Na kolejną podwyżkę stóp procentowych Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zdecydowała się na początku stycznia. Stopa referencyjna wzrosła do 2,25 proc. Jak to wpłynie na kredyty hipoteczne i najem?
Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl i prezes Rentier.io, zwraca uwagę, że wysokość rat w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem nie zależy bezpośrednio od stóp referencyjnych ustalanych przez RPP, ale od poziomu WIBOR 3M lub WIBOR 6M, czyli stóp procentowych, po jakich banki udzielają pożyczek innym bankom.
Czytaj więcej
Życie na 12, 10, a może 9 metrach? Inwestorzy idą jeszcze dalej, oferując coraz mniejsze lokale. Klienci kupują je na wynajem albo dla siebie – na wakacje.
– Ma to istotne znaczenie w kontekście różnic pomiędzy wysokością stopy referencyjnej a WIBOR-ami – wyjaśnia. – Po poprzedniej podwyżce stopy procentowej do 1,75 proc. w grudniu ub.r. WIBOR 3M odreagował dużo wyższym wzrostem do poziomu 2,59 proc., a WIBOR 6M aż do 2,90 proc. na dzień 4 stycznia, czyli jeszcze przed kolejną podwyżką. Jeżeli styczniowa decyzja RPP spowoduje podobną reakcję WIBOR-u, to niewykluczone, że banki niebawem wyślą do kredytobiorców aktualizację harmonogramów z WIBOR-em 2,75–3,25 proc.
Chronić majątek
Anton Bubiel na potrzeby symulacji przyjął takie założenia: przeciętne ceny i stawki najmu mieszkań z grudnia ub.r. (dane Rentier.io), wielkość mieszkania: 40 mkw., okres spłaty kredytu: 25 lat, wkład własny: 10 proc., marża banku: 2,75 proc. Pierwsza symulacja zakłada, że WIBOR jest równy stopie referencyjnej ustalanej przez RPP.
– Dla typowego mieszkania za 350 tys. zł, przy kredycie na 90 proc. wartości, czyli 315 tys. zł, rata wzrośnie o 91 zł – szacuje prezes (to poglądowe wyliczenia, bo WIBOR i 3M, i 6M poszedł w górę dużo bardziej).
Kolejna symulacja bazuje na średnim WIBOR-ze 2,25 proc. przy założeniu, że po styczniowej podwyżce stóp ustabilizuje się na poziomie 2,75 proc. W tym scenariuszu, który Anton Bubiel uważa za optymistyczny, rata za przykładowe mieszkanie wzrośnie o ok. 93 zł. Dość realistyczny wariant zdaniem prezesa Rentier.io mówi o średniej podwyżce raty za typowe mieszkanie za 350 tys. zł o 188 zł. (Założenia: średni WIBOR po grudniowej podwyżce 2,25 proc. po styczniowej zareaguje podobną dynamiką i zatrzyma się na poziomie 3,25 proc.).
Rentier.io sprawdza też różnicę między ratą kredytu a miesięcznym czynszem (WIBOR 2,25 proc.). Czynsz pozwala w pełni pokryć ratę jedynie w Częstochowie, Sosnowcu i Szczecinie.
Czytaj więcej
Dostarczanie lokali funduszom PRS lub budowa własnych portfeli – to strategia rosnącego grona spółek. Sprzedawanie mieszkań Kowalskim nie wystarcza.
Przeciętny koszt najmu 40-metrowego lokalu w Częstochowie (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to ponad 1,3 tys. zł. Rata kredytu – ponad 1,2 tys. zł. Różnica: 115 zł. W Sosnowcu różnica wyniesie 22 zł, w Szczecinie – 24 zł. W Białymstoku rata kredytu będzie wyższa niż czynsz o 360 zł, w Bydgoszczy – o 63 zł, w Gdańsku – o 331 zł, w Gdyni – o 346 zł, w Katowicach – o 79 zł, w Krakowie – o 560 zł, w Łodzi – o 34 zł, w Lublinie – o 166 zł, w Poznaniu – o 190 zł, w Rzeszowie o 93 zł, w Toruniu – o 349 zł, w Warszawie – o 362 zł, a we Wrocławiu – o 26 zł.
– Przy obecnych cenach sprzedaży i stawkach najmu mieszkań krytycznym poziomem WIBOR-u dla wynajmu będzie 3,25 proc. – ocenia Anton Bubiel. – We wszystkich analizowanych miastach przeciętna rata będzie wyższa niż przeciętny czynsz za wynajmowane mieszkanie. Opłacalność wynajmu lokali kupionych na kredyt w takich warunkach może drastycznie spaść lub nawet potencjalnie stać się ujemna. To bardzo prawdopodobny scenariusz.
Zdaniem prezesa Rentier.io może to spowodować odpływ części inwestorów. Skalę trudno jednak oszacować. – Nie ma danych, jaka część mieszkań na wynajem jest „zalewarowana" kredytem – tłumaczy. – Co więcej, duża część inwestorów pogodzi się z takim scenariuszem, dopóki ceny mieszkań rosną. Według danych z grudnia ub.r. roczna zmiana cen w analizowanych miastach to średnio 16 proc. Taki wzrost pozwala inwestorom chronić kapitał przed inflacją, rekompensuje też „dopłacanie do interesu". Na obecnym etapie byłbym zatem dość ostrożny, stawiając tezę o masowych wyprzedażach. Nie wykluczam, że sytuacja się zmieni po kolejnych, bardzo prawdopodobnych podwyżkach, szczególnie w warunkach ochłodzenia rynku i zatrzymania zwyżek cen mieszkań.
Anton Bubiel prezentuje symulację czynszów w relacji do rat przy WIBOR-ze 3,25 proc. W żadnym mieście czynsz nie wystarczy na ratę. Zabraknie od 8 zł w Częstochowie do 797 zł w Krakowie. W Białymstoku zabraknie 531 zł, w Bydgoszczy – 208 zł, w Gdańsku 560 zł, w Gdyni – 557 zł, w Katowicach – 243 zł, w Łodzi – 192 zł, w Lublinie – 342 zł, w Poznaniu – 376 zł, w Rzeszowie – 253 zł, w Sosnowcu – 104 zł, w Szczecinie – 156 zł, w Toruniu – 515 zł, w Warszawie – 632 zł, a we Wrocławiu – 233 zł.
Eksperci są jednak spokojni o inwestycje na rynku mieszkań. Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, uważa, że masowych wyprzedaży lokali kupionych na kredyt nie będzie. – Nieruchomości to wciąż dobra inwestycja. Wydłuży się jedynie okres zwrotu – mówi.
Wygrani gotówkowicze
Lidia Dołhan, dyrektor i analityk WGN, podkreśla, że zawsze opłacało się inwestować w mieszkania za gotówkę albo przy nieznacznym wsparciu kredytu.
– Hipoteka obciążona kredytem na ok. 30 lat to zawsze duże ryzyko, niezależnie od koniunktury w gospodarce – podkreśla. – W ostatnim roku udzielano kredytów na preferencyjnych warunkach. Wiadomo było, że oprocentowanie pójdzie w górę. Inwestujący w nieruchomości przy wsparciu kredytu, w zależności od posiadanych oszczędności, albo spłacą kredyt, albo przeczekają okres podwyższonego oprocentowania, który w nieruchomościach zmienia się mniej więcej co dziesięć lat.
Lidia Dołhan zaznacza, że dobry inwestor wie, że opłacalne inwestycje to inwestycje długoterminowe na co najmniej 15–20 lat. – Strzały inwestycyjne przy wykorzystaniu preferencyjnych kredytów to ogromne ryzyko – podsumowuje.
Według Lidii Dołhan podaż mieszkań utrzyma się na ubiegłorocznym poziomie. – Ale już wartość tych nieruchomości przejdzie korektę. Ceny w oparciu o popyt zostaną zweryfikowane w dół - przewiduje. – W następnych latach nowych ofert może być już znacznie więcej. Ekspertka WGN podkreśla, że rynek nieruchomości napędza pozostałe gałęzie gospodarki - budownictwo, transport, produkcję, wszelkiego rodzaju usługi. – Stagnacja na rynku nieruchomości nie jest więc możliwa – zaznacza. Zdaniem Lidii Dołhan inwestycje w nieruchomości nie będą konkurować z lokatami bankowymi. – To zupełnie inny produkt – tłumaczy. -Nieruchomości wymagają dużych pieniędzy. Najlepiej, żeby zostały zainwestowane przy minimalnym ryzyku – tłumaczy. – A to gwarantuje rynek mieszkań.
Czytaj więcej
Już od maja 2022 r. będzie można ubiegać się o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.
