Długoletnia dzierżawa pozwoli uniknąć zakazu nabywania ziemi rolnej

Ministerstwo Rolnictwa postanowiło uregulować tę kwestię ustawą o dzierżawie rolniczej. Dziś przeważająca większość takich umów, dotycząca gruntów prywatnych, jest zawierana „na gębę”. To powoduje liczne problemy, jak np. sztuczne zaniżanie powierzchni gospodarstw rolnych na potrzeby przetargów organizowanych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (niewykazanie dzierżawionych gruntów od innego rolnika zwiększa szanse na wygranie przetargu na dzierżawę państwowej ziemi). Często też dopłaty bezpośrednie nie trafiają do rolnika użytkującego dany grunt, lecz do jego właściciela. Poza tym pozycja dzierżawcy względem wydzierżawiającego jest słaba, co powoduje niechęć do inwestowania i nadmierną eksploatację ziemi w imię krótkoterminowych korzyści.

O ile sam pomysł ucywilizowania tej kwestii przedstawiony w projekcie ustawy – w postaci choćby minimalnego sformalizowania obrotu i wprowadzenia mechanizmów zapewniających stabilność oraz ochronę dzierżawców – jest chwalony przez ekspertów, to już wykonanie rodzi poważne znaki zapytania. Najważniejszy problem dotyczy braku jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych co do tego, kto mógłby być stroną umowy dzierżawy rolniczej jako dzierżawca.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rewolucja w rolnictwie. Znikną ustne umowy dzierżawy gruntów rolnych

Ministerstwo Rolnictwa chce, by umowę dzierżawy ziemi rolnej można było zawrzeć tylko w formie pi...

– W rezultacie dzierżawcą mógłby być dowolny podmiot, zyskujący tym samym długotrwałe (nawet 30-letnie) władztwo nad gruntem, w dodatku chronione szczególnymi instrumentami ustawy – zwraca uwagę Krajowa Rada Notarialna.

Projekt przewiduje znaczne wzmocnienie pozycji dzierżawcy, ograniczając możliwość wypowiedzenia zawartej umowy przed czasem, a zarazem wprowadzając prawo do poddzierżawy kolejnemu podmiotowi nawet bez zgody właściciela gruntu.

I ty będziesz mógł zostać dzierżawcą ziemi rolnej

KRN wskazuje także, że do obrotu dzierżawnego nie odnoszą się nie tylko ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.), ale też regulacje ograniczające obrót gruntami na rzecz cudzoziemców, więc stroną takiej dzierżawy mógłby być też podmiot zagraniczny (zwłaszcza pozaunijny, np. spółka prawa obcego kumulująca grunty). Zdaniem KRN taki stan rzeczy miałby niewątpliwie negatywny wpływ na bezpieczeństwo żywnościowe Polski. Byłby też sprzeczny z art. 23 konstytucji RP, opierającym ustrój rolny Polski na tzw. gospodarstwie rodzinnym.

– Dodatkowo, stan ten byłby oczywiście niespójny z regulacją dzierżaw gruntów publicznych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, skoro w ich wypadku priorytetową metodą gospodarowania zasobem jest wydzierżawianie gruntów rolnych na powiększanie gospodarstw rodzinnych – zwraca uwagę KRN.

Jak tłumaczy dr Piotr Marquardt, notariusz z Katowic, zasady obrotu gruntami rolnymi są ściśle uregulowane i podlegają licznym ograniczeniom i reglamentacjom, co wynika w dużej mierze z zasad konstytucyjnych.

– Wejście w życie ustawy o dzierżawie rolniczej w takim kształcie powodowałoby swoistą dychotomię, w której z jednej strony mielibyśmy bardzo ściśle reglamentowany obrót prawem własności gruntów rolnych i pozbawiony jakichkolwiek ograniczeń (zarówno podmiotowych jak i przedmiotowych) system dzierżaw rolniczych. Zatem ktoś, kto chciałby dzierżawić ziemię rolną nie musiałby mrozić kapitału w zakupie ziemi, a otrzymywałby liczne przywileje, które obecnie nie istnieją, chociażby w postaci możliwości dokonywania cesji praw z takich umów bez zgody właściciela gruntów, na osoby trzecie czy też domniemania zawarcia umowy na okres lat 30, gdy umowa zostałaby zawarta na czas nieoznaczony. Dzierżawa rolnicza, w zaproponowanym kształcie zbliża się do czegoś na kształt ograniczonego prawa rzeczowego – tłumaczy Marquardt. Jego zdaniem mogłoby to w efekcie doprowadzić do przejścia z korzystania z gruntów rolnych opartego na własności, na korzystanie z nich w oparciu o dzierżawę, z tą różnicą, że dzierżawy rolnicze dostępne byłyby dla dowolnych podmiotów, bez żadnych ograniczeń i dotyczyć by mogły gruntów rolnych niezależnie od ich obszaru, zarówno minimalnego jak i maksymalnego.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rząd podjął decyzję w sprawie zakazu sprzedaży ziemi rolnej

Rada Ministrów przyjęła we wtorek projekt ustawy wydłużający o 10 lat, tj. do 30 kwietnia 2036 r....

– Tak jak to przez wiele lat miało miejsce w krajach anglosaskich, gdzie właściciele gruntów nie mieli nic wspólnego z ich uprawą, a dzierżawcy byli wręcz osobną kategorią społeczną, co samo w sobie nie byłoby być może nawet zjawiskiem negatywnym, doprowadziłoby jednak po pewnym czasie do daleko idącej przebudowy ustroju rolnego – paradoksalnie poza regulacjami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a także niereglamentowanej w żaden sposób komasacji gruntów rolnych w rękach nielicznych podmiotów – dodaje dr Piotr Marquardt.

Notariusze ostrzegają. To sposób na obejście obostrzeń w obrocie ziemią rolną

Z kolei zdaniem dr Patryka Bendera z Ośrodka Badań Prawa Rolnego na Uniwersytecie Jagiellońskim, projekt stanowi wyraz nie tylko braku konsekwencji w podejściu do zasad obrotu ziemią rolną, ale wręcz sposób na obejście obostrzeń w jej nabywaniu.

– Dzierżawcą gruntów państwowych ma być zasadniczo rolnik indywidualny. Jedynie taki rolnik może co do zasady nabywać grunty rolne na własność. Byłoby przejawem skrajnej niekonsekwencji, gdyby zarazem zupełnie dowolny podmiot mógł wydzierżawiać grunty i korzystać z ochrony w ramach dzierżawy rolniczej o specyficznie uprzywilejowanym, produkcyjnym charakterze – mówi dr Bender, dodając, że dzierżawa rolnicza stałaby się de facto metodą uniknięcia szeregu regulacji, które ustawodawca przyjął dla zapewnienia dostępu do ziemi rolnej przede wszystkim rolnikom.

Jak dodaje, długoletnie, chronione dzierżawy, stanowiące wręcz swoistą, ograniczoną czasem quasi-własność, pozwalałyby osobom niespełniającym określonych przesłanek uzyskiwać długoterminowe prawo do władania gruntami rolnymi. To, że formalnie następuje to pod nazwą dzierżawy niczego nie zmienia, skoro skutek jest zasadniczo ten sam: ogromne areały ziemi trafiają na wiele lat w ręce podmiotów niekoniecznie spełniających jakiekolwiek przesłanki produkcyjne. Mało tego, brak konieczności uwidaczniania umów dzierżawy w np. w księgach wieczystych czy innych rejestrach państwowych w połączeniu z możliwością dzierżawienia ziemi przez spółki kapitałowe (czy to jako dzierżawca czy poddzierżawca), powoduje, że państwowe agencje, np. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) czy Agencja Modernizacji i Restrukturyzacji Rolnictwa często nie mają pojęcia, kto jest faktycznym posiadaczem olbrzymich połaci gruntów. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rewolucja w rolnictwie. Znikną ustne umowy dzierżawy gruntów rolnych

Ministerstwo Rolnictwa chce, by umowę dzierżawy ziemi rolnej można było zawrzeć tylko w formie pi...

– Byłaby to metoda potencjalnie nieograniczonego utrzymywania legalnego, chronionego władztwa nad gruntami rolnymi przez osoby (w tym cudzoziemców, także pozaunijnych), które wcześniej wykorzystały do nabycia gruntów rolnych podstawione osoby (tzw. słupy) wobec niespełniania samodzielnie przesłanek wynikających z ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi. To trochę tak, jakbyśmy pozamykali drzwi na cztery spusty, wprowadzając aż do przesady restrykcyjne zasady przy nabywaniu ziemi rolnej, jednocześnie zostawiając szeroko otwarte okna w postaci dostępnej dla dowolnych podmiotów dzierżawy rolniczej, a potem dziwilibyśmy się, że nam coś skradziono z domu, tj. że ziemia rolna znajduje się nie w takich rękach, które ustrojowo chcielibyśmy preferować – tłumaczy dr Bender.