Wynika to z długości trwania inwestycji mieszkaniowych. Deweloper planując ją dziś, absolutnie nie jest w stanie przewidzieć, w jakich warunkach rynkowych przyjdzie mu ją dopinać. To właśnie dlatego marże w mieszkaniówce wynoszą średnio 25 proc. Nominalnie to się wydaje dużo i często zarzuca się deweloperom chciwość. A w odniesieniu do ryzyka inwestycyjnego 20 proc. to minimum. Często nie da się wypracować założonej marży, a bank nie da kredytu deweloperowi przy jej zaniżeniu. Marża na odpowiednim poziomie w połączeniu z doświadczeniem i zdolnością dostosowywania się do zmian rynkowych mają chronić deweloperów przed dramatycznymi konsekwencjami ciągnących się latami procedur administracyjnych.
W czasie spowolnienia zdarzało się, że firmy budowały osiedla z zerową marżą. Był to efekt zakupu gruntu w czasach boomu po bardzo wysokiej cenie, której nie dało się wkalkulować w cenę mieszkań na spadkowym rynku. Mając do wyboru albo sprzedaż gruntu z ogromną stratą, albo budowę mieszkań bez zysku, deweloperzy wybierali drugie rozwiązanie, były tylko wyjść z inwestycji w ziemię bez strat. To tylko jeden z przykładów materializacji ryzyka operacyjnego deweloperów w nie tak dawnej przeszłości.
Jak można je zmniejszyć? Uchwalanie planów zagospodarowania przyjaznych zabudowie mieszkaniowej oraz priorytetowe traktowanie przez samorządy wniosków dotyczących wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej, to warunki konieczne dla rozwoju oferty mieszkaniowej i zahamowania wzrostu cen. Niestety, wszystko wskazuje, że absolutnie nierealne w przewidywalnej przyszłości. Oczywiście, rok temu sytuację dodatkowo komplikowała pandemia i lockdown, ale urzędy powróciły już przecież do normalnego cyklu pracy, niestety wciąż pozostawiającego wiele do życzenia z punktu widzenia oczekiwań branży deweloperskiej i zdrowego rozsądku.
