Z takim pytaniem prawnym wystąpił do Sądu Najwyższego sąd okręgowy. Problem dotyczy trzech okien w lokalu należącym do gminy. Najemca wymienił stolarkę, a przy tej okazji zmniejszył otwory okienne. Zdaniem wspólnoty oszpecił w ten sposób budynek.
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie dopatrzył się naruszeń w prawie budowlanym.
Wspólnota postanowiła więc wystąpić z powództwem cywilnym do sądu na podstawie art. 222 § 2 kodeksu cywilnego. Przepis ten daje właścicielowi prawo żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.
Sąd rejonowy oddalił powództwo. Według niego wykonane prace nie dotyczyły części wspólnych budynku. Od tego wyroku odwołała się wspólnota mieszkaniowa. Sąd okręgowy nabrał zaś wątpliwości prawnych. Jego zdaniem roszczenie z art. 222 § 2 kodeksu cywilnego przysługuje tylko właścicielowi nieruchomości. Tymczasem sprawa dotyczy budynku, który jest współwłasnością właścicieli lokali. Dlatego tak ważne jest – zdaniem sądu – ustalenie, czy naruszenie dotyczy praw wynikających ze współwłasności części wspólnych czy też praw wynikających z prawa własności lokalu.
Z jednej bowiem strony, części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (np. okna mieszkania) nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Takie stanowisko prezentuje m.in. w swoim orzecznictwie sąd administracyjny.
Z drugiej jednak strony, jak zauważył sąd okręgowy, nie można pominąć faktu, że elewacja budynku jest dobrem wspólnym i nie jest obojętne dla wspólnoty jako całości, w jaki sposób właściciel lokalu wykonuje prace, jeżeli ma to wpływ na wygląd całego budynku. Zwłaszcza jeśli wykonanie tych prac narusza poczucie estetyki i ładu architektonicznego.
Ponadto żądanie zawarte w pozwie odnosi się nie do naruszenia prawa własności poprzez wykonanie konkretnych prac przy wymianie okien, ale do rezultatów tych prac w postaci zaburzeń w wyglądzie budynku.
