Rząd uwolni grunty pod mieszkania, ale skorzystają na tym gminy. Jest poprawiony projekt

Najistotniejszą barierą dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego jest niedostateczna podaż gruntów. Cena ziemi stanowi już jedną piątą kosztów budowy. Dlatego inwestorzy czekali na ustawę, zwiększającą ich dostępność, zwaną podażową. Jej projekt Ministerstwo Rozwoju i Technologii zamieściło na RCL w lutym zeszłego roku, ale nie był procedowany. W piątek pojawiła się jego nowa wersja.

Zgodnie z nią KOWR ma sporządzić wykaz nieruchomości, którymi zarządza, a które w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Następnie minister odpowiedzialny za budownictwo, za zgodą ministra rolnictwa, będzie mógł przeznaczyć je pod realizację inwestycji mieszkaniowych. O nieodpłatne przekazanie nieruchomości będą mogły wystąpić gminy, jeśli same będą zainteresowane budową mieszkań na pozyskanym gruncie. Druga opcja to ustanowienie na tej nieruchomości przez gminę użytkowania wieczystego na rzecz społecznej inicjatywy mieszkaniowej (SIM) lub spółki gminnej. Warunkiem dla każdego z tych podmiotów jest budowa mieszkań na wynajem.

Projekt przewiduje też trzecią możliwość. Gmina będzie mogła sprzedać pozyskaną z zasobów KOWR-u nieruchomość, pod warunkiem, że rozliczy ją w ramach ustawy „lokal za grunt”. Regulacja ta pozwala gminom przekazywać w ramach rozliczeń grunty deweloperom w zamian za mieszkania, które ci zbudują. Na ok. 2500 gmin rok temu z tego rozwiązania korzystały cztery.

W przygotowanym przez MRiT projekcie znalazły się bezpieczniki. Gdyby gmina nie zrealizowała w ciągu 5 lat od przekazania jej gruntu inwestycji, przez co projektodawca rozumie oddanie budynku do użytkowania, KOWR ma prawo zażądać jego zwrotu w całości lub w części.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mieszkanie z pierwszej czy drugiej ręki. Co wybierają klienci?

W grudniu kupujący mieszkania mogli mieć nawet o połowę większy wybór na rynku deweloperskim niż...

Na gruntach spółek Skarbu Państwa powstaną mieszkania

Swoimi gruntami mają się też podzielić z gminami spółki Skarbu Państwa. Chodzi o nieruchomości, które mają potencjał do wykorzystania pod budownictwo mieszkaniowe, a które są, jak określa uzasadnienie do projektu, spółkom zbędne.

„Ministrowi właściwemu ds. budownictwa zaproponowano przyznanie kompetencji do nieodpłatnego przejmowania nieruchomości zbędnych spółce” – czytamy w uzasadnieniu.

Przejęta nieruchomość, jeśli zgodzi się na to nadzorujący spółkę, może trafić do gminy, podobnie, jak ma to mieć miejsce w przypadku nieruchomości KOWR-u. Projektodawca przewiduje zwrotne przeniesienie własności lub rekompensatę dla spółki, jeśli inwestycja nie zostanie zrealizowana w ciągu 5 lat.

Uprzedzając zarzuty o to, czy wyciąganie atrakcyjnych gruntów Poczcie Polskiej czy PKP nie łamie prawa, projektodawca w uzasadnieniu wyjaśnia , że przepisy konstytucyjne chroniące prawo własności prywatnej przed ingerencją państwa nie znajdują zastosowania w odniesieniu do zasad dysponowania mieniem publicznym, a tym są, według niego, nieruchomości spółek SP.

W obecnej wersji projektu brak zniesienia ograniczeń w obrocie ziemią rolną, leżącą w granicach miast, co przewidywał pierwotny projekt. Brak także uproszczeń przepisów, które pozwalałyby na dobudowanie jednej kondygnacji na budynkach już stojących. Oba te rozwiązania były dobrze oceniane przez ekspertów i deweloperów.

– Niewykluczone, że wrócimy do tych rozwiązań. Tak, jak wiele innych elementów, które zawierała pierwotna wersja projektu znalazło się już w innych regulacjach. Natomiast teraz chcieliśmy się skupić na rozwiązaniach dedykowanych inwestorom niekomercyjnym, z wyjątkiem dopuszczenia możliwości rozliczenia tak pozyskanego gruntu w ramach ustawy „lokal za grunt”. Chcemy wpłynąć na gminy, by chętniej korzystały z tego rozwiązania. Planujemy, przyznając im bezzwrotne dofinansowanie w wysokości do 80 proc. kosztów inwestycji, punktować korzystanie przez nie z możliwości pozyskania lokali w ramach Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych czy wspomnianego „lokalu za grunt” – tłumaczy wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rynek deweloperski. „Wojna cenowa jeszcze potrwa”

Ceny mieszkań już nie rosną w dwucyfrowym tempie. Dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup l...

Deweloperzy też powinni mieć dostęp do uwolnionych gruntów?

– Dobrze, że państwo wspiera budownictwo komunalne i społeczne, ale nie powinno się to odbywać kosztem budownictwa komercyjnego. Powinno poprawiać dostępność gruntów wszystkim uczestnikom rynku mieszkaniowego, bo to najlepszy sposób na spadek cen – odpowiada Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP i współautor raportu „Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków”.

Podobnego zdania jest Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl. Wskazuje ona, że w 2024 r. udział ceny gruntu w cenie PUM (powierzchnia użytkowa mieszkania) wzrósł do poziomu 18 proc., najwyższego od 2019 r., co pokazuje, jak podaż gruntów wpływa na dostępność mieszkań.

– Obecny projekt niemal całkowicie pomija sektor prywatny i osoby indywidualne, czyli ponad 95 proc. budownictwa mieszkaniowego w Polsce, koncentrując się na sektorze publicznym – mówi ekspertka.

– Pojawia się jednak pytanie, czy to rzeczywiście ograniczona dostępność gruntów stanowi główną barierę, która sprawia, że sektor publiczny – mimo dostępnych dotacji – nie realizuje inwestycji mieszkaniowych w sposób wystarczająco efektywny – zastanawia się analityczka.

W ocenie Kazimierza Kirejczyka, senior strategy advisor JLL, projekt jest kolejną próbą stworzenia rozwiązań pozwalających na przejmowanie terenów spółek SP na cele mieszkaniowe.

– Przypomnijmy, że próby takie podejmował wcześniej rząd PiS w ramach programu Mieszkanie Plus, ale zakończyło się to niepowodzeniem. Prawdopodobnie będzie tak i w tym przypadku. Projekt ten może jednak zmobilizować np. zarząd PKP do szybszej pracy nad przygotowaniem i uruchomieniem inwestycji na atrakcyjnych terenach kolejowych w miastach. Alternatywą będzie sprzedaż gruntu przez spółkę do KZN-u i uzyskanie pełnej rekompensaty. Zatem drugim skutkiem może być szybki wzrost portfela atrakcyjnych nieruchomości w ramach KZN-u – dodaje Kazimierz Kirejczyk.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań w IV kwartale i całym 2025 roku

Na szerokim rynku IV kwartał był najgorętszy. Deweloperzy zabiegali o klientów promocjami i uzysk...

Mieszkań z tego nie będzie?

Michał Leszczyński, dyrektor działu legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich uważa, że rozwój budownictwa mieszkaniowego dotowanego przez państwo, adresowanego do osób o niskich dochodach, jest bez wątpienia potrzebny. Nie można jednak pomijać faktu, że niedobór gruntów oraz ich bardzo wysokie ceny są problemem całego rynku mieszkaniowego. Dotykają one również prywatnych inwestorów, którzy obecnie odpowiadają za zdecydowaną większość budownictwa wielorodzinnego w Polsce.

– Dla porównania, w ciągu ostatnich dwóch lat SIM oddały do użytkowania niespełna 1500 mieszkań, co stanowi mniej niż 1,5 proc. mieszkań oddanych do użytkowania od stycznia do listopada 2025 r. przez prywatne przedsiębiorstwa. Z punktu widzenia zwiększenia skali i efektywności budownictwa publicznego zasadne wydaje się więc m.in. szersze włączenie w ten proces prywatnych firm, które dysponują odpowiednim doświadczeniem, zapleczem organizacyjnym oraz potencjałem wykonawczym – mówi Michał Leszczyński.