Sprzedaż mieszkania: nie ma dochodu, a podatek jest

Państwo K. chcieli kupić mieszkanie, lecz bank uznał, że zarabiają zbyt mało, aby spłacać kredyt. Młodym małżonkom postanowili pomóc rodzice pani K. – zgodzili się zostać współkredytobiorcami. Umowa z bankiem została zawarta w marcu, a ostatniego dnia 2010 r. państwo K. stali się właścicielami blisko 42-metrowego lokalu, za który zapłacili 225.677 zł.

Dzieci nie płaciły - spłacą rodzice

Wkrótce pani K. zaszła w ciążę i poszła na urlop macierzyński. Wtedy zaczęły się problemy z terminowymi spłatami rat kredytowych. Gdy zaległości zaczęły się powiększać bank zerwał umowę i zażądał spłaty całego kredytu wraz z odsetkami w ciągu 7 dni od dostarczenia pisma. Jednocześnie, zablokowane zostało konto i lokata rodziców pani K., na których znajdowało się ponad 39 tys. zł.

Bank zaproponował renegocjację umowy kredytowej, czyli zmianę jej warunków. Rodzice pani K. mieli przejąć spłatę reszty kredytu oraz wyrazić zgodę na zabranie przez bank zablokowanej na ich koncie kwoty na poczet częściowej spłaty kredytu. Zgodzili się, ale postawili warunek: skoro to oni mają spłacić kredyt, to chcą, aby mieszkanie stało się wyłączną własnością ich córki. Mąż pani K. zgodził się zrezygnować z praw do mieszkania. We wrześniu 2013 r. małżonkowie podzielili majątek u notariusza. Umowa o podział obejmowała wyłącznie  mieszkanie,  pani K. stała się jego jedyną właścicielką, bez spłat dla małżonka.

Pani K. nie chciała jednak, by spłata kredytu obciążała rodziców i w października 2013 r.   sprzedała mieszkanie za 190 tys. zł. Kilka dni po transakcji bank otrzymał całą pozostałą do spłaty kredytu kwotę, czyli  178 tys. zł. Pani K. zostało jeszcze 12 tys. zł. Oddała je rodzicom, żeby choć częściowo zrekompensować utratę oszczędności zabranych przez bank.

I tu zaczęły się jej wątpliwości. Postanowiła dowiedzieć się, czy jest zobowiązana do zapłaty podatku od przychodu ze sprzedaży. W jej ocenie takie obowiązku nie ma, bo sprzedaż nie przyniosła jej żadnego dochodu.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy był innego zdania. W interpretacji indywidualnej z 20 lutego 2014 r. (ITPB2/415-1043/13/DSZ)

stwierdził, że pani K. musi uiścić podatek od części uzyskanego przychodu. Zauważył bowiem, że do nabycia udziałów w lokalu przez  podatniczkę doszło dwa razy. Za pierwszym razem pani K.  nabyła połowę udziałów w lokalu, gdy kupowała go wraz z mężem w 2010 r. Do nabycia drugiej połowy doszło w 2013 r., gdy małżonkowie spisali u notariusza akt podziału majątku i pani K. przejęła udział męża. Ma to swoje konsekwencje w przypadku ustalenia zobowiązań podatkowych pani K.

Nie można odliczać dwa razy

Fiskus przypomniał, że co do zasady sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym została nabyta, rodzi konieczność rozliczenia się z podatku dochodowego.  Podstawą jego obliczenia jest różnica pomiędzy przychodem a kosztami nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości. Tak jest w przypadku, gdy nieruchomość lub jej część  została nabyta odpłatnie W przypadku nabycia nieodpłatnego (darowizna, nieodpłatny podział majątku) kosztami uzyskania przychodu są nakłady i zapłacony podatek od spadków i darowizn.  Podatnik może skorzystać ze zwolnienia, jeśli w ciągu dwóch lat od sprzedaży wyda dochód ze sprzedaży na cele mieszkaniowe wymienione w ustawie, m.in. na spłatę kredytu mieszkaniowego lub zakup nieruchomości mieszkaniowej. Jest jednak pewne ograniczenie.

- Obowiązuje ustawowy zakaz traktowania kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości jako wydatku na własne cele mieszkaniowe, jeśli  wydatek na nabycie nieruchomości, czyli cena zakupu, podlega odliczeniu  jako koszt uzyskania przychodu – stwierdził fiskus.

Jak wyjaśnił, taka regulacja ma zapobiegać sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na zakup lokalu mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował ten właśnie zakup.

Dlatego część kwoty, którą pani K.  otrzymała za mieszkanie – ta przypadająca na połowę udziałów w nieruchomości nabytych w grudniu 2010 r. -  i przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, nie może być uznana za wydatek na cele mieszkaniowe uwzględniany przy obliczeniu dochodu zwolnionego z podatku. A zatem trzeba zapłacić od niej podatek.