Minimieszkanie kupię. Na inwestycję, na wakacje

Minikawalerkę o powierzchni... 2,5 mkw. chce wybudować w Koszalinie jeden z deweloperów. Największy lokal w budynku miałby ok. 13 mkw. Inwestor tłumaczy, że taka jest potrzeba rynku.

Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl przypomina, że zgodnie z przepisami, które weszły w życie 1 stycznia 2018 r., minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania to 25 mkw. – Na rynku jest jednak wiele ofert znacznie mniejszych mieszkań – zauważa. – Oferowane są m.in. lokale, których całkowita powierzchnia jest mniejsza niż 16 mkw., czyli poniżej wymaganej ustawowo minimalnej powierzchni pokoju w mieszkaniu jednopokojowym.

Zyski z najmu

Wiele minimieszkań powstało jeszcze przed wprowadzeniem nowego prawa. A budując dziś, jak zauważa Marcin Drogomirecki, przepisy da się obejść. – Dlatego takie mieszkania, czasem zwane mikroapartamentami lub lokalami inwestycyjnymi, można znaleźć zarówno na rynku wtórnym, jak i w ofertach deweloperów – tłumaczy. – I o ile mieszkania o powierzchni od 20 mkw. są przedmiotem zainteresowania osób szukających małego, ciasnego, ale własnego kąta, o tyle mikroapartamenty o mniejszych powierzchniach postrzegane są przede wszystkim jako lokale inwestycyjne, głównie na krótkoterminowy wynajem.

W bazach Morizon.pl i Gratka.pl jest ponad 1 tys. ofert mieszkań poniżej 25 mkw. (dane na połowę grudnia ub.r.) – ponad 600 z rynku wtórnego, ok. 500 – z rynku pierwotnego.
- W ostatnim czasie pula tego typu ofert utrzymuje się na wyrównanym poziomie – mówi Marcin Drogomirecki. – Niektóre, prawdopodobnie z uwagi na zbyt wysokie oczekiwania sprzedających, bezskutecznie czekają na klientów od dłuższego czasu. Te wystawiane w rynkowych cenach, zwykle szybko znajdują nabywców.

Drogomirecki podkreśla, że zaletą małych mieszkań jest relatywnie niska cena całkowita, co sprawia, że intensywnie poszukują ich zarówno klienci o mniej zasobnych portfelach, jak i dysponujący nadwyżkami finansowymi inwestorzy oraz ciułacze chcący zabezpieczyć oszczędności przed galopującą inflacją.

Z analiz portali Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że średnie ceny lokali poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym w Warszawie to 17 tys. zł za mkw., w Krakowie – 14,9 tys. zł, w Gdańsku – 16,3 tys., w Łodzi – 7,5 tys., w Poznaniu – 10,6 tys., a we Wrocławiu – 12,9 tys. zł za mkw.

– Miesięczna stawka najmu 1 mkw. małego mieszkania może nawet przekraczać 100 zł netto (bez czynszu). W przypadku najmu krótkoterminowego może to być jeszcze więcej – wskazuje Marcin Drogomirecki. – Trzeba jednak pamiętać, że rynek najmu krótkoterminowego, skoncentrowany głównie na turystach, jest bardzo wrażliwy na zmiany wynikające z wprowadzanych obostrzeń covidowych.

W portalu Morizon.pl 10-metrowe mieszkanie na krakowskim Prokocimiu jest oferowane za 120 tys. zł, a 10 mkw. na pograniczu Krakowa i Zielonek – za 105 tys. zł. 12-metrową kawalerkę w Łodzi można mieć za 147 tys. zł, a niespełna 13-metrowy, elegancko wykończony lokal na warszawskim Grochowie – za 249 tys. zł. – Podobna, także niespełna 13-metrowa, kawalerka blisko Wawelu w Krakowie kosztuje 275 tys. zł – poddaje Marcin Drogomirecki.

Szybkie transakcje

Mikrolokale znajdziemy także w serwisie Otodom. W Krakowie (Prądnik Biały) jest do kupienia 9,5-metrowe mieszkanko wycenione na 105 tys. zł. Za 120 tys. zł można mieć 10 mkw. w krakowskim Bieżanowie-Prokocimiu. Lokalik powstał w 2017 r. 101,9 tys. zł kosztuje 11-metrowe lokum w łódzkim Śródmieściu. Na lokal tej samej wielkości w Ornecie (warmińsko-mazurskie) wystarczy 79 tys. zł. Na warszawskiej Ochocie jest do kupienia 11,62 mkw. (inwestycja Pole-Mokotowskie.pl) za 149 tys. zł, a 12,4 mkw. na warszawskiej Pradze–Południe – za 249 tys. zł.

- W ofercie Otodomu jest 7276 lokali mniejszych niż 30 mkw., w tym 2459 mikromieszkań o powierzchni do 25 mkw. To niecałe 2 proc. oferty (dane na połowę grudnia ub.r. - red.) – mówi Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom. - W listopadzie takich mikromieszkań do 25 mkw. było o 1 proc. więcej niż w październiku 2021 r. i o 2 proc. więcej niż w listopadzie 2020 r. Stopniowe zwiększanie liczby tego typu ofert obserwowaliśmy od kwietnia 2020 r. Najwięcej było ich w lutym 2021 r. - prawie 3,5 tys. Od końca I kw. liczba dostępnych ofert stopniowo się zmniejsza, ale zmniejsza się też liczba pozostałych metraży, co może być efektem dużego popytu na mieszkania – tłumaczy ekspert.

Z analiz Otodomu wynika, że średnia cena mieszkania do 25 mkw. liczona dla całego kraju w listopadzie 2021 r. to niecałe 11,2 tys. zł za mkw. Rok wcześniej było to niemal tyle samo: 11,2 tys. zł. Dla porównania średnia cena wszystkich dostępnych mieszkań (o dowolnym metrażu) wynosiła w listopadzie 8,66 tys. zł za mkw. (8,1 tys. zł na rynku pierwotnym i 8,9 tys. zł na wtórnym).

– Widać zatem sporą różnicę – podkreśla Jarosław Krawczyk. – Całe minimieszkanie, po przemnożeniu przez mniejszą liczbę metrów, jest zwykle tańsze.

W październiku użytkownicy Otodomu mieszkania do 15 mkw. wyszukiwali 2,6 tys. razy, a do 25 mkw. – już 44 tys. razy. Rok wcześniej było to odpowiednio 2,1 tys. i 32 tys. razy. – Widać wyraźnie, że mikromieszkania zyskują na popularności. Otwarta pozostaje kwestia, jaki odsetek poszukujących tego typu lokali zamierza w nich mieszkać, a jaki stanowią inwestorzy, którzy planują przeznaczyć je na wynajem – mówi Jarosław Krawczyk. - W tym roku ogłoszenia prezentujące takie mieszkania znikały (czyli prawdopodobnie zakończyły się sprzedażą) po 51 dniach, podobnie jak w zeszłym roku.

Na trójmiejskim rynku, jak mówi Łukasz Browarczyk z BIG Property, nie pojawia się dużo małych mieszkań. – Jedne z mniejszych to 17-metrowe kawalerki w budynkach z wielkiej płyty. W nowym budownictwie najmniejsze sprzedawane przez nas lokale miały 21–25 mkw. Ceny ofertowe takich lokali wahają się od 12 do 17 tys. zł za mkw. – wskazuje Łukasz Browarczyk. – Małe mieszkania znikają z rynku prawie natychmiast. Są kupowane głównie przez inwestorów na wynajem lub jako mieszkania wakacyjne.

Zdaniem Łukasza Browarczyka w małe mieszkania zawsze warto inwestować. - Ze względu na mały metraż koszt zakupu jest relatywnie mały, a rentowność wysoka. W razie potrzeby nie ma problemu ze sprzedażą takiego mieszkania i szybkiego wyjścia z inwestycji – tłumaczy.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, ocenia, że mikromieszkania rzadko kupujemy dla siebie. – Znane mi transakcje dotyczą zwykle zakupów inwestycyjnych. Jeśli spojrzę na przykład na warszawską Pragę–Północ, to w ostatnich latach żadnego mikrolokalu nie kupiła tam osoba, która zamierzała w nim mieszkać. Wszystkie trafiły po remoncie na rynek najmu. Z wynajmem takich lokali nie ma problemu – podkreśla Marcin Jańczuk.

Dodaje, że wszystko jest kwestią pomysłu na takie mieszkanie. - Znam przypadki bardzo racjonalnego zarządzania tak małymi przestrzeniami. W starszym budownictwie jest nieraz możliwość zbudowania antresoli. Producenci wyposażenia wnętrz coraz częściej oferują rozwiązania, które ułatwiają urządzenie takich powierzchni. Wiele osób do zakupu zachęca cena całościowa, która umożliwia zakup bez kredytu.

W ofercie Metrohouse jest ok. 30 mieszkań o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. - Najmniejsze to 13 mkw. w budynku z lat 90. w Kościelisku. Właściciel wycenił je na 215 tys. zł. Nieco większy, 15-metrowy lokal, jest wystawiony na sprzedaż we Wrocławiu. Znajduje się w budynku z 1900 r. na Ołbinie. Cena to 230 tys. zł. W Łodzi na sprzedaż wystawiona jest 16-metrowa kawalerka w remontowanej, przedwojennej kamienicy. Za to mieszkanie w Śródmieściu (lokal wymaga remontu) trzeba zapłacić 80 tys. zł.

Marcin Jańczuk podkreśla, że tego rodzaju lokale zawsze miały ceny odbiegające od średniej. - Nie inaczej jest teraz. Klienci jednak wiedzą o tej zależności - im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena metra. Przy rynkowej cenie takie mieszkania dość szybko znajdują właściciela – mówi.

Tańsze cztery kąty

Minimieszkania trafią też do agencji Power Invest. Marta Rejment, agentka krakowskiego oddziału tej firmy, opowiada, że najmniejszy lokal, jaki miała w ofercie, to 11 mkw. na Klinach.

– Mikrokawalerka sprzedała się bardzo szybko, a jej cena ofertowa wynosiła 97 tys. zł – mówi. – Nieruchomość została kupiona na wynajem. I choć niektórym trudno uwierzyć, że da się mieszkać na tak małym metrażu, popyt na takie nieruchomości jest ogromny. Wspomniana kawalerka na Klinach, a więc w dzielnicy oddalonej od centrum, wynajęła się w zaledwie jeden dzień. Dostawałam pytania głównie od studentów, którