Mieszkania mogą być tańsze

Tak komentują deweloperzy program budowy mieszkań ogłoszony tydzień temu przez PiS. Propozycji ułatwienia dostępu do lokali było w nim wiele. M.in. padła obietnica, że „państwo stworzy model taniej budowy mieszkań, w którym koszt jednego metra kwadratowego będzie wynosić około 2,5 tys. zł". Czy to realne? Czego trzeba mieszkaniówce?

Najem ?zamiast kredytu

Jacek Bielecki, dyrektor ds. jakości w firmie deweloperskiej Marvipol, ekspert zajmujący się budownictwem mieszkaniowym od wielu lat, zgadza się z tym, że mieszkania w Polsce są drogie w stosunku do dochodów. Przyznaje, że lokale mogłyby być tańsze.

– Byłoby to możliwe, gdyby udało się zracjonalizować wymagania techniczne dla budynków, które w wielu przypadkach są znacznie bardziej restrykcyjne, a tym samym kosztowne niż w innych krajach Europy. Także skomplikowane procedury i niewydolność administracji powodują, że stawki rosną. Wpływ tych czynników na koszty szacuję na 20 proc. I w tym upatrywałbym głównego źródła obniżenia kosztów, czyli zwiększenia dostępności mieszkań – mówi Jacek Bielecki. – Niezależnie od powyższych czynników wybudowanie mkw. mieszkania za 2,5 tys. zł jest nierealne. Same prace budowlane to koszt powyżej 3 tys. zł. Trudno wymagać niższej ceny, bo powstanie substandard lub płace pracowników będą bardzo niskie – uważa Jacek Bielecki.

1,9 tys. wniosków o dopłaty do kredytów w ramach MdM, na łączną kwotę 43 mln zł, złożyli klienci do połowy lutego br.

Jego zdaniem programy rządowe „Rodzina na swoim" czy „Mieszkanie dla młodych", w ramach których budżet państwa dopłaca kupującym mieszkania pewną kwotę, nie są potrzebne deweloperom.

– Najważniejsze dla rozwoju mieszkalnictwa w Polsce jest umożliwienie prywatnym inwestorom budowy lokali na wynajem. Wszystkie propozycje promują własność mieszkania – uważa dyrektor Bielecki. – Od lat promując rozwój budownictwa czynszowego, wskazuję, że naprawdę niewiele potrzeba, by uwolnić możliwość wykorzystania kapitału prywatnego do budowy mieszkań na wynajem. Wciąż czekam na deklaracje polityków, którzy zamiast zmuszać ludzi do przywiązania się do jednego miejsca i banku, pozwolą prywatnym funduszom na bezpieczne i opłacalne inwestowanie w mieszkania, a rodzinom na wybór sposobu zaspokajania swoich potrzeb życiowych.

W programie PiS jest mowa o tym, że zostaną podjęte rokowania z bankami w sprawie kredytowania budowy mieszkań na wynajem, ale z perspektywą przejścia lokalu na własność lokatora po uiszczeniu spłat.

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, pomysł ingerencji państwa między klienta, banki i firmy uważa za polityczny, niemający nic wspólnego z wolnym rynkiem.

– Taka ingerencja jest niezdrowa. Trudno sobie wyobrazić, jak państwo miałoby negocjować z bankami kredyty na mieszkania, które potem przechodziłyby na własność indywidualnych nabywców. Nie znam szczegółów, ale pomysł wydaje się dość egzotyczny. Z iloma bankami, jak typowanymi, marże kredytów czy warunki w ogóle? – zastanawia się prezes Kiełpsz. – Jeśli państwo chce pomóc gorzej sytuowanym obywatelom w uzyskaniu mieszkania, władze powinny myśleć o wspieraniu budowy lokali na wynajem, np. poprzez ulgi inwestycyjne. Po co stwarzać możliwości zadłużania się, skoro nawet w bogatszych krajach zamiast płacenia rat kredytowych wynajmuje się mieszkania latami – dodaje prezes Kiełpsz.

Uważa, że władze powinny zająć się likwidacją barier administracyjnych, które wydłużają i podrażają proces budowy. – Bo dziś na pozwolenia czeka się kilkanaście miesięcy lub nawet kilka lat – mówi Grzegorz Kiełpsz.

Poprawić prawo

Także Robert Ziółek, prezes firmy Dolcan, twierdzi, że konieczne jest uproszczenie procedur budowlanych, co skróciłoby czas realizacji projektów i zmniejszyłoby koszty ponoszone przez deweloperów, a w efekcie przełożyłoby się na ceny mieszkań.

