Słyszałam o praktyce oddawania lokalu innym osobom w najem za tzw. odstępne.
W tym przypadku odstępne rozumiane jest jako jednorazowa, bezzwrotna opłata, którą przyszły najemca musi zapłacić właścicielowi mieszkania w zamian za uzyskanie określonych przywilejów: albo niskiego czynszu, albo dłuższego czasu obowiązywania umowy najmu itp.
No to nie jest to odstępne!
Prawda. Używa się tego pojęcia jako słowa potocznego.
Więc wyjaśnijmy, czym jest instytucja odstępnego w języku prawniczym.
W rozumieniu art. 396 Kodeksu cywilnego to umowne zastrzeżenie, zgodnie z którym jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy. Oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Tu zaś mamy do czynienia z zupełnie inną praktyką. Podstawowa różnica jest taka, że to nie jest opłata za odstąpienie od umowy najmu, tylko wręcz przeciwnie: to opłata za jej zawarcie na korzystnych dla najemcy warunkach.
Czyli to taki czynsz z góry, płacony ze wszelkimi konsekwencjami?
W sumie tak. Ale pamiętajmy, że wysokość czynszu musi być ustalona w momencie zawierania umowy najmu i co do zasady jest ona pozostawiona woli stron. A zatem można sobie wyobrazić taką sytuację, że znaczna część czynszu zostanie zapłacona z góry. Nie można jednak prawnie i podatkowo traktować takiej wpłaty jako odstępnego, tylko jak normalny czynsz.
Czy odstępne gwarantuje najemcy możliwość meldunku w wynajmowanym mieszkaniu, stałą wysokość czynszu przez cały okres obowiązywania umowy oraz czas trwania umowy dłuższy niż rok?
Z prawnego punktu widzenia nie jest to prawda. Po pierwsze kwestia zameldowania najemcy w lokalu jest jego prawem - niezależnym od woli czy nawet zgody właściciela. Inaczej jest oczywiście w przypadku zarejestrowania działalności gospodarczej. Po drugie, takie korzyści zdezaktualizowały się w dzisiejszej rzeczywistości na rynku najmu, korzystnej dla klienta podażowego. Obecnie, kiedy jest tak mało atrakcyjnych lokali do wynajęcia i kiedy warunki wynajmu ustala właściciel, a nie klient popytowy tj. najemca. Trudno sobie wyobrazić sytuację, gdy wynajmujący zrezygnuje z prawa do podwyższenia czynszu. Szczególnie, jeśli inflacja galopuje, a sytuacja gospodarcza jest mocno niestabilna.
Zwłaszcza, że waloryzacja jest coraz częściej wpisywana w umowy.
Przy niemal każdej umowie najmu, którą teraz przygotowuję dla moich klientów, na ich prośbę zamieszczam klauzule waloryzacyjne. Mogą one rozszerzać lub ograniczać zakres uprawnienia wynajmującego do dokonywania podwyżek czynszu. Oczywiście strony mogą także w ogóle wyłączyć uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu przez wynajmującego, jednak obecnie takie postanowienia to rzadkość. Należy oczywiście pamiętać, że w przypadku najmu okazjonalnego lokalu, właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie, gdy umowa to przewiduje.
Reasumując: warto korzystać z „najmu mieszkania za odstępne” czy nie?
Po pierwsze warto wiedzieć, że to potoczna, nie prawnicza nazwa. Po drugie, podstawą są ustalenia stron i sposób ich przeniesienia do umowy najmu. Tu warto skorzystać ze wsparcia prawnika, który ma doświadczenie w pisaniu takich umów. W dzisiejszych dynamicznych czasach czynsze płacone z góry, czy umowy najmu zawierane na wiele lat, utraciły na atrakcyjności. Podstawą jest dobra umowa najmu, która jest elastyczna dla każdej ze stron i zabezpiecza interesy obu stron. Bo każdy kij ma dwa końce.
Czytaj więcej
Senior, który podpisał niekorzystną umowę renty dożywotniej, będzie mógł żądać jej unieważnienia.
