Jak legalnie wejść do swego mieszkania wynajętego komu innemu

W przepisach brakuje równowagi między prawami najemców, a właścicieli nieruchomości - na mocną niekorzyść tych drugich. Jeżeli właściciel lokalu planuje np. jego sprzedaż, co nie jest po myśli aktualnego najemcy, to sprawa robi się skomplikowana.

Stąd, jak mówi Natalia Chermer, prezeska Black Whale, dla części inwestorów dysproporcja ich praw względem praw najemców stanowi uzasadnioną przeszkodę dla wprowadzenia posiadanych przez nich lokali na rynek najmu. Obawy budzi trudność z pozbyciem się lokatorów albo ich uciążliwość.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Wynajem mieszkania za odstępne - czy warto z niego korzystać?

Pojawia się na rynku nieruchomości praktyka płacenia czynszu z góry w zamian za różne przywileje. Ale nie jest to odstępne i warto na to uważać - mówi adwokat Anna Niecikowska.

Radczyni prawna Emilia Łobińska-Szyc przypomina treść art. 222 par. 1 Kodeksu cywilnego:  „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. Wynajmujący ma prawo kontrolować stan mieszkania, aczkolwiek zabronione są niezapowiedziane wizyty, przeszukiwanie prywatnych rzeczy najemcy czy zbyt częste i nieuzasadnione wizyty.

- Warto zaznaczyć, że właściciel nie ma prawa wejść do wynajmowanego lokalu bez pozwolenia najemcy, ale wyjątkiem od tej zasady jest art. 10 Ustawy o ochronie praw lokatora. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale - tłumaczy prawniczka.

Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Z czynności tych sporządza się protokół. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Sytuacja jest analogiczna w przypadku wynajmu mieszkania na pokoje. Wynajmujący może wchodzić wyłącznie do części wspólnej bez zgody lokatorów, w innym wypadku obecni muszą być najemcy.

W przypadku uporczywie odwiedzających wynajmujących polskie prawo poddało ochronie również najemców.

- Wynajmujący może zostać oskarżony przez najmujących o zakłócanie miru domowego. Mir domowy to wolność od niezakłócanego i swobodnego użytkowania wynajętym mieszkaniem. Art. 193 Kodeksu karnego wyjaśnia, że „kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku” – podkreśla mec. Emilia Łobińska-Szyc.

Właściciel mieszkania może naruszać mir domowy dwojako tj. poprzez nieopuszczenie mieszkania mimo próśb najemcy oraz poprzez nieuzasadnione i nieuprawnione wejście do wynajmowanego mieszkania. O nieuzasadnionym wdarciu się do mieszkania mówimy wtedy, gdy właściciel mieszkania bez zgody najemcy wszedł do lokalu, bez względu na to, czy lokator w tym mieszkaniu jest, czy nie. Gdy właściciel wedrze się do mieszkania lub wejdzie do niego za zgodą lokatora, a następnie nie chce go opuścić, również mamy styczność z zakłóceniem miru domowego, a co za tym idzie, może skończyć się konsekwencjami prawnymi.

Wynajmujący szukają więc sposobów na zabezpieczenie się przed ewentualnymi problemami z dysponowaniem swoim lokalem. Niektórzy wymyślili wynajmowanie nie całego mieszkania, ale poszczególnych pokoi, wraz z dostępem do pomieszczeń wspólnych typu łazienka, kuchnia czy korytarz. Dzięki temu, jeżeli lokator nie będzie chciał wpuścić właściciela do lokalu, wciąż będzie zachowany dostęp do pomieszczeń, które nie są wynajmowane - a co za tym idzie dostęp do mieszkania, co ułatwia np. eksmisję.

Niezależnie od tego, do najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia interesów właściciela należą  np. weksel, oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji czy kaucja zabezpieczająca. Te działają w przypadku konieczności wyeksmitowania lokatora.