Kiedy dochodzi do depozytu notarialnego

Obrót, zwłaszcza nieruchomościami, związany jest z przepływem znacznych kwot pieniędzy, bardzo ważne jest więc ich bezpieczeństwo (chodzi o to, by przejęła je osoba uprawniona). Jednym z narzędzi takiego zabezpieczenia jest depozyt notarialny.

Realne zabezpieczenie

Jak powiedział „Rz" Robert Dor, notariusz z Warszawy, do ustanowienia depozytu dochodzi najczęściej podczas sprzedaży nieruchomości, jeśli kupujący obawia się wydać sprzedającemu pieniądze przed podpisaniem aktu. Zwykle zapłata następuje później, a w razie zakupu nieruchomości na kredyt w ogóle nie ma tego problemu. Zdarza się jednak, że także zaliczka na poczet ceny trafia do depozytu.

Tak właśnie było w tej sprawie. W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (notarialnej) postawiono kilka warunków sprzedającym małżonkom G., m.in. odrolnienie działki i uzyskanie pozwolenia na budowę. Kupujący natomiast miał w ciągu miesiąca złożyć do depozytu notarialnego zaliczkę (105 tys. zł, co stanowiło 1/20 ceny).

Firma, która kupowała grunt, wpłaciła w terminie na konto notariusza pieniądze, ale protokół o ustanowieniu depozytu rejent sporządził dopiero po dwóch latach, kiedy ceny działek wzrosły. Z tego czy innego powodu sprzedający odmówili zawarcia umowy przyrzeczonej, zarzucając kupującemu, że nie dopełnił jednego z warunków umowy przedwstępnej, czyli nie ustanowił właśnie depozytu.

Wpłata ważniejsza

Sądy niższych instancji podzieliły argumentację sprzedających i pozew firmy oddaliły. Uznały, że bez protokołu notarialnego nie ma depozytu. – Nie ma depozytu tak jak nie ma aktu notarialnego bez udziału notariusza, choćby samej treści niczego nie brakowało – mówiła adwokat Ewa Wielińska.

Pełnomocnik firmy mec. Tomasz Kondracki wskazywał natomiast, że ustanowienie depozytu jest taką czynnością notarialną, której rejent nie musi protokołować jednocześnie z jej dokonaniem. Może to nastąpić później. Sąd Najwyższy podzielił to stanowisko i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. Wprawdzie miał wątpliwości, czy rzeczywiście umowa przedwstępna stawiała warunek ustanowienia depozytu, czy stronom nie chodziło tylko o to, by zaliczka była w czasie transakcji w rękach notariusza, ale odniósł się do zasadniczej w tej sprawie kwestii, mianowicie – kiedy powstaje depozyt.

Zdaniem SN to chwila złożenia pieniędzy, a nie sporządzenia protokołu, decyduje o ustanowieniu depozytu notarialnego. I do takiego wniosku wystarczy wykładnia gramatyczna art. 108 prawa o notariacie, który reguluje kwestie ustanawiania notarialnego depozytu (szerzej w ramce). Takiej wykładni  przepisów prawa o notariacie dokonał Sąd Najwyższy w wyroku z 19 stycznia tego roku .

– Gdyby to protokół był elementem konstytutywnym ustanowienia depozytu, notariusz nie musiałby, jak stanowi art. 108, obok daty jego sporządzenia wymieniać daty przyjęcia depozytu, gdyż nie miałaby ona znaczenia – powiedział w uzasadnieniu sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski.

Dodajmy, że w poprzedniej kadencji parlament pracował nad istotną nowelą przepisów, wskazującą sytuacje, w których notariusz musiałby przyjąć pieniądze do depozytu, i te (jak teraz), w których tylko mógłby to zrobić.

Sygnatura akt: IV CSK 341/11

Deponowanie pieniędzy u notariusza

- Do depozytu notarialnego można złożyć pieniądze bądź papiery wartościowe.