Jak się bronić przed podwyżką czynszu, aby nie zostać eksmitowanym

Gdy podwyżka czynszu przekracza możliwości finansowe najemcy, warto rozważyć poddanie jej pod kontrolę sądu na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Radzi biuro Rzecznika Praw Obywatelskich.

Publikacja: 05.11.2022 09:24

Jak się bronić przed podwyżką czynszu, aby nie zostać eksmitowanym

Foto: PAP/Marcin Bielecki

Biuro RPO szacuje, że w perspektywie roku możliwy jest wzrost liczby eksmisji spowodowany obecnym wzrostem kosztów utrzymania mieszkań. Obecnie jeszcze nie odnotowuje zwiększonej liczby skarg na podwyżki opłat za zajmowane mieszkania. Ale postępowania o eksmisję przed sądem z reguły trwają kilkanaście miesięcy i dłużej. Aby nie było konieczności korzystania z tego rozwiązania warto już teraz odkurzyć wiedzę o przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów.

Skarga nadzwyczajna Rzecznika Praw Obywatelskich

Biuro RPO jest organem, który może być jednym z narzędzi ochrony przez utratą dachu nad głową. Pokazał to sprawa wydania w 2009 r. zaocznego wyroku nakazującego dwunastoosobowej rodzinie opuszczenie mieszkania. Sąd nakazując eksmisję odmówił przyznania lokalu socjalnego. Co istotne rodzina eksmitowanych nie brała czynnego udziału w procesie. Korespondencję sądowa odbierała osoba niepełnosprawna i nie przekazywała o tym informacji domownikom. Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich sąd naruszył m.in. zasadę rzetelności postępowania sądowego z art. 45 ust. 1 Konstytucji oraz prawo do ochrony przed bezdomnością z art. 75 ust. 1 Konstytucji.

- W sprawie po stronie powoda występowała gmina miejska, a zatem profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego. Powyższe skłania do konkluzji, że postępowanie eksmisyjne może być problematyczne nawet dla profesjonalistów – mówi radca prawna Ewa Błaszczyk z Kancelarii Filipiak Babicz Legal.

Czytaj więcej

Sąd wyrzucił na bruk 12-osobową rodzinę. Jest skarga nadzwyczajna do SN

Zasady podwyższania czynszów

Zanim jednak konieczne będzie zwrócenie się po pomoc do RPO, warto zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami i wyrównać szanse najemca-wynajmujący. Ustawa o ochronie praw lokatorów tym przede wszystkim jej art. 8 a i art. 9, zawiera szereg przepisów dotyczących formy, trybu i zasad podwyższania czynszu najmu w mieszkaniach. Jeśli wynajmujący podwyższa czynsz niezgodnie z tymi przepisami, najemca może bronić się przed sądem, że podwyżka była nieskuteczna i nie miał obowiązku płacenia podwyższonego czynszu. Jak jednak podkreśla mec. Kamila Dołowska, dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze RPO, trzeba pamiętać o tym, że przepisy te nie dotyczą podwyżek opłat niezależnych od właściciela np. opłat za dostarczane do mieszkań media, takie jak energia cieplna i elektryczna czy woda. Poza tym pewne modyfikacje dotyczące podwyższania czynszu mogą być też zawarte w umowie najmu, zwłaszcza, gdy wynajmującym jest podmiot prywatny. Nie ma, zatem takiego zagrożenia, gdy wynajmującym jest gmina a mieszkanie należy do jej zasobów komunalnych.

- Jednakże zawsze w sytuacji, gdy podwyżka czynszu przekracza możliwości finansowe najemcy, warto rozważyć poddanie jej pod kontrolę sądu na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. W toku postępowania nie jest także wykluczone powołanie się przez najemcę na art. 5 Kodeksu cywilnego, który w określonych sytuacjach może umożliwić sądowi nieuwzględnienie argumentacji wynajmującego, jeśli dokonana podwyżka byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego – wyjaśnia mec. Kamila Dołowska. Jednak ocena tej okoliczności w konkretnej sprawie należy wyłącznie do sądu.

Trzeba także pamiętać o możliwości uzyskania wsparcia finansowego na ponoszenie opłat za mieszkanie. Przede wszystkim w postaci dodatku mieszkaniowego oraz innych świadczeń o charakterze osłonowym, wprowadzanych zarówno w powszechnie obowiązujących ustawach, jak i w programach lokalnych funkcjonujących na terenie danej gminy czy powiatu.

Gdy mamy umowę o najem zwykły

W przypadku tego rodzaju umowy, eksmisję można przeprowadzić tylko na podstawie wyroku sądowego wydanego na skutek złożenia przez właściciela mieszkania pozwu. Odpis pozwu jest doręczany lokatorom, którzy w odpowiedzi powinni wskazać argumenty świadczące o jego bezzasadności, np., gdy wypowiedzenie najmu zostało złożone w złej formie lub gdy podwyżka opłat została dokonana niezgodnie z przepisami.