– Kolejnym czynnikiem, który mógłby wpłynąć na rozwój rynku mieszkań i kredytów, jest liberalizacja ustawy chroniącej prawa najemców w przypadku najmu długoterminowego. Dziś najemcy są objęci większą ochroną niż właściciele mieszkań. Gdyby się to zmieniło, pojawiłoby się więcej osób inwestujących w lokale na wynajem – uważa prezes Ziółek.

Joanna Iwanowska, dyrektor ds. sprzedaży w spółce deweloperskiej w Eko-Park, podkreśla, że najważniejsze dla rozwoju rynku mieszkań byłoby zrewidowanie niektórych zapisów tzw. ustawy deweloperskiej oraz stworzenie przeciwwagi dla posiadania mieszkania, poprzez oferowanie dobrej jakości, profesjonalnie zarządzanych lokali na wynajem. Jak pomagać kupującym?

– Na pewno nie przez dotacje. Nie potrafię przywołać żadnego przykładu rozwiniętej gospodarki, która opiera swój rozwój na długoterminowych dotacjach dla indywidualnych osób. Co innego, jeśli chodzi o wspieranie spółdzielczości mieszkaniowej, na tym opiera się np. duża część skandynawskich sektorów mieszkaniowych – dodaje Joanna Iwanowska.

Stabilizacja i praca

Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas, uważa, że rynek mieszkań budowanych na sprzedaż działa dzisiaj sprawnie w oparciu o prawa popytu i podaży, więc nie należy tego psuć. – Dla setek działających w Polsce deweloperów najważniejsze jest, by polityka państwa nie miała charakteru procyklicznego, czyli zwiększającego i tak nieuniknione wahania wynikające ze zmian koniunktury – podkreśla Paweł Sztejter. – Państwo powinno jednocześnie wspierać dostępność mieszkań dla osób, których nie stać na zakup na rynku komercyjnym. Kluczowe zatem byłoby wprowadzanie ułatwień dla rozwoju rynku czynszowego.

Jak to zrobić? Według Pawła Sztejtera potrzebne jest wsparcie dla samorządów odpowiedzialnych za powstawanie budynków komunalnych oraz umożliwienie rozwoju budownictwa o charakterze czynszowym dla rodzin o przeciętnych dochodach. Chodzi o kontynuację idei towarzystw budownictwa społecznego i Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Natomiast zdaniem Krzysztofa Oppenheima, doradcy finansowego, trudno mówić o polityce mieszkaniowej w oderwaniu od rynku pracy.

– Co z tego, że mieszkania, nawet tanie, będą czekały na przyszłych właścicieli lub najemców, skoro ci nie będą posiadali dochodów? Z badań wynika, że w Polsce aż 41 proc. osób w wieku 25 – 34 lata mieszka z rodzicami. Z drugiej strony ok. 25 proc. młodych Polaków nie ma pracy, a duża część pozostałych to osoby, których dochody netto wynoszą 1000 – 1500 zł miesięcznie i zwykle są uzyskiwane na tzw. umowach śmieciowych – wylicza  Krzysztof Oppenheim. – Jeśli stałe opłaty czynszowe i za media pochłaniają miesięcznie rzadko poniżej 500 zł, czy możemy się spodziewać zmian w mieszkaniówce przy obecnym stanie rynku pracy? – pyta ekspert.

Według niego programy typu RnS czy MdM to nieporozumienie. – Czy można sobie wyobrazić sytuację, w której prezes firmy będącej w kłopotach finansowych bierze kolejne kredyty, aby rozdawać pieniądze bogatym, przypadkowym osobom? I to po kilkadziesiąt tysięcy złotych na głowę? A tak robi państwo – podsumuje Krzysztof Oppenheim.

Opinia dla „RZECZPOSPOLITEJ"

Bolesław Meluch | doradca zarządu Związku Banków Polskich

Najważniejsze dla rozwoju rynku budownictwa mieszkaniowego i kredytów hipotecznych, moim zdaniem, byłoby przyjęcie, iż rolą państwa nie powinno być dostarczanie mieszkań dla społeczeństwa. Taki model nie sprawdził się w żadnym kraju. Często prowadzi do nadużyć i nieefektywności oraz zaburzeń funkcjonowania rynku.

Polityka mieszkaniowa w pierwszej kolejności powinna być skierowana na zwiększenie dostępności mieszkań, co w każdych warunkach sprzyja rozwojowi i przekłada się na rozwój rodziny. Polityka mieszkaniowa i jej instrumenty powinny uwzględniać wszystkie segmenty budownictwa – socjalne, czynszowe i własnościowe. Dostęp do środków budżetowych wspierających budownictwo powinien być równy dla wszystkich uczestników rynku realizujących projekty w różnych segmentach budownictwa.