Chodzi o znanego zwłaszcza w Małopolsce inwestora budowlanego Grzegorza A., powiązanego z firmą deweloperską „Leopard", od 2009 r. w upadłości, której szefom, w tym Grzegorzowi A., prokuratura postawiła niedawno zarzuty wielomilionowych strat na szkodę ponad 200 kupujących od nich mieszkania.

Jedna grupa nabywców mieszkań przy ul. Wierzbowej w Krakowie uzyskała w lutym br. przed SN korzystny wyrok. Unieważnił on krzywdzące ich hipoteki ustanowione na ich niedoszłej nieruchomości na rzecz amerykańskiego funduszu Manchester Securities Corporation

, który skredytował  „Leoparda" na ok. 60 mln zł (szerzej:

„Kupujący mieszkania wygrali z deweloperem", „Rz" z 10 lutego 2012 r.

).

Jednym z zabezpieczeń tego kredytu był weksel poręczony przez Grzegorza A., który stał się też dłużnikiem osobistym Amerykanów. Tymczasem budował on osobiście apartamentowiec w zakopiańskim Kościelisku, pobierając od przyszłych nabywców zaliczki, niemal w pełnej wysokości ceny.

Jedną z kilkudziesięciu klientów była Agnieszka D., która wpłaciła 450 tys. zł, ale inwestor, mimo że budynek zbudował, z powodu opóźnień administracyjnych (brak zgody na wyodrębnienie lokali) nie mógł wykonać umów przedwstępnych i wydać mieszkań, a miał na karku Amerykanów z wyrokiem. Dokonał więc takiego zabiegu, że zamiast lokali przekazał polskim wierzycielom udziały w zakopiańskiej nieruchomości, a gdy przeszkody administracyjne usunięto, wyodrębnili sobie oni lokale.

I tu wynikł spór prawny, Amerykanie wystąpili z tzw. skargą pauliańską o uznanie bezskuteczności  umów, co umożliwiłoby im zlicytowanie tych lokali. Ich pełnomocnik mec. Wojciech Barański twierdził przed SN, że pozwana  i inni nabywcy lokali wiedzieli o roszczeniach Amerykanów, a tymi zamiennymi transakcjami zmniejszyli majątek wspólnego dłużnika, z tym, że oni uzyskali swoje, a Amerykanie nie są spłaceni. Dłużnik może spłacać jednego z wierzycieli, pod warunkiem, że wykonuje świadczenie, do którego był zobowiązany, tu zaś w miejsce mieszkań wydano udziały w nieruchomości (świadczenia w miejsce poprzedniego: art. 453 Kodeksu cywilnego).

— Ekonomicznie rzecz ujmując oba świadczenia były identyczne, chodziło o lokale — przekonywał z kolei mec. Jacek Siński, pełnomocnik pozwanej.

Dodajmy, że krakowskie sądy Okręgowy i Apelacyjny uznały, że zaskarżona transakcja była niedopuszczalna.

Sąd Najwyższy był przeciwnego zdania, choć nie krył, że problem nie jest prawnie w pełni uregulowany i SN musiał dokonać wyboru. Dokonał go na korzyść nabywczyni lokalu. Dlaczego ? Pozwana dostała rodzajowo to samo co miała dostać (lokal), nie dostała nic więcej, przeciwnie - musiała dokonać ekstra czynności i ponieść dodatkowe koszty. — Nie ma zaś powodu, by tzw. wtórne świadczenie miało mieć słabszą ochronę niż pierwotne — podkreśliła w uzasadnieniu sędzia SN Barbara Myszka.

Piątkowy wyrok z pewnością będzie miał znaczenie dla ponad dwudziestu podobnych spraw, które nie są jeszcze zakończone.

Kilkudziesięciu klientów tego dewelopera, przybyłych na piątkowy wyrok, nie kryło radości.

Sygnatura akt: III CSK 214/11