Budownictwo społeczne dopiero za trzy lata

Nowelizacja ustawy o VAT, która wchodzi w życie 1 stycznia 2008 r., zawiera istotne zmiany w zakresie opodatkowania VAT budownictwa mieszkaniowego. Jednak w praktyce będą one stosowane dopiero od 1 stycznia 2011 r.

Nowości dotyczące budownictwa społecznego wiążą się z dostosowaniem ustawy o VAT do przepisów dyrektywy Rady 2006/112 w sprawie VAT, która nakłada na państwa członkowskie ograniczenia w zakresie stosowania obniżonych stawek VAT. W momencie przystąpienia do UE Polska wynegocjowała okres przejściowy na stosowanie obniżonych stawek VAT na usługi budowy, remontu i modernizacji budynków mieszkalnych, nieświadczone w ramach programu o charakterze socjalnym, z wyłączeniem materiałów budowlanych, oraz na dostawę budynków mieszkalnych lub części budynków mieszkalnych przed pierwszym zasiedleniem. Zakres stosowania obniżonej stawki został zdefiniowany w art. 146 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym 7-proc. stawką VAT objęto: obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części z wyłączeniem lokali użytkowych, roboty budowlano-montażowe, remonty i roboty konserwacyjne związane z budownictwem mieszkaniowym oraz infrastrukturą towarzyszącą.

Jednakże okres przejściowy upłynął 31 grudnia 2007 r. Jego przedłużenie wymagałoby renegocjacji traktatu akcesyjnego. W związku z tym zdecydowano się skorzystać z możliwości, którą daje art. 98 dyrektywy 10006/112, przewidujący możliwość stosowania obniżonych stawek VAT na dostawę, budowę, remont i przebudowę budynków mieszkalnych w ramach tzw. polityki społecznej. Podczas konsultacji z komisarzem UE do spraw podatków Laszlo Kovacsem ustalono, że kraje członkowskie mogą dowolnie kształtować swoją politykę dotyczącą budownictwa społecznego. Wyjątek stanowią jedynie obiekty luksusowe – powinny być wyłączone z definicji budownictwa społecznego i podlegać opodatkowaniu stawką podstawową, obowiązującą w poszczególnych krajach członkowskich.

Nowelizacja ustawy o VAT, uchwalona 19 września 2007 r., wprowadziła definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, jako budynki mieszkalne jednorodzinne o maksymalnej powierzchni użytkowej 300 mkw. oraz lokale mieszkalne o maksymalnej powierzchni 150 mkw. niezależnie od tego, czy znajdują się one w budynkach mieszkalnych, czy innych.

Z kolei dostawa mieszkań i domów o większym metrażu ma być opodatkowana dwiema stawkami VAT – 7 proc. w części odnoszącej się do powierzchni objętej ustawowymi limitami i 22 proc. w części obejmującej nadwyżkę powierzchni użytkowej ponad ustawowy limit.

Poza definicją budownictwa społecznego znalazły się też lokale użytkowe, a zatem ich dostawa nadal będzie opodatkowana stawką 22 proc.

Definicja budownictwa społecznego może być przyczyną wielu wątpliwości co do zasad opodatkowania części obiektów budownictwa mieszkaniowego niesłużących wprost zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (takich jak garaż, siłownia, sauna czy solarium). Jeżeli stanowią one integralną część lokalu mieszkalnego bądź domu, nie ma wątpliwości, że jako część składowa tych obiektów będą podlegały obniżonej stawce VAT. Jeżeli jednak zostaną wydzielone jako odrębne nieruchomości (np. garaż wielostanowiskowy stanowiący samodzielny obiekt niemieszkalny), ich dostawa (także sprzedaż prawa do współwłasności w części ułamkowej) będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Mówiąc o mieszkaniach, warto wspomnieć także o związanych z nimi komórkach lokatorskich oraz piwnicach. Również w stosunku do nich nowelizacja ustawy wprowadzająca tzw. budownictwo społeczne przewiduje preferencyjną 7-proc. stawkę VAT, pod warunkiem że stanowią pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego.

Nowelizacja ustawy o VAT wprowadza również jednolitą 7-proc. stawkę VAT na usługi związane z remontami i modernizacją obiektów budownictwa mieszkaniowego.

Nowe przepisy o budownictwie społecznym nie podają definicji powierzchni użytkowej lokalu, a ta ma przecież kluczowe znaczenie dla określenia stawki VAT w budownictwie mieszkaniowym. Pomocne może tu być posłużenie się definicją zawartą w innych aktach prawnych, takich jak ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego albo oparcie się na zasadach zawartych w polskich normach, stosowanych do określania powierzchni użytkowej w budownictwie. Jednak korzystanie w różnych przypadkach z różnych aktów prawnych może spowodować, że w zależności od tego, jaka definicja zostanie zastosowana, w powierzchni użytkowej lokalu (a więc obciążonej wyższą stawką) raz znajduje się np. powierzchnia tarasów i balkonów, a kiedy indziej zostanie z niej wyłączona.

Jednak w praktyce z tymi i jeszcze ewentualnie innymi dylematami podatnicy i urzędnicy skarbowi będą musieli zmierzyć się dopiero w 2011 r. Na razie bowiem w stosunku do całego budownictwa, niezależnie od tego, czy będzie się ono mieściło w definicji budownictwa społecznego, czy nie, można będzie stosować obniżoną 7-proc. stawkę VAT. Korzystając z upoważnienia danego państwom członkowskim przez ministrów finansów UE, nasz minister wydał rozporządzenie obniżające stawkę VAT m.in. na usługi budowlane; obowiązuje ona od 1 stycznia 2008 r. do 31 grudnia 2010 r. W jego efekcie jeszcze przez trzy lata inwestorzy będą mogli kupić dom o powierzchni ponad 300 mkw. czy apartament mający więcej niż 200 mkw. i skorzystać z preferencyjnej 7--proc. stawki VAT. Z preferencji tej nie skorzysta natomiast infrastruktura towarzysząca budownictwu, która w całości już teraz musi być obciążona stawką podatkową, tj. 22 poc.