władz czy urzędników, którzy mają fundamentalny wpływ na klimat wokół inwestycji. Dobrym przykładem takich przyjaznych miejsc i wzorem dla innych miast mogą być Łódź czy Katowice.

Inwestorzy życzyliby też sobie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania, prostych procedur. To są postulaty powtarzane od lat.

Chciałabym jednak zwrócić uwagę na kwestie, które wymagają systemowych zmian, jeśli chcemy, aby Polska była bardziej atrakcyjnym krajem dla inwestorów. Griffin zarządza w Polsce aktywami zagranicznych, globalnych funduszy. Mając codzienne relacje z inwestorami zagranicznymi, widzimy, co dla nich jest często sprawą niezrozumiałą i powodującą większy dystans czy rezerwę wobec inwestowania w Polsce. Jest to np. kwestia wieczystego użytkowania. Formuła nieznana w wielu zachodnich krajach, gdzie własność to własność, gdzie nie ma substytutów. Trudno oczekiwać, że inwestorzy chętnie będą lokować ogromne środki w projektach nieruchomościowych, nie mając pewności, jaką da im to własność.

Innym systemowym rozwiązaniem, na które czeka rynek nieruchomości, jest wprowadzenie prawnych możliwości tworzenia i funkcjonowania w Polsce funduszy REIT (Real Estate Investment Trust) – instytucji finansowych inwestujących w nieruchomości komercyjne i transferujących większość zysków do swoich akcjonariuszy. Otworzenie furtki dla REIT byłoby impulsem dla rynku kapitałowego, giełdy, sektora nieruchomości, ale głównie dałoby Polakom szeroką możliwość bezpiecznego inwestowania swoich oszczędności na rynku nieruchomości bez względu na ich wysokość.

Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Wolf Theiss:

– Dla inwestorów z zagranicy istotne znaczenie ma opinia o sytuacji gospodarczej i politycznej w Polsce. Sam przekonywałem inwestorów, którzy chcieli wycofać się z Polski albo postanowili wstrzymać inwestycje, by tego nie robili. Obniżenie ratingu Polski przez jedną z agencji – co wynikało z oceny sytuacji politycznej, a nie ekonomicznej – zaniepokoiło inwestorów. Zamieszanie wokół wprowadzenia specjalnego podatku od sklepów wielkopowierzchniowych i reakcja na nie dowodzi, że jasność reguł i ich stabilność są najważniejsze.

Moi rozmówcy deklarowali gotowość akceptacji nowych obciążeń, jeśli nie przekroczą bariery rentowności i pozwolą na wieloletnie planowanie. Jednak wadliwe rozwiązania podatkowe mogą spowodować wycofanie się inwestorów lub decyzje o braku zaangażowania w Polsce.

Natomiast inwestorzy krajowi z większością problemów borykają się od lat. Nie rozwiązano problemu reprywatyzacji. Uchwalona przez poprzedni parlament tzw. mała ustawa reprywatyzacyjna umożliwiałaby ograniczenie spekulacyjnego handlu roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Prezydent Komorowski nie podpisał tej ustawy i skierował ją do Trybunału Konstytucyjnego. A mógł podpisać i skierować do Trybunału. Niestety, kontynuował złe tradycje blokowania regulacji reprywatyzacji.

Poważną barierą jest brak kodeksu architektoniczno-budowlanego, bo w konsekwencji proces inwestycyjno-budowlany jest coraz dłuższy i kosztowniejszy.

Na horyzoncie pojawią się także nowe bariery w postaci ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi.

Marek Grodziński, dyrektor Europejskiej Sieci Centrów BPO Capgemini, wiceprezes ABSL:

– Bariery, jakie mogę wskazać, to z pewnością uwarunkowania natury prawnej. Mamy w Polsce do czynienia ze zmiennością i brakiem stabilności w tym obszarze. Inwestorom zdarza się, na mocy nadanej interpretacji, konieczność nagłej zmiany czegoś, co od lat funkcjonuje z powodzeniem. Jak bumerang powraca np. temat rozliczania benefitów pozapłacowych dla pracowników, a jaskrawym przykładem z ostatnich miesięcy jest Jednolity Plik Kontrolny. Na stronach Ministerstwa Finansów znajdziemy publikacje dotyczące przepisów mających wejść w życie 1 lipca tego roku, ale kryteria nie są czytelne. Krótki czas wdrożenia wymogów czyni ten proces trudnym, a kary, które mogą zostać nałożone na firmy po 1 lipca, są kolosalne.

Taka sytuacja, kiedy działamy pod presją zmienności prawa, powoduje zarówno koszty, jak i niepewność. Od lat zabiegamy o wprowadzenie w Polsce możliwości sprawdzania przeszłości kryminalnej osób mających dostęp do danych finansowych, w kontekście działalności gospodarczej. Inwestor zawsze wybierze kraj, w którym minimalizowanie rozmaitych rodzajów ryzyka jest możliwe.

Andrzej Lulka, radca prawny, Kancelaria Andrzej Lulka Law Firm:

– W przypadku inwestycji budowlanych największym utrudnieniem dla inwestorów są skomplikowane i długotrwałe procedury związane z uzyskaniem decyzji administracyjnych. A kiedy mamy już pozwolenie na budowę, trzymamy kciuki za to, aby ta decyzja stała się ostateczna. Praktycy procesu budowlanego podnoszą, że wprowadzenie możliwości zrzeczenia się, od razu po wydaniu decyzji, prawa wniesienia odwołania od niej przyczyniłoby się do przyspieszenia procesu inwestycyjnego.

Nie ma co ukrywać, że dla funduszy inwestycyjnych liczą się obciążenia podatkowe. Podatek od centrów handlowych oraz jawne deklaracje ukrócenia możliwości wprowadzania rozwiązań zapewniających optymalizację podatkową nie przyczynią się do wyboru Polski jako miejsca realizacji inwestycji.

Do prawnych przeszkód w prowadzeniu inwestycji należy również zaliczyć niedostosowanie polskiego prawa do potrzeb nowoczesnych, kreatywnych rozwiązań architektonicznych oraz rynku finansowego. Chodzi np. o brak instytucji tzw. własności warstwowej lub podobnych, zapewniających możliwość tworzenia własności części budynków, odrębnej od własności gruntów lub brak możliwości nabywania kondygnacji lub części budynków i to jeszcze w trakcie budowy. Uregulowanie tej kwestii zwiększyłoby możliwość zagospodarowania części nieruchomości położonych w centrach dużych miast, np. nad rzekami lub torami kolejowymi, oraz ułatwiłoby finansowanie inwestycji.

Polskie miasta to jeszcze nie Manhattan, jednak problemem dla inwestorów staje się ograniczona podaż nieruchomości, które mogą zostać przeznaczone pod nową zabudowę. Nieruchomości bez problemów już dawno rozeszły się jak ciepłe bułeczki i zostały zabudowane. Pozostałe na rynku mają zazwyczaj skomplikowany stan prawny, a jego uregulowanie wymaga nakładu czasu i środków.

Na poprawę tej sytuacji nie wpłynie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która uniemożliwi nabywanie nieruchomości rolnych przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni.

Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzająca, Colliers International, RICS:

– Polska jest ustabilizowanym rynkiem, co jest jednym z głównych czynników wzrostu rynku inwestycji komercyjnych. Jednak są pewne obszary wymagające poprawy, np. przejrzystość prawa podatkowego dla funduszy, które w ramach transakcji muszą występować o dodatkowe interpretacje podatkowe, co opóźnia procesy nabycia nieruchomości.

Problemem dla inwestorów jest brak planów zagospodarowania przestrzennego, co utrudnia oszacowanie potencjału inwestycji i wydłuża czas jej realizacji. Konieczne są regulacje dotyczące kwestii reprywatyzacyjnych, które mają wpływ na przebieg i warunki transakcji oraz ryzyko związane z prawem własności po zamknięciu transakcji.