O należnej daninie decyduje wartość nieruchomości

1 stycznia 2007 r. weszła w życie zmiana do ustawy z [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=71065]28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (DzU nr 45, poz. 207 ze zm.[/link]) zmieniająca m.in. zasady obliczania podstawy opodatkowania tym podatkiem w odniesieniu do nieodpłatnych służebności osobistych (art. 13 ust. 3 ustawy).

W wyniku tej nowelizacji dla potrzeb obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu ustanowienia nieodpłatnej służebności osobistej jej roczna wartość została ustalona jako 4 proc. wartości rzeczy obciążonej służebnością (art. 13 ust. 3 ustawy).

Jeśli służebność została ustanowiona na czas nieokreślony (np. na czas życia uprawnionego), podstawą opodatkowania, w myśl art. 13 ust. 1 pkt 2 zmienionej ustawy, jest 4 proc. wartości obciążonej nieruchomości przemnożone przez 10 lat, czyli de facto 40 proc. wartości całej nieruchomości, na której służebność ta została ustanowiona.

[srodtytul]Rzeczywisty cel czy pomyłka [/srodtytul]

Zasada liczenia podstawy opodatkowania od wartości całej nieruchomości obciążonej nieodpłatną służebnością osobistą jest zarzewiem koszmarnego nieporozumienia, które już zaczęło zbierać swoje pierwsze żniwo w postaci wartości podatku od spadków i darowizn nakładanego na podatników przez organy podatkowe.

Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której właściciel nieruchomości sprzedaje ogromną połać atrakcyjnie zlokalizowanego gruntu pod zabudowę przemysłową. Sprzedawany areał, siłą rzeczy, jako całość ma bardzo wysoką wartość. Zawierający tę transakcję sprzedawca uzgadnia z nabywcą, że ten zapewni mu prawo przejazdu przez sprzedaną nieruchomość, przy czym realizująca ten cel droga będzie zajmować obszar rzędu kilkuset metrów kw.

Tak rozumiane prawo przejazdu ma na celu przeważnie zapewnienie byłemu właścicielowi fizycznej możliwości korzystania z pozostałej części posiadanego przez niego gruntu i najczęściej regulowane jest w formie ustanawianej na jego rzecz służebności osobistej wpisywanej do księgi wieczystej.

Nieruchomość rozumiana jako całość może mieć skrajnie różną wielkość, co nie powinno mieć przecież żadnego przełożenia na podstawę opodatkowania faktu ustanowienia nieodpłatnej służebności osobistej. A jednak, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 13 ust. 3 ustawy, okazuje się, że to właśnie wartość całej nieruchomości, a nie służebności decyduje o kwocie podatku.

[srodtytul]Jak wysoka może być cena [/srodtytul]

Seria absurdów zaczyna się w momencie, kiedy strony transakcji postanawiają, że służebność osobista w postaci prawa przejazdu będzie miała charakter nieodpłatny. Wówczas dostaje się ona pod reżim ustawy o podatku od spadków i darowizn. Uprawniony z tytułu ustanowienia takiej nieodpłatnej służebności ma obowiązek uiścić od niej podatek od spadków i darowizn.

Podstawowa stawka tego podatku waha się od 3 do 20 proc. w zależności od wartości podstawy opodatkowania (wg skali określonej w art. 15 ustawy), a sama nieodpłatna służebność osobista ustanawiana jest pomiędzy podmiotami, które nie są ze sobą spokrewnione czy spowinowacone. Włos zaczyna jeżyć się na głowie podatnikowi w chwili, gdy odkrywa, że podstawę opodatkowania musi obliczyć nie od wartości służebności, lecz od wartości całej nieruchomości.

[ramka][b]Przykład[/b]

Nieruchomość, na której ustanawiana jest służebność osobista w postaci prawa przejazdu jest atrakcyjnym wielohektarowym terenem, który jeden z międzynarodowych koncernów kupił po to, by wybudować na nim swoje centrum dystrybucyjne.

Wartość zakupionej nieruchomości to 40 000 000 zł. Droga dojazdowa zajmuje kilkaset metrów, przecina nieruchomość i ma charakter nieodpłatnej służebności osobistej.

Dla fikusa prawo przejazdu taką drogą jest bezcenne. Podstawa opodatkowania obliczona dla celów podatku od spadków i darowizn wynosi, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 13 ustawy, 40 proc. liczone od 40 000 000 zł, czyli 16 000 000 zł!

Jaki będzie podatek należny od korzystającego z „nieodpłatnego” prawa przechodu?

– Obliczmy dokładną jego wartość zgodnie ze skalą podatkową określoną w art. 15 ustawy:

(16 000 000 zł – 20 556 zł) x 20 proc. + 2 877 zł = 3 198 765,80 zł. [/ramka]

[srodtytul]Ile warta jest służebność osobista[/srodtytul]

Służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym związanym z nieruchomością, które trwa nie dłużej niż czas życia uprawnionego. Jest ona niezbywalna, przez co jej ekonomiczna wartość jest znikoma. Tak nieproporcjonalnie duży podatek nie ma więc żadnego uzasadnienia.

[ramka] [b]Zagadnienie nie tylko teoretyczne [/b]

Opisywana tu możliwości wymierzenia tak wielkiej kwoty podatku od nieodpłatnego świadczenia, o często symbolicznej jedynie wartości, mogłaby uchodzić za ciekawostkę, gdyby nie fakt, że coraz częściej organy podatkowe rozkładają ręce i postępują dokładnie tak, jak mówi przepis – obliczają podstawę opodatkowania nieodpłatnej służebności, odnosząc się do wartości całej nieruchomości.