Rata kredytu nie jest składową czynszu ani opłat za mieszkanie. Nie każdy wynajmowany lokal jest przecież obciążony kredytem – mówi Marta Szczepkowska-Sadoch, dyrektor prawny Freedom Nieruchomości. – W wielu przypadkach pośrednio wpływa jednak na wysokość stawki najmu. Właściciele mieszkania kalkulują opłacalność wynajmu, a wysokość raty kredytu jest elementem tej kalkulacji. Wynajmujący, chcąc utrzymać rentowność inwestycji, będą zmuszeni podnosić czynsze.

Co jest w umowie

Dyrektor z Freedom Nieruchomości ocenia, że wysokość stawki najmu można w umowie w jakiś sposób uzależnić od wysokości stóp procentowych i zmieniających się rat kredytu. – Pewnie są takie przypadki, choć ja się z nimi w swojej praktyce nie spotkałam – podkreśla. – Pamiętajmy, że stopy mogą rosnąć i spadać. W umowach najmu można spotkać różne zapisy i pewnie nie wszystkie są zgodne z prawem.

Co mówi prawo? – W umowie można zastrzec waloryzację czynszu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych i w ten sposób chronić się przed inflacją. Można też zawierać umowy na krótszy czas i za każdym razem ustalać nowy czynsz. Można też czynsz wypowiedzieć – wskazuje Marta Szczepkowska-Sadoch. Zwraca też uwagę na rodzaje umów najmu. – Coraz popularniejsze są umowy najmu okazjonalnego, bo wyłączają w dużej części stosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów – tłumaczy. – W przypadku zwykłej umowy najmu będą miały zastosowanie przepisy tej właśnie ustawy. Jeżeli umowa przewiduje sześciomiesięczny okres wypowiedzenia, to czynsz też można wypowiedzieć z zachowaniem tego okresu. Czas ten nie może być krótszy niż trzy miesiące. Podwyżki nie można przeprowadzać częściej niż raz na sześć miesięcy, a pod rygorem nieważności powinna być dokonana na piśmie.

Najemca, jak tłumaczy ekspertka, w ciągu dwóch miesięcy może odmówić – też na piśmie – przyjęcia podwyżki. – Oznacza to rozwiązanie umowy – zaznacza. – Najemca może też zakwestionować podwyżkę, gdyby czynsz przekraczał 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej lokalu, czyli średniego kosztu budowy (wskaźnik ustalają wojewodowie) i wnieść pozew do sądu w celu ustalenia, czy podwyżka jest zasadna, a jeśli tak – to w jakiej wysokości. I to właściciel będzie zobowiązany wykazać, że zachodzą przesłanki do podwyższenia czynszu, bo obecna kwota nie pokrywa kosztów utrzymania mieszkania i nie zapewnia zwrotu kapitału i zysku. O ile przepisy dość ściśle definiują zwrot na kapitale, o tyle nie określają, co można uznać za godziwy zysk. Tu będzie decydował sąd, prawdopodobnie na postawie danych z rynku – tłumaczy.

Na zapis o godziwym zysku zawraca też uwagę Elżbieta Liberda, radca prawny z Lex Perfecta i ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. – Ustawodawca nie był tu precyzyjny. Wykładnia przepisów także nie podaje definicji tego sformułowania. Można przypuszczać, że kiedy lokator nie zgodzi się na podniesienie czynszu, bo w jego odczuciu podwyżka jest zbyt wysoka, kwestię „godziwego zysku" rozstrzygałby sąd – potwierdza mec. Liberda. – Takie sprawy nie pojawiają się na wokandzie zbyt często – zaznacza.

Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse, potwierdza, że w większości umów najmu nie ma bezpośrednio wskazanej formy finansowania zakupu nieruchomości. – Stąd mało jest zapisów uzależniających wzrost stawki najmu od wzrostu rat kredytu – mówi. – Bezpośrednie przełożenie na koszt utrzymania mieszkań mają ceny energii, ogrzewania, wody.

Dyrektor Klukowski dodaje, że umowę najmu można zawrzeć na czas nieokreślony lub na czas oznaczony. – Najbardziej rozpowszechnione są umowy na czas nieokreślony, gdzie strony mogą dość szybko zmienić warunki finansowe. W przypadku umów na czas oznaczony możliwości zmiany warunków są mniejsze – mówi.

Kto za to zapłaci

Co począć z rachunkami za prąd czy śmieci, gdy z najemcą umawialiśmy się na stałą kwotę? W ocenie mec. Elżbiety Liberdy umowy z tzw. zryczałtowanym czynszem uwzględniającym nie tylko stawkę najmu i czynsz administracyjny, lecz także stały koszt mediów, były często praktykowane.

– Dla wielu wynajmujących i najemców było to komfortowe rozwiązanie pozwalające uniknąć comiesięcznych problemów z liczeniem, sprawdzaniem, pilnowaniem dochodu – mówi. – W dzisiejszej sytuacji ekonomicznej takie rozwiązanie generuje jednak problemy. Pobierane od miesięcy czy lat świadczenia za media przy obecnej stawce czynszowej są niewystarczające.

Rozwiązanie? – Klauzula waloryzacyjna, podwyżka uzasadniona, próba porozumienia z najemcą – wskazuje Elżbieta Liberda. – To jedyne możliwości, które oferują nam przepisy. Jednak nie da się ich zastosować jednostronnie – zawsze musimy umieć i móc się porozumieć z najemcą.

Maciej Klukowski zaznacza, że większość zawieranych dziś umów rozdziela koszty stałe i zaliczki na media i śmieci.

– Podwyżki tych ostatnich bezpośrednio dotykają najemców – tłumaczy dyrektor Home Management by Metrohouse. – Umieszczanie czynszu i opłat oddzielnie wymusza poniekąd zmiany prawa (przejście wszystkich umów od 2023 r. na ryczałt od przychodu). Inaczej podatek ryczałtowy płacimy od całej wartości umowy. Już prawie jedna trzecia kosztów najmu to opłaty stałe i zaliczki na media. Brak wydzielenia opłat oznacza kilkaset zł większy podatek rocznie. Dlatego standard umów w dużej części uwzględnia już te kwestie.

Także Marta Szczepkowska-Sadoch ocenia, że w umowach najczęściej rozdziela się czynsz od opłat za media, które są niezależne od właściciela. – W razie ich wzrostu właściciel powinien przedstawić lokatorowi na piśmie zestawienie wraz z przyczyną podwyżek. Najemca jest zobowiązany je opłacać – mówi.

A Elżbieta Liberda podsumowuje: - Przepisy nie umożliwiają właścicielom dowolnego manewrowania czynszem. Podwyżka w świetle przepisów prawa jest dopuszczalna, ale nie ma możliwości zastosowania przymusu – podkreśla mecenas. – Można tego dokonać jedynie w oparciu o zawartą już umowę z najemcą oraz obowiązujące przepisy.