Każda zmiana zagospodarowania terenu potrzebuje decyzji o warunkach zabudowy

Starosta nie zgodził się na budowę budynku gospodarczego i wiaty. Stwierdził, że nie wystarczy zgłoszenie, trzeba uzyskać pozwolenie na budowę, bo dla terenu, na którym miała być prowadzona inwestycja, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z pozwoleniem czy bez

Pozwolenia na budowę, a w konsekwencji także decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie trzeba mieć jedynie dla inwestycji, które są związane z już istniejącą zabudową – stwierdził starosta.

Inwestorzy odwołali się do wojewody. Argumentowali, że z art. 29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego wynika, iż pozwolenia na budowę nie wymaga m.in. budowa budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 25 mkw. i wiat o takiej powierzchni. To, że działka jest obecnie wolna od zabudowy, nie może stanowić podstawy do zakazu budowy obiektu gospodarczego.

Wojewoda utrzymał jednak w mocy decyzję starosty. Sprawa trafiła więc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (sygnatura akt II SA/Gd 528/13), który miał rozstrzygnąć, czy roboty wymagały pozwolenia na budowę, czy też jedynie zgłoszenia.

Zdaniem sądu art. 29 ust. 2 prawa budowlanego zwalnia od uzyskania pozwolenia na budowę obiekty wznoszone na działce, towarzyszące zabudowie mieszkaniowej.

Sąd zauważył jednak, że gdy zestawi się ze sobą dwa przepisy tej samej ustawy (o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), czyli art. 59 ust. 1 oraz art. 59 ust. 2, widać, że istnieje między nimi sprzeczność.

Sprzeczne przepisy

Z art. 59 ust. 1 ustawy w związku ze stosowanym odpowiednio art. 50 ust. 2 pkt 2 wynika, że gdy nie ma planu miejscowego, zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę,również nie wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z art. 59 ust. 2 ustawy wynika natomiast, że trzeba uzyskać decyzję także dla obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę.

Zdaniem sądu usunięcie tej sprzeczności jest możliwe jedynie poprzez wyłączenie stosowania art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy. Mówi on, że decyzji o warunkach zabudowy terenu nie wymagają roboty budowlane, dla których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę. Każda zmiana zagospodarowania terenu wymaga zatem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, także ta, która nie wymaga pozwolenia na budowę – stwierdził WSA.

– Starosta powinien więc po wpłynięciu zgłoszenia zobowiązać inwestora do uzupełnienia zgłoszenia poprzez przedłożenie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji – orzekł WSA.

Organ ma ustalić rodzaj zabudowy

Skoro pozwolenie na budowę nie jest potrzebne jedynie dla budynków gospodarczych związanych z zabudową mieszkaniową, organ przyjmujący zgłoszenie powinien mieć w praktyce możliwość stwierdzenia, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczona jest dana nieruchomość.

Gdy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, organ przyjmujący zgłoszenie może ustalić przeznaczenie danej nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową na podstawie ustaleń planu. Natomiast wtedy, gdy brakuje planu miejscowego, budowa obiektu budowlanego wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.