Gmina nie odpowie za spóźniony plan

Nawet kilkudniowa przerwa między obowiązywaniem starego i nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwala gminie naliczyć opłatę planistyczną. I to jeśli w obu dokumentach przeznaczenie nieruchomości było takie samo

Publikacja: 24.10.2009 07:38

Foto: Fotorzepa, Dariusz Majgier DM Dariusz Majgier

Dorota Gajos-Kaniewska

[b]Nasz czytelnik w 1994 r. kupił działkę na terenie przeznaczonym w miejscowym planie z 1993 r. pod zabudowę jednorodzinną. Podobnie jak inne plany uchwalone przed 1995 r., plan ten wygasł 31 grudnia 2003 r. Gmina nie miała planu aż do września 2006 r.

W listopadzie 2006 r. czytelnik sprzedał działkę. Gmina ustaliła opłatę planistyczną w związku ze wzrostem wartości działki po uchwaleniu nowego planu. Ponieważ nie zmieniono w nim przeznaczenia terenu, na którym leży, czytelnik ma wątpliwości, czy faktycznie wzrosła jej wartość, i czy gmina ma prawo naliczyć opłatę planistyczną. Pyta, czy są podstawy skarżenia gminy za opieszałość w uchwalaniu planu i żądania odszkodowania. [/b]

Opłata planistyczna jest pobierana przez gminę od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, której wartość wzrosła po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Zostanie naliczona tylko wtedy, gdy właściciel sprzeda nieruchomość w ciągu pięciu lat od uchwalenia. Nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu ceny nieruchomości.

Ten wzrost wartości określa rzeczoznawca majątkowy. Wiążą go przy tym wytyczne [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=612ECA931CFCDB16550FFAD36C53A71D?id=175039]rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości[/link]. Zgodnie z § 50 ust. 1 rzeczoznawca musi uwzględnić przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem mpzp lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu mpzp lub jego zmianie. Różnica (wzrost) wartości będzie podstawą naliczenia opłaty.

Jeśli jednak przed uchwaleniem aktualnego planu w gminie nie obowiązywał wcześniejszy albo dla nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, to rzeczoznawca musi uwzględnić w operacie faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Nie ma przy tym znaczenia, że stary plan – wygasły 31 grudnia 2003 r. zgodnie z art. 87 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[/link] – przewidywał na niej zabudowę jednorodzinną. Ten fakt jest niejako pomijany przy wycenie, jeśli między obowiązywaniem starego i nowego planu była luka czasowa.

[b]Właściciele działek mają poczucie niesprawiedliwości i oceniają opóźnienia w uchwalaniu mpzp jako celową zwłokę gmin, by mogły one potem zarabiać na wzroście wartości nieruchomości. [/b]

–[b] Nie widzę jednak szans na uzyskanie od gminy odszkodowania za opieszałość[/b] – mówi dr Leszek Nowakowski z Kancelarii Gessel. – [b]Przepisy nie narzuciły im żadnych terminów uchwalania planów i nie sankcjonują opóźnień w tym procesie. Do tej pory wiele gmin nie ma planów, mimo że od wygaśnięcia starych minie wkrótce pięć lat. [/b]

Zdaniem dr Nowakowskiego były właściciel działki może dochodzić odszkodowania od gminy jedynie na drodze cywilnoprawnej, co jest trudne.

[b]Od obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej trudno się uchylić. Można jednak doliczyć ją do ceny nieruchomości, a mianowicie jeszcze przed sprzedażą zażądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia w drodze decyzji wysokości renty planistycznej.[/b] Nie warto robić tego zbyt wcześnie, gdyż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.