Najem: jak zgodnie z prawem rozliczyć kaucję za mieszkanie

Każdy, kto choć raz miał okazję wynajmować mieszkanie, musiał uiścić dodatkową opłatę tzw. kaucję. Co jednak mówi prawo o niej, przy procedurze rozwiązywania umowy lub jej przedłużania?

Ustawa o ochronie praw lokatorskich mówi o tym, że należy zwrócić kaucję w terminie 30 dni od opróżnienia lokalu. W sytuacji, gdy najemca nadal korzysta z nieruchomości i ją użytkuje, a tak jest, gdy przedłużamy umowę najmu, nie ma spełnionej przesłanki dotyczącej opuszczenia lokalu. Takie same zasady dotyczą najmu na zasadach ogólnych, okazjonalnego i instytucjonalnego.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Najem mieszkania: z kaucji nie wolno remontować

Kaucja nie jest świadczeniem, które ma być przeznaczone na remont lokalu jeszcze przed jego wynajęciem – stwierdził w wyroku Sąd Okręgowy w Olsztynie.

A jeżeli mamy jednak jakieś uwagi do lokatora, któremu przedłużamy umowę?

W ramach swobody zawierania umów, w nowej umowie można ustalić nowe jej zasady, czyli np. nowy czynsz, który w pewien sposób jest powiązany z kaucją. Przyjmuje się, że kaucja stanowi nie mnie niż jednokrotność czynszu. Zatem jeżeli ten wzrasta to automatycznie także rośnie kaucja. I tylko wolą stron jest ustalenie pomiędzy nimi, jakie będą nowe zasady podpisywania nowej umowy czy też jej aneksowania. I jak kaucja zostanie uzupełniona, o brakująca kwotę.

A gdy mamy lokatora, którego chcemy się pozbyć, ponieważ nie płacił nam czynszu. Jeżeli przepis mówi, że w ciągu 30 dni mam oddać lokatorowi kaucję to, jakie mam opcje?

W przypadku umów na zasadach ogólnych lub najmu okazjonalnego, przepis mówi, że kaucja może zostać potrącona i rozliczona po ustaniu umowy najmu. Oznacza to, że przez właściciela lokalu nie może być wcześniej w jakikolwiek sposób przejęta, potrącona. To często popełniany błąd przez wynajmujących, którzy w trakcie obowiązywania umowy, gdy najemca zalega z płatnościami, potrącają sobie zaległości z kaucji i domagają się od najemcy uzupełnienia brakującej kwoty. To absolutnie nieprawidłowa praktyka. Kaucja jest niewzruszalna do miesiąca od opróżnienia lokalu. Do tego czasu właściciel ma prawo ją przetrzymywać, aby uwzględnić ewentualne zniszczenia, jakie z niej powinno się pokryć.

Czy lokator może podważyć sposób rozliczenia kaucji?

Tak, gwarantuje to sporządzenie na początku i końcu umowy protokołu zdawczo odbiorczego. I to od nas, jako właścicieli zależy na ile będzie on szczegółowy, co pozwoli nam dokładnie wykazać ewentualne szkody. Niektórzy stosują taką praktykę, że w momencie wydawania lokalu najemcy wykonują szczegółową dokumentację fotograficzną, na której widać także lokatorów i dołączają, jako załącznik do umowy najmu. Warto o to zadbać, ponieważ szczegółowy protokół jest czymś, co ułatwi ustalenie różnicy w stanie lokalu.

Ale nadal wycena ma charakter uznaniowy. Meble kupione 20 lat temu, raczej trudno wycenić?

Nawet gdyby w tej sprawie orzekał sąd, to także będzie oceniał sprawę w pewnym sensie uznaniowo, jakie przyjmie stawki, w przypadku zniszczenia mebli, które dzisiaj są nie do odkupienia? Można też ustalić przy podpisaniu umowy, że w sprawie rozliczenia będzie powołanym biegły rzeczoznawca, który oceni zniszczenia. Stosuje się to wprawdzie w przypadku nieruchomości komercyjnych, ale praktykę tę w razie potrzeby można przenieść także do najmu niekomercyjnego.

Jak można bez problemu rozliczyć kaucję w przypadku, gdy wynajmujemy lokal na pokoje i przy najmniej teoretycznie możemy w takiej nieruchomości bywać?

W takim wypadku, jeżeli rozstajemy się w sporze, pozostaje wyłącznie kwestia dowodowa. Jeżeli właściciel dysponuje jednym pomieszczeniem, ale wykaże, że nie bywał w nim, można domniemywać, że ewentualne zniszczenia zostały spowodowane wyłącznie przez lokatora. Ciężar dowodowy spoczywa na właścicielu.

Czy te wszystkie procedury są analogiczne w najmie instytucjonalnym?

Ponieważ takowy wykonywany jest przed podmiot, który profesjonalnie się tym zajmuje, wynajmujący ma szersze uprawnienia do wykorzystania kaucji niż przy wcześniej omówionych rodzajach najmu. Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może rozliczyć swoją wierzytelność z kaucji.

A więc nie tylko czynsz, ale także inne opłaty pobierane przez wynajmującego, np. opłaty niezależne od właściciela, mogą być potrącane przez wynajmującego z kaucją, już w trakcie obowiązywania umowy.

Co więcej, także w przypadku zaspokojenia przez właściciela brakującej części np. czynszu z kaucji, najemca może być zobowiązany przez wynajmującego do uzupełnienia jej do pełnej wysokości określonej w umowie najmu. Takie same zasady dotyczą umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. W pozostałym zakresie wszystkie powyższe uwagi pozostają aktualne, także w przypadku najmu instytucjonalnego, czy umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.