Kolejnym sposobem obrony przed eksmisją jest okres ochronny lokatorów, który trwa od 1 listopada do 31 marca i w tym czasie przeprowadzenie eksmisji jest zakazane, gdy lokatorom nie wskazano innego lokalu lub nie został przyznany lokal socjalny. Odstępstwem od tej zasady jest sytuacja, gdy eksmituje się osobę stosującą przemoc domową lub która zajmuje lokal bez tytułu prawnego.

- Eksmisji nie przeprowadza się także względem osób objętych ochroną przed eksmisją bez przyznania lokalu socjalnego, w tym m.in. kobiet w ciąży, osób niepełnosprawnych czy ubezwłasnowolnionych- tłumaczy radca prawna Katarzyna Wiertlewska, z kancelarii Ostrowski i Wspólnicy.

Wreszcie, lokatorzy, którzy zajmują lokal bez tytułu prawnego mogą złożyć wniosek o przyznanie lokalu socjalnego, a sąd taki wniosek uwzględni, gdy uzna, że byłoby to szczególnie usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego. W przypadku orzeczenia uprawnienia do lokalu socjalnego, eksmisja jest wstrzymana do czasu zaproponowania przez gminę takiego lokalu.

Gdy mamy umowę o najem okazjonalny

Z punktu widzenia najemcy umowa najmu okazjonalnego obarczona jest dużym ryzykiem. Umożliwia przeprowadzenie eksmisji bez postępowania sądowego, gdyż sama umowa zawiera oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie najemcy do opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie przenosząc się pod adres wskazany w oświadczeniu egzekucyjnym. Taki dokument zaopatrzony w klauzulę wykonalności uprawnia właściciela do wszczęcia u komornika postępowania eksmisyjnego. Sama eksmisja może zostać przeprowadzona w trakcie trwania okresu ochronnego a także, co do zasady eksmitować można również kobiet w ciąży czy osoby niepełnosprawne.

- Chcąc obronić się przed skuteczną eksmisją należy wskazać wszelkie argumenty świadczące o wadliwości wypowiedzenia umowy najmu – radzi radca prawna Katarzyna Wiertlewska. - Gdy zaś sprawa trafi już do komornika, lokatorom przysługuje możliwość złożenia skargi na czynności komornika wraz z wnioskiem o zawieszenie postępowania. W treści skargi należy powołać wszelkie okoliczności, które świadczyłyby o przekroczeniu uprawnień przez komornika. Jednoczesne złożenie wniosku o zawieszenie postępowania pozwoli oddalić widmo eksmisji do momentu rozstrzygnięcia skargi przez sąd.

Warto także pamiętać, że wprowadzony specustawą Obidową przepis zakazujący eksmitowania lokatorów z zajmowanych mieszkań w czasie pandemii zniknął wiosną 2022 roku, co oznacza, że tym samym skończył się niejako dodatkowy okres ochronny dla lokatorów, przywracając do życia regulacje sprzed pandemii.

Czytaj więcej

Skarga nadzwyczajna Prokuratora Generalnego na wyrok ws. eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego

Gdy jesteśmy właścicielami lokalu

Znacząca część sporów dotyczy sytuacji, gdy najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, choć utracił tytuł do lokalu np. umowa wygasła z racji upływu czasu lub została wypowiedziana. W takim wypadku drogą do odzyskania lokalu jest pozew o eksmisję. Do pozwu, oprócz umowy najmu, należy dołączyć dowód, że lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do lokalu. Najczęściej będzie to wypowiedzenie umowy. Powszechnie stosowaną linią obrony pozwanych lokatorów jest kwestionowanie skuteczności wypowiedzenia. Zarzut okazuje się często trafny.

- Dużo błędów popełniają właściciele, którzy chcą szybko pozbyć się niepłacącego czynszu lokatora albo takiego, na którego regularnie spływają skargi od sąsiadów. Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się jasna, że racja jest po stronie właściciela i proces powinien zakończyć się błyskawiczną wygraną. Tymczasem diabeł tkwi w szczegółach – jak ocenia radca prawna Ewa Błaszczyk z Kancelarii Filipiak Babicz Legal.

