Służebność korzystania z ogródka przydomowego dopuszczalna

[b]Tak uznał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21 lipca 2010 r. (III CSK 322/09)[/b] wydanym na posiedzeniu niejawnym. Stanowi ono przykład zgodnej z potrzebami życia – jak określi ją SN – dynamicznej wykładni przepisów regulujących służebności gruntowe, pozwalającej na szersze wykorzystanie tej instytucji.

[srodtytul]W interesie lokatora i wspólnoty[/srodtytul]

Dopuszczalność ustanowienia takiej służebności obciążającej nieruchomość wspólną, w sytuacji gdy udział w niej ma także właściciel lokum, który ma korzystać ze służebności, budziła liczne wątpliwości. Pytanie prawne dotyczące tej kwestii trafiło kiedyś do Sądu Najwyższego, który jednak z przyczyn formalnych odmówił wyjaśnienia.

Wiadomo, że trwałym unormowaniem prawa do korzystania z ogródków przydomowych przylegających do mieszkań na parterze zainteresowani są nie tylko ich właściciele, lecz także wspólnoty, które w ten sposób pozbywają się kłopotu w postaci zakładania i pielęgnacji zieleni wokół domu.

Do takich podmiotów należy wspólnota mieszkaniowa, która w 2008 r. podjęła uchwałę o wyrażeniu zgody na ustanawianie przez zarządcę nieruchomości wspólnej na rzecz nabywców konkretnych lokali służebności parkowania samochodu oraz służebności wyłącznego korzystania z ogródków przydomowych.

Z powołaniem się na tę uchwałę zarządca nieruchomości, spółka z o.o., zawarł z małżonkami Krystyną i Grzegorzem T., nabywcami lokalu mieszkalnego nr 1, notarialną umowę o ustanowieniu na rzecz jego każdoczesnych właścicieli tego rodzaju służebności obejmującej ogródek znajdujący się pod oknami tego lokalu.

[srodtytul]Sąd odmawia wpisu[/srodtytul]

Na podstawie tej umowy małżonkowie T. złożyli w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonanie wpisu służebności w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

Sąd I instancji oddalił ten wniosek. Tłumaczył, że nieruchomość wspólna, która jest prawem związanym z własnością lokalu, dzieli jego los prawny i nie może być uznana za „inną nieruchomość” (nieruchomość obciążoną służebnością gruntową) względem wyodrębnionego z niej lokalu.

Poza tym, odwołując się do art. 285 § 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], argumentował, że służebność gruntowa może mieć na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części, a prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej ogródek nie zwiększa użyteczności lokalu mieszkalnego.

Sąd II instancji zaakceptował ten werdykt i oddalił apelację uczestnika postępowania – zarządcy nieruchomości.

[srodtytul]Na rzecz współwłaściciela [/srodtytul]

Sprawa dotarła do Sądu Najwyższego wskutek skargi kasacyjnej zarządcy. SN uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Odwołując się do swego wcześniejszego [b]orzeczenia (IV CK 65/05)[/b], SN stwierdził przede wszystkim, że można ustanowić służebność gruntową obciążającą nieruchomość, której współwłaścicielem jest właściciel nieruchomości władnącej.

Dopuszczalne jest więc także obciążenie – na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu – nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=CCAAA84230ACC1121750C2E93634C542?id=128489]ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[/link].

Analizując treść art. 285 § 1 k.c., SN doszedł do wniosku, że przewidziane w nim uprawnienie właściciela nieruchomości władnącej do korzystania „w oznaczonym zakresie” z nieruchomości obciążonej nie może pozbawić właściciela nieruchomości obciążonej wszelkich uprawnień wynikających z prawa własności.

Jednakże – w ocenie SN – ta służebność nie ma takiego skutku. Wynika z niej bowiem jedynie prawo do urządzenia i utrzymywania małego ogródka, zajmowanego zwykle pod uprawę traw i roślin ozdobnych. SN zwraca m.in. uwagę na to, że służebność ta nie pozbawia pozostałych współwłaścicieli nieruchomości możliwości ingerowania w sposób jej wykonywania, np. w razie zaniedbań w urządzeniu lub utrzymywaniu ogródka.

Odnosząc się do twierdzeń sądów co do braku ustawowej przesłanki służebności, jaką jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, SN stwierdził przede wszystkim, że badanie jej wykracza poza kognicję sądu wieczystoksięgowego. Wyraził jednak pogląd, że służebność, o jaką tu chodzi, może podnosić użyteczność lokalu jako nieruchomości władnącej.

Sprawa musiała wrócić do ponownego rozpoznania także ze względu na potrzebę oceny prawidłowości wyrażenia przez wspólnotę mieszkaniową zgody na ustanowienie służebności i prawidłowości pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie zarządcy.

[srodtytul]Kto może udzielić pełnomocnictwa [/srodtytul]

Warto przypomnieć tu [b]uchwałę Sądu Najwyższego z 5 lutego 2010 r. (III CZP 127/09)[/b], w której uznał, że wspólnota nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej.

Umowę ustanawiającą taką służebność zawrzeć mogą tylko członkowie wspólnoty, działający ewentualnie przez ustanowionych przez siebie pełnomocników czy pełnomocnika.

[ramka][b]Służebność gruntowa[/b]

Istotę i cel służebności gruntowej definiuje art. 285 kodeksu cywilnego. W myśl § 1 tego przepisu nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega:

- bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej,

- bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,

- bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów normujących treść prawa własności i jej wykonywanie.