Rewolucja w rolnictwie. Znikną ustne umowy dzierżawy gruntów rolnych

Według szacunków sprzed dekady, w ustnej formie było zawieranych nawet 75 proc. umów dotyczących dzierżawy gruntów rolnych od prywatnych właścicieli. Dziś resort rolnictwa nie dysponuje jednoznacznymi danymi, ale w uzasadnieniu do projektu ustawy o dzierżawie rolniczej sugeruje, że forma ta wciąż przeważa. I zaznacza, że skutkiem jest deformacja rynku gruntów rolnych, z powodu tzw. szarej strefy.  

Organy nie są w stanie ustalić rzeczywistej daty obowiązywania ustnej umowy dzierżawy

„Występuje bowiem zjawisko użytkowania gruntów rolnych bez ujawniania tytułu do tych gruntów, co wiąże się brakiem pewności i stabilizacji po stronie użytkownika nieruchomości rolnej. Częstą praktyką są też działania, w których właściciel nie pobiera czynszu od dzierżawcy, lecz korzysta z podstawowych dopłat obszarowych (tj. wymagających jedynie użytkowania gruntu). Dzierżawca z kolei w tym układzie użytkuje grunt, aby był spełniony podstawowy wymóg uzyskania dopłat przez właściciela, sam nie płaci czynszu i ma pożytki z gruntu. W tym przypadku grunt jest maksymalnie eksploatowany przez dzierżawcę – nie zawsze zgodnie z korzyścią dla środowiska naturalnego” – czytamy w uzasadnieniu projektu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rząd podjął decyzję w sprawie zakazu sprzedaży ziemi rolnej

Rada Ministrów przyjęła we wtorek projekt ustawy wydłużający o 10 lat, tj. do 30 kwietnia 2036 r....

Taki stan rzeczy powoduje m.in., że ani właściciel, ani dzierżawca nie korzystają z dopłat na praktyki środowiskowe. Ten pierwszy dlatego, że nie użytkuje gruntu, a ten drugi w takim przypadku nie ogranicza ilości płodów rolnych (np. poprzez stosowanie płodozmianu). MR zwraca też uwagę, że ustne umowy dzierżawy gruntów dają możliwość sztucznego zaniżania powierzchni gospodarstw rolnych na potrzeby przetargów organizowanych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (im mniejsza jest powierzchnia, tym większa szansa na wydzierżawienie państwowych gruntów). Nawet jeśli KOWR ustali, że dany grunt był zgłoszony przez wydzierżawiającego do płatności bezpośrednich, to przy umowie ustnej zawsze może on powiedzieć, że w momencie ubiegania się o dopłaty grunty te były przez niego dzierżawione, ale w momencie stawania do przetargu ustanowionego przez KOWR, ustna umowa dzierżawy już nie obowiązuje.

Dlatego MR w projektowanej ustawie przewiduje, że umowę dzierżawy rolniczej zawiera się (pod rygorem nieważności) w formie:

 – pisemnej, z potwierdzeniem daty okazania tej umowy notariuszowi, kierownikowi biura powiatowego Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa lub wójtowi właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotu dzierżawy rolniczej,

– elektronicznej,

– aktu notarialnego.

Notariusz: Okazanie daty to za mało

Jak zwraca uwagę notariusz dr Piotr Marquardt, konsekwencją uchwalenia tej ustawy będzie trójpodział regulacji prawnych dotyczących umowy dzierżawy. Obok przepisów ogólnych o dzierżawie z kodeksu cywilnego oraz regulacji dzierżaw państwowych gruntów rolnych, określonych w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, będziemy mieli również uregulowane odrębnie zasady dzierżaw prywatnych gruntów rolnych.

– Sam kierunek zmian należy uznać za zasadniczo dobry, wymagający jednak bardzo wnikliwych prac legislacyjnych, ze względu na ogromne znaczenie tej materii w praktyce. Blisko sto lat temu wprowadziliśmy obligatoryjną formę aktu notarialnego dla przenoszenia własności nieruchomości, tymczasem w stosunku do umów dzierżawy nawet zwykła forma pisemna nie jest dotąd wymagana. O ile jednak sam pomysł sformalizowania tego typu umów jest zasadny, zwłaszcza pod kątem tego, że w przypadku zdecydowanej większości gruntów rolnych, rolnikom wypłacane są dopłaty (płatności bezpośrednie w ramach Wspólnej Polityki Rolnej), to diabeł będzie tutaj tkwił w szczegółach – wskazuje rejent.

Projektodawca uznał, że obligatoryjna forma aktu notarialnego byłaby zbyt daleko idąca, więc zaproponował, by strony mogły poprzestać na formie pisemnej z potwierdzeniem daty okazania tej umowy np. notariuszowi.

Czytaj więcej:

VAT

Działalność rolnicza jest opodatkowana VAT

Rolnik – przedsiębiorca ma prawo odli...

Pro

– Tymczasem potwierdzenie daty okazania dokumentu nie zapewnia ani weryfikacji tożsamości stron, ani treści umowy, ani jej zgodności z aktualnie obowiązującym prawem. Poświadczając datę pewną na dokumencie notariusz po prostu odnotowuje, kto okazał mu dany dokument i w jakim dniu i miejscu to nastąpiło. Treść tego dokumentu pozostaje jednak poza zakresem kognicji notariusza dokonującego tego rodzaju czynności – zwraca uwagę dr Marquardt.

Jak dodaje, może być więc tak, że nawet jeśli treść umowy nie będzie odpowiadała, dość złożonym zresztą, regulacjom projektowanej ustawy, to notariusz nie będzie miał wyjścia i będzie musiał po prostu odnotować, że taka umowa została mu okazana. Zdaniem naszego rozmówcy, gdyby projektodawca zdecydował się przynajmniej na formę pisemną z notarialnym poświadczeniem podpisów, to notariusz miałby już wówczas obowiązek zweryfikować tożsamość stron umowy oraz ich zdolność do podejmowania czynności prawnych. 

 – Idealną formą takiej czynności byłby akt notarialny, pozwalający na sporządzanie umów dzierżawy rolniczej w pełni zgodnych z projektowaną regulacją, o co dbałby już notariusz sporządzający taką umowę, a także umożliwiający złożenie za pośrednictwem notariusza obligatoryjnego wniosku wieczystoksięgowego o ujawnienie dzierżawy rolniczej w dziale trzecim księgi wieczystej. To z kolei pozwoliłoby przede wszystkim chronić prawa dzierżawców takich gruntów. Pewnym kompromisem pomiędzy gwarantującą pełną zgodność z prawem projektowanych umów formą aktu notarialnego oraz dzisiejszymi przyzwyczajeniami zawierania tych umów w zwykłej formie pisemnej, mogłaby być ewentualnie forma pisemna umowy z podpisem notarialnie poświadczonym.  – dodaje ekspert.

Proponowana forma umowy dzierżawy nie będzie ujawniana w księgach wieczystych

Dr Piotr Marquardt zwraca też uwagę, że choć projekt przewiduje zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, to nie dotykają one art. 31 tej ustawy. Tymczasem przepis ten wskazuje, że minimalną formą dokonania wpisu w księdze wieczystej jest forma umowy z podpisem notarialnie poświadczonym. To by znaczyło, że umowy dzierżawy rolniczej w formie pisemnej z datą pewną nie mogłyby być ujawniane w księgach wieczystych, do czego niezbędna byłaby przynajmniej forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym albo po prostu w formie aktu notarialnego. 

Projekt zmierza też do wzmocnienia pozycji dzierżawców. Dziś, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nie mogą oni poddzierżawiać przedmiotu dzierżawy ani oddawać go osobom trzecim do bezpłatnego używania bez zgody wydzierżawiającego (art. 698 k.c.). Jego prawo do korzystania z rzeczy jest ograniczone i trwa tylko przez czas obowiązywania umowy (art. 336 i art. 693 § 1 k.c.), a ponadto wydzierżawiający ma uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy, jeśli dzierżawca zalega z czynszem przez co najmniej dwa pełne okresy płatności, a w przypadku rocznej płatności, gdy zalega przez ponad trzy miesiące.

Więcej uprawnień dla dzierżawcy ziemi rolnej

Projekt zawiera szereg rozwiązań, które dają więcej możliwości dzierżawcom gruntów rolnych. „Rozwiązania te jednocześnie starają się znaleźć wyważony kompromis pomiędzy interesami dzierżawcy i wydzierżawiającego, dążąc do tego, by zapewnić w miarę możliwości równą ochronę interesów obu stron. Dotyczy to zwłaszcza praw i obowiązków stron w zakresie nakładów na przedmiot dzierżawy, rozliczeń z tego tytułu, zakresu swobody gospodarczej dzierżawcy na dzierżawionym gruncie, wejścia w prawa zmarłego dzierżawcy itd.”.

Przede wszystkim ustawa wprowadza rozróżnienie na dzierżawy krótko- (do ośmiu lat) i długoterminowe (do 30 lat). Jednym z jej celów jest bowiem zachęcanie do zawierania umów długoterminowych, bo – jak podkreśla resort rolnictwa – tylko perspektywa wieloletniego korzystania z danego gruntu, zachęci rolników do racjonalnego inwestowania w niego, a nie maksymalnego eksploatowania.

W myśl projektu dzierżawca długoterminowy, w odróżnieniu od krótkoterminowego, będzie miał m.in. możliwość skorzystania z wyjątków, pozwalających mu (bez zgody wydzierżawiającego) na poddzierżawienie czy przeniesienie swoich praw i obowiązków na osobę trzecią. Właściciel gruntu zyska z kolei pewność, że umowa nie zostanie wypowiedziana przez dzierżawcę.

Ekspert: Zakres ustawy jest zbyt duży, obejmie nawet dzierżawy małych gruntów na cele turystyczne

Zdaniem prof. Jerzego Bieluka z Uniwersytetu w Białymstoku idea projektu jest bardzo dobra, lecz wiele kwestii wymaga doprecyzowania. Jego zdaniem zakres tej regulacji jest zbyt duży.

– Ta ustawa objęłaby zarówno istotne gospodarczo dzierżawy np. 10 ha, na cele produkcji rolnej, jak i dzierżawę od rolnika 500 mkw. na cele rekreacyjne. Ba, gdyby ktoś chciał wydzierżawić komuś piwnicę w celu produkcji pieczarek, również podlegałby projektowanym przepisom i byłby zobowiązany zawrzeć umowę w wymaganej przez tę ustawę formie – zwraca uwagę ekspert.

Poza tym, choć w myśl projektu umowa ustna będzie nieważna, to zdaniem prof. Bieluka nie wyeliminuje to przypadków zawierania takich umów, jeśli obydwu stronom będzie to odpowiadać.

– Szczególnie w przypadkach, gdy przedmiotem umowy są małe grunty o powierzchni 2-3 ha. Dlatego lepiej od razu ograniczyć zakres ustawy do dzierżaw istotnej wielkości gruntów rolnych np. od 5 ha oraz, gdy umowa dzierżawy jest zawierana w celu produkcji rolnej – postuluje prof. Bieluk.  

Przepisów, które wymagają doprecyzowania jest więcej. Przykładowo, wydzierżawiający nie może podwyższyć wysokość czynszu, jeśli w okresie obowiązywania umowy dzierżawca dokona nakładów, które zwiększają użyteczność lub dochodowość.  – Przy takim brzmieniu przepisów wystarczyłoby poniesienie nawet bardzo małych nakładów, choćby o wartości kilkuset złotych, by wyeliminować możliwość podwyższenia czynszu. Pozycja dzierżawcy powinna zostać wzmocniona, ale to trzeba zrobić precyzyjnie – zwraca uwagę ekspert. Jego zdaniem istotnym mankamentem tej ustawy jest także brak uregulowania kwestii dzierżawy pod produkcję energii z OZE.

Etap legislacyjny: skierowany do konsultacji