Plany zagospodarowania przestrzennego w gminach często są kiepskiej jakości

Polskie miasta wychodzą naprzeciw inwestorom. Tworzą miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, których istnienie ułatwia otrzymanie pozwolenia na budowę. Jednak plany są często kiepskiej jakości i budzą wątpliwości interpretacyjne. Brakuje też środków na ich realizację.

– W dużych miastach szybko przybywa miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – potwierdza Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska i członek Krajowej Rady Izby Urbanistów. Wystarczy spojrzeć na dane za 2011 r., zebrane przez Unię Metropolii Polskich.

Liderem od lat jest Gdańsk, gdzie 66,8 proc. aglomeracji ma plany. W Warszawie plany obejmują 28,77 proc. powierzchni miasta, a dla 35,11 proc. procedura ich uchwalania się zaczęła. Podobnie jest w Poznaniu i Białymstoku. W Łodzi plany miało pod koniec 2011 r. zaledwie 5,31 proc. miasta. Trwają prace nad projektami dla kolejnych 43,55 proc. W Rzeszowie ma je 11,67 proc. obszaru, dla dalszych 33,91 proc. są opracowywane.

Miasta radzą sobie z problemem, jaki pojawił się w 2003 r. Wtedy na masową skalę straciły ważność miejscowe plany uchwalone pod rządami ustawy 1984 r. i wcześniejszych przepisów. Polska na długie lata stała się pustynią planistyczną.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest potrzebny, bo dzięki niemu załatwianie formalności budowlanych na terenach nim objętych jest prostsze i szybsze. O pozwolenie na budowę można się bowiem starać na podstawie planu.

Tam, gdzie go nie ma, najpierw trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a dopiero potem można wystąpić o pozwolenie budowlane.

– To, że plany są lub wkrótce będą, nie oznacza jednak końca kłopotów z załatwianiem formalności budowlanych. Wiele z nich jest kiepskiej jakości i budzi wątpliwości. Czasem działają na szkodę inwestorów – uważa Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. I podaje przykład jednego z miejscowych planów dla warszawskiej dzielnicy Wilanów, który przewiduje, że zabudowa mieszkaniowa może zajmować 30 proc. – Nie wiadomo jednak, czy chodzi o 30 proc. działki, na której właściciel planuje postawić dom, czy też wszystkich terenów objętych planem – mówi Dębowski. W efekcie załatwienie formalności budowlanych dla działek objętych tym planem to prawdziwa ruletka. Do końca nie wiadomo bowiem, czy dostanie się pozwolenie na budowę.

W tej chwili obowiązują dwa rodzaje planów: uchwalone na podstawie przepisów z 1994 r. i z 2003 r. Te starsze mają wysoki stopień ogólności. – Wówczas obowiązywało dwustopniowe załatwianie formalności budowlanych. Najpierw trzeba było uzyskać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu interpretujące ustalenia planu na rzecz konkretnej inwestycji, a dopiero później pozwolenie na budowę – tłumaczy Grzegorz Buczek, architekt. – Ustawa, która weszła w życie w 2003 r., zniosła wymóg uzyskiwania warunków. Od tej pory pozwolenie otrzymuje się wprost na podstawie planu, także w wypadku planów uchwalonych przed jej wejściem w życie. Ale efekt tego jest taki, że nikt do końca nie wie, co można, a czego nie można wybudować na terenie objętym takim planem. Dużo więc zależy od urzędnika wydającego pozwolenie.

– Samo uchwalenie planu też niczego nie daje – wyjaśnia Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Miasto musi jeszcze zrealizować to, co uchwaliło. Przede wszystkim infrastrukturę: drogi, szkoły, przedszkola czy zapewnienie komunikacji miejskiej. Znam przypadki, że właściciele działek nie mogą nic pobudować, bo ich nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Droga istnieje tylko w planie.

Perypetie w Warszawie

W stolicy niemal każdy plan zagospodarowania przestrzennego budzi emocje i kontrowersje.