Możesz zgłaszać wady nawet po odbiorze mieszkania

Rozmowa z Aleksandrą Dalecką, adwokatem w kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy.

Rz: Nadal się zdarza, że deweloper zapisuje w umowie, iż jeśli klient nie zjawi się w umówionym terminie, sam od siebie lokal odbierze i nie uzna zgłoszonych potem usterek.

Aleksandra Dalecka: Takie zapisy są niezgodne z prawem. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz sądy zakwestionowały, co do zasady, klauzule mówiące, że w przypadku niestawiennictwa konsumenta w wyznaczonym terminie w celu protokolarnego odbioru nieruchomości deweloper jest uprawniony do jednostronnego jej odbioru i stwierdzenia, że wybudowana nieruchomość jest zgodna z umową.

Protokół podpisany w takiej sytuacji wyłącznie przez dewelopera traktowany był bowiem jako protokół podpisany przez obie strony. W praktyce klient, który nie mógł bez własnej winy uczestniczyć w odbiorze – bo np. przypadał on na czas jego choroby albo urlopu – tracił możliwość zgłoszenia wadliwości lokalu. To z kolei rodziło trudności w postępowaniach sądowych, w których klienci dochodzili swoich praw z tytułu rękojmi za wady. Sprzedawca twierdził bowiem, że nabywca nie zgłosił wadliwości lokalu przy odbiorze, a tym samym utracił swoje uprawnienia z rękojmi.

Jakie jeszcze zapisy nie będą wiązały klientów deweloperów odbierających lokal?

Sędziowie uznali również, że niedozwoloną klauzulą umowną odnośnie do odbioru jest także zapis – wymuszany niejako na nabywcy a priori w umowie przygotowanej przez dewelopera – że lokal nie ma wad albo że lokal musi zostać przez klienta odebrany, gdy jego wady nie uniemożliwiają zamieszkania w nim.

Skutkiem znalezienia się takich klauzul w umowie, jeśli nie były one uzgadniane z konsumentem indywidualnie, jest to, iż klient nie będzie nimi związany, choć w pozostałym zakresie umowa między stronami pozostaje obowiązująca.

Jeśli jednak klient uchyla się od odbioru mieszkania, zakwestionowanie możliwości jednostronnego odbioru przez dewelopera stawia tego ostatniego w kłopotliwej sytuacji.

Zauważmy, że zanegowane zostały nawet te klauzule, zgodnie z którymi klient był dwukrotnie uprzedzany o terminie odbioru. Doradzałabym, aby umowy zawierały wyraźnie sformułowany obowiązek odbioru lokalu przez konsumenta i racjonalny termin powiadomienia konsumenta o dacie takiego odbioru. Nabywca będzie wówczas również z góry się orientował, kiedy może się spodziewać odbioru. Wówczas, chociaż nadal nie można będzie dokonać jednostronnego odbioru i pozbawić kupującego możliwości zgłaszania wad, będzie jasne, że kupujący zwleka z wykonaniem tego obowiązku.

Jakie będą tego konsekwencje?

Zastosowanie będzie miał art. 491 kodeksu cywilnego traktujący o zwłoce w wykonaniu obowiązków z umów wzajemnych. Obowiązkiem nabywcy jest bowiem odbiór lokalu, zatem deweloper ma prawo – po wyznaczeniu kolejnego terminu i zaznaczeniu, że jego bezskuteczny upływ spowoduje odstąpienie od umowy – po prostu od umowy odstąpić. W takim wypadku strony muszą zwrócić sobie wszystkie uprzednie świadczenia. Oprócz tego deweloper może domagać się naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki nabywcy lokalu. Odstąpienie od umowy jest na pewno środkiem drastycznym, ale niekiedy może się okazać konieczne, np. gdy jeden niezdyscyplinowany klient powoduje niemożliwość faktycznego zamknięcia danej inwestycji.

Nie wszystkie wady widać od razu. Ile czasu ma nabywca mieszkania na zgłoszenie usterek?

Protokoły odbioru mają na celu przede wszystkim wskazanie, czy kupujący ma jakiekolwiek zastrzeżenia do nabywanego lokalu. W praktyce jednak laik dostrzeże jedynie oczywiste wady lokalu, zatem protokół może być niepełny. Tu z pomocą przyjdą nabywcy przepisy dotyczące rękojmi za wady, które mówią wyraźnie, iż kupujący powinien zawiadomić sprzedawcę o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, nie zaś od odbioru lokalu. Żaden przepis nie nakłada na nabywcę obowiązku badania lokalu, zwłaszcza jeśli wykrycie wady wymagałoby profesjonalnej wiedzy.

Potwierdza to orzecznictwo sądowe, które precyzuje, iż dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć. Sprzedawca odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były one kupującemu znane. W tym świetle, w mojej ocenie, podpisanie przez nabywcę protokołu odbioru, w którym nie zgłosił on wadliwości lokalu, nie przesądza definitywnie, że na owe wady nie będzie się mógł powoływać w przyszłości.

Na pewno zarówno w interesie dewelopera, jak i nabywcy jest, by odbiór mieszkania był jak najlepiej udokumentowany, co w przyszłości pomoże uniknąć choćby części ewentualnych kłopotów dowodowych w przypadku sporu między stronami.

- samo podpisanie protokołu odbioru z deweloperem nie gwarantuje, że uzyskujemy w ten sposób prawo do zamieszkania w lokalu

- zdarza się, że budynek może nie mieć jeszcze w tym czasie pozwolenia na użytkowanie lub odpowiednio nie zostało dokonane zawiadomienie o zamierzonym terminie przystąpienia do użytkowania