Najemca czasem płaci podatek od nieruchomości

Tak orzekł WSA w Gdańsku 14 września 2011 (I SA/Gd 1065/11).

Skarżący w latach 2009 – 2010 był najemcą lokalu użytkowego. Zawarł z burmistrzem umowę najmu i został obciążony podatkiem od nieruchomości. Jego zdaniem niesłusznie. Wniósł więc odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego.

Organ utrzymał decyzję w mocy, podnosząc, że opodatkowaniu podlegają budynki i ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto wskazał, że podatnikami są osoby będące posiadaczami nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, które na podstawie umowy zawartej z właścicielem władają nieruchomością.

W skardze do WSA skarżący podkreślił, że nie jest właścicielem nieruchomości. Nie powinien więc być podatnikiem (jest on już obciążony czynszem). Twierdził, że obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu. Poza tym 30 marca 2010 umowa najmu została wypowiedziana przez wynajmującego.

W konsekwencji skarżący od tego momentu nie był już posiadaczem nieruchomości. Oznacza to, że w decyzji ustalającej podatek od nieruchomości za 2010 r. został nim obciążony, mimo że nie władał przez pozostałą część roku lokalem użytkowym.

Sąd uchylił zaskarżoną decyzję. Zauważył, że z powodu wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego 30 marca 2010 ustał stosunek prawny, który mógł być podstawą do wymierzenia podatku od nieruchomości.

Organ wydając decyzję ustalającą wysokość podatku, powinien wziąć pod uwagę, że od tego momentu skarżący nie był najemcą, a zatem nie mógł na nim ciążyć obowiązek zapłaty podatku. W odniesieniu do 2009 r. sąd jednak zgodził się z organami podatkowymi. Jego zdaniem prawidłowo przyjęły one, że w rozważanej sytuacji podatnikiem podatku od nieruchomości jest najemca lokalu, a nie jego właściciel.

—Dawid Sekida współpracownik Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Komentuje Paweł Tarbaj, starszy konsultantw Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Poznaniu)

W tej sprawie decydujące znaczenie ma brzmienie art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Z przepisu tego wynika, że podatnikami są posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie - wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości, lub - jest bez tytułu prawnego.

W rozpatrywanej sprawie skarżący był najemcą lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu zawartej z burmistrzem miasta. Jak prawidłowo wskazał sąd, w takiej sytuacji obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży na najemcy, a nie na właścicielu lokalu, którym była jednostka samorządu terytorialnego.

Należy zwrócić uwagę, że sytuacja przedstawiałaby się odmiennie, gdyby właścicielem wynajmowanego lokalu był podmiot prywatny. Wtedy podatnikiem z tytułu wynajmowanego lokalu byłby zasadniczo jego właściciel. Wyjątek zachodziłby, gdyby lokal znajdował się w posiadaniu samoistnym. Wówczas obowiązek podatkowy nie ciążyłby na właścicielu, tylko na posiadaczu samoistnym.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że przepisy kodeksu cywilnego przewidują dwa rodzaje posiadania: samoistne oraz zależne. Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel, natomiast posiadaczem zależnym jest osoba, która rzeczą faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Biorąc to pod uwagę, najemca nie może być uznany za posiadacza samoistnego nieruchomości, a więc nie ciąży na nim obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości.Nie można tego zmienić przez zapisy umowy najmu, przenoszące na najemcę obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości.

Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w doktrynie „obowiązek podatkowy nie może być przenoszony z podatnika na inny podmiot w drodze umowy cywilnoprawnej. Umowa taka nie wywiera żadnych skutków w zakresie obowiązków podatkowych podatnika” (tak np. L. Etel, „Podatki od nieruchomości”, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2009).