Jak poprawnie wypowiedzieć umowę

W przypadku lokali mieszkalnych, właściciel zanim złoży wypowiedzenie umowy musi wezwać lokatora do zaprzestania naruszeń umowy. Wezwanie powinno być sporządzone na piśmie i wysłane listem poleconym. Dobrą praktyką jest wysyłka za potwierdzeniem odbioru, co może być przydatne później dla udowodnienia, kto mieszka w lokalu. Jak rekomenduje mec. Ewa Błaszczyk, w wezwaniu należy podać konkretne naruszenie umowy najmu np. brak płatności czynszu i wyznaczyć dodatkowy termin do uiszczenia zaległości. W treści należy wskazać, że wezwanie jest wysyłane pod rygorem wypowiedzenia.

- Dopiero bezskuteczny upływ dodatkowego terminu na zaprzestanie naruszeń, otwiera drzwi do złożenia wypowiedzenia umowy niechcianemu lokatorowi. Zdarza się, że właściciele idą na skróty i wypowiadają od razu umowę najmu, wyznaczając jednocześnie nieodległy termin opuszczenia lokalu. To szybka receptura na przegranie procesu o eksmisję lokatora – przestrzega radca.

W procesie o eksmisję z lokalu mieszkalnego sąd musi rozważyć, czy eksmitowanemu przysługuje lokal socjalny, czy nie, a do zapewnienia lokalu socjalnego jest zobligowana gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd wzywa gminę w charakterze interwenienta ubocznego, która przystępuje do sprawy po stronie powoda - właściciela.

Czytaj więcej

Eksmisje: sąd wyrzucił na bruk bezrobotnego inwalidę i jego żonę. Jest skarga do SN

Komu przysługuje lokal socjalny

W wyroku sąd musi orzec o prawie do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej, ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, obłożnie chorego, emeryta lub rencisty, spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego oraz osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Sąd może odmówić przyznania tym osobom lokalu socjalnego, o ile te osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

W procesie o eksmisję z lokalu mieszkalnego sąd szczegółowo bada sytuację materialną i życiową lokatora. W tym celu sąd zwraca się do m.in. Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Powiatowego Urzędu Pracy czy Miejskich Ośrodków Pomocy Rodzinie. Jak sąd nakaże eksmisję, ale stwierdzi, że byłemu najemcy przysługuje lokal socjalny, to taki wyrok nie może być wykonany, do czasu zapewnienia eksmitowanemu lokalu. Szeroko idąca ochrona lokatorów w procesie sądowym niekiedy doprowadza do nadużyć swoich praw przez pozwanych byłych najemców.

Gdy zalegamy ze spłatą kredytu

Od zaprzestania spłaty rat kredytu do eksmisji z nieruchomości wiedzie daleka droga, przy założeniu, że kredytobiorca korzysta z możliwości ochrony swoich praw i nie pozostaje bierny. Wypowiedzenie umowy kredytu przez bank to za mało, by eksmitować dłużnika z jego domu. Kredytobiorca zadłużony wobec banku ma również możliwość skorzystania z instytucji przewidzianej w art. 75c. Prawo Bankowe i złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Bank powinien, na wniosek kredytobiorcy, umożliwić restrukturyzację zadłużenia poprzez zmianę określonych w umowie warunków lub terminów spłaty kredytu, jeżeli jest uzasadniona dokonaną przez bank oceną sytuacji finansowej i gospodarczej kredytobiorcy.

- Jednak, jeżeli brak jest widoków na regularną spłatę zobowiązania, Bank najpierw musi skierować sprawę do Sądu, by uzyskać tytuł wykonawczy, jakim jest wyrok sądu nakazujący spłacić zadłużenie lub nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym, (jeżeli kredyt dodatkowo był zabezpieczony np. wekslem in blanco. I to nadal za mało by eksmitować dłużnika z jego nieruchomości – uważa adwokat Ewelina Paździora, partner w Kancelarii Adwokackiej Vindigo Pietrak & Paździora.

Konieczne jest, bowiem wszczęcie postępowania egzekucyjnego do majątku dłużnika, jakim najczęściej jest nieruchomość. Komornik dokonuje najpierw jej opisu i oszacowania, a następnie wyznacza termin pierwszej licytacji. Najniższa suma, za którą nieruchomość taką można nabyć na pierwszej licytacji tzw. cena wywołania, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli nie będzie chętnych, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Wierzyciel licytowanej nieruchomości tj. Bank, któremu kredytobiorca zalega pieniądze, ma możliwość przejęcia jej na własność, jednakże dopiero po drugiej bezskutecznej licytacji nieruchomości. Wierzyciel powinien złożyć w tym celu wniosek do sądu w terminie tygodnia po licytacji (art. 984 k.p.c.).

Jak tłumaczy adwokat Ewelina Paździora, przejęcie na własność nieruchomości, oznacza, że Bank, jako wierzyciel jest jej właścicielem i ma prawo nią swobodnie dysponować tj. sprzedać, wynająć, nawet wyburzyć.

