Sprzedaż znacznie poniżej wartości nie musi być pozorna

Wyrok, w którym Sąd Najwyższy (sygn. III CSK 203/09)

wyraził taki pogląd, dotyczy zaszłości sprzed lat. Chodzi o umowę sprzedaży wynoszącego 7/50 udziału w nieruchomości zabudowanej trzypiętrowym budynkiem mieszkalnym. Udział ten odpowiada lokalowi o pow. ok. 73 mkw.

Nieruchomość stanowiła własność Adeli B., która opuściła Polskę. Domem administrowała Maria K. Ponieważ Adela B. nie mogła z powodu nieobecności prowadzić swych spraw, sąd w 1984 r. na podstawie art. 184 kodeksu cywilnego ustanowił Marię K. jej kuratorem. W 1989 r. Maria K. wystąpiła do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Chodziło o zbycie udziału w nieruchomości Adeli B. odpowiadającego wartości wspomnianego lokalu w celu uzyskania pieniędzy na remont kamienicy, jako że wpływy z czynszu na to nie wystarczały. Nabywczynią miała być sama Maria K. zajmująca już inne lokum w tym domu. Sąd postanowieniem z grudnia 1989 r. takiego zezwolenia udzielił, wyznaczył dla obrony praw Adeli B. przy sporządzaniu aktu notarialnego Annę F. Umowę zawarto w lutym 1990 r.

W 1992 r. Maria K. sprzedała swój udział Pawłowi K., krewnemu, zastrzegając sobie dożywotnie prawo jego używania. Paweł K. został wpisany jako współwłaściciel do księgi wieczystej, zameldował się w nabytym w ten sposób lokum, ale mieszkał i pracował w innym mieście.

W 1994 r. minister sprawiedliwości wniósł od postanowienia sądu z 1989 r. zezwalającego na sprzedaż rewizję nadzwyczajną. W odpowiedzi Maria K. powoływała się na to, że po kupnie udziału z własnych środków wyremontowała kamienicę. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, ale ponieważ Adela B. nie usunęła braków formalnych, postępowanie w sprawie rewizji nadzwyczajnej zostało umorzone w 2000 r.

W 2004 r. Adela B. zmarła w Paryżu, a jej córka Ruth E. wystąpiła w 2006 r. przeciwko Pawłowi K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Domagała się wykreślenia go z księgi i wpisania jej jako właścicielki całej kamienicy.

Sąd I instancji uwzględnił to żądanie. Uznał, że skoro postanowienie z 1989 r. zostało uchylone przez SN, oznacza to, że w dniu sprzedaży nie było na nią pozwolenia sądu, a zatem umowa sprzedaży jest nieważna. Za Pawłem K. mogłaby przemawiać przewidziana w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej, chroniąca nabywcę w dobrej wierze (działającego w zaufaniu do wpisu Marii K. jako współwłaścicielki).

W ocenie sądu umowa sprzedaży między Pawłem K. i Marią K. była jednak stosownie do art. 83 k.c. nieważna jako zawarta jedynie dla pozoru. Za pozornością miało przemawiać to, że Paweł K. nie korzystał z własności, nie czerpał żadnych z niej profitów i nie interesował się nią. Sąd nie dał wiary, że była to dla Pawła K. lokata pieniędzy, bo w chwili zakupu miał on 27 lat i trudno przyjąć, że inwestował z perspektywą zysku w odległej przyszłości. O pozorności miała też świadczyć cena sprzedaży. Można było za nią nabyć wówczas ok. 10 mkw. takiego lokum. Sąd II instancji zaakceptował ten wyrok. Także w jego ocenie rzeczywistym celem umowy sprzedaży z 1992 r. było uniemożliwienie przywrócenia własności następcom prawnym pierwotnej właścicielki.

SN uchylił wyrok II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Nie zgodził się przede wszystkim z oceną, że umowa sprzedaży z 1992 r. była nieważna. Nie można przyjąć, że uchylenie prawomocnego postanowienia sądu pozwalającego na zawarcie umowy powoduje jej nieważność – tłumaczy SN – ze względu na moc wiążącą prawomocnych orzeczeń. Orzeczenie SN uchylające takie postanowienie wywołuje skutki na przyszłość (ex nunc).

SN zgodził się też z podniesionym przez Pawła K. zarzutem naruszania przez sąd II instancji wynikającego z art. 378 § 1

kodeksu postępowania cywilnego

obowiązku rozpatrzenia licznych jego argumentów świadczących o tym, że umowa sprzedaży nie była pozorna. Zaznaczył, że można powołaniem się na 398

3

§ 1 pkt 1 k.p.c. kwestionować prawidłowość zastosowania art. 83 k.c. do poczynionych ustaleń faktycznych.

W art. 10 ustawy z 1983 r. o księgach wieczystych i hipotece zapisano, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia tej niezgodności. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez wpisane do księgi wieczystej ostrzeżenia.