Gdy w nieruchomości nadal mieszka kredytobiorca

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy licytacyjnego w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Tak, więc taki nabywca, nie ma potrzeby inicjowania odrębnego postępowania sądowego w celu uzyskania orzeczenia nakazującego opuszczenie lokalu mieszkalnego przez dłużnika i jego domowników.

- Należy pamiętać, że Sąd wydający takie postanowienie nie interesuje się zupełnie sytuacją dłużnika i jego domowników tzn. nie bada, czy mają oni gdzie mieszkać i czy stać ich na wynajęcie innego lokalu. Inaczej wygląda to w sytuacji wytoczenia powództwa o eksmisję, gdzie Sąd z urzędu sprawdza, czy dłużnikowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego dostarczanego przez gminę miejsca położenia nieruchomości – chroniąc go przed ewentualną eksmisją na bruk – tłumaczy adwokatka. Kredytobiorca, któremu Bank przejmuje na własność nieruchomość nie podlega takiej ochronie z urzędu.

Problematyczne jest w orzecznictwie ustalenie trybu, w jakim dłużnik i jego domownicy, przeciwko którym prowadzona jest egzekucja w przedmiocie wprowadzenia nabywcy licytacyjnego w posiadanie lokalu mieszkalnego i opróżnienia tego lokalu przez dłużnika i inne osoby, mogą realizować ochronę praw określonych przepisami o ochronie praw lokatorów, zagwarantowaną w art. 791 § 3 zdanie pierwsze Kodeksu postępowania cywilnego. Istnieją w tym zakresie dwa sprzeczne poglądy w orzecznictwie. Zgodnie z jednym z nich można żądać ograniczenia wykonalności tytułu wykonawczego w postaci prawomocnego postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz Banku w części, tj. do czasu złożenia przez właściwą gminę oferty zawarcia umowy lokalu socjalnego dla dłużników i domowników dłużnika.

Drugi, odmienny pogląd dotyczy konieczności wystąpienia z powództwem o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego z zasobów właściwej gminy na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 35 ust. 2 oraz 4 pkt 1 w zw. z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który chroni przed eksmisją na bruk zwłaszcza kobiety w ciąży, ·małoletnich, osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione, obłożenie chore, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadające status bezrobotnego oraz osoby, które mają szczególnie trudną sytuację majątkową i rodzinną.

- W mojej opinii, ochrona osób, które utraciły dom w wyniku przejęcia go na własność przez Bank lub innego wierzyciela za długi przed eksmisją na bruk, jest w znacznej mierze niewystarczająca z uwagi na jej skomplikowany charakter prawny. W przypadku tych osób nie ma gwarancji działania sądu z urzędu – jak w każdym innym procesie o eksmisję, gdzie sąd musi ocenić i orzec, czy eksmitowanym osobom przysługuje prawo do lokalu socjalnego – ocenia mec. Paździora.

Od dłuższego już czasu środowiska prawnicze wskazują na konieczność nowelizacji przepisów dotyczących sytuacji zarówno właścicieli lokali jak i ich użytkowników. Podkreślają słuszność wyważenia interesów obu stron. Z jednej strony słusznym jest utrzymanie wymogu badania przez sąd, czy pozwanemu przysługuje lokal socjalny oraz obowiązek zapewnienia takowego przez gminę. Z drugiej strony zmiana ustawy powinna zapobiegać przypadkom nadużywania prawa i doprowadzania do sytuacji, w której właściciel przez kilka lat nie może korzystać ze swojego mieszkania, na które często pracował przez wiele lat. Resort Sprawiedliwości ani resort rozwoju, któremu podlega mieszkalnictwo nie przewidują inicjacji zmian prawa w tym zakresie.

Biuro RPO szacuje, że w perspektywie roku możliwy jest wzrost liczby eksmisji spowodowany obecnym wzrostem kosztów utrzymania mieszkań. Obecnie jeszcze nie odnotowuje zwiększonej liczby skarg na podwyżki opłat za zajmowane mieszkania. Ale postępowania o eksmisję przed sądem z reguły trwają kilkanaście miesięcy i dłużej. Aby nie było konieczności korzystania z tego rozwiązania warto już teraz odkurzyć wiedzę o przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów.

Pozostało 97% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Co można wybudować bez pozwolenia na własnej posesji? Garaż? A może oczko wodne?
Zawody prawnicze
Prokuratorzy zaniepokojeni poleceniem prokuratora krajowego ws. Andrija K.
Zawody prawnicze
Nieoczekiwana zmiana miejsc na podium rankingu kancelarii prawniczych
Prawo dla Ciebie
Trybunał: ustawa przyjęta bez Kamińskiego i Wąsika jest niezgodna z konstytucją
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Sądy i trybunały
Andrzej Duda powołał Mikołaja Pawlaka na sędziego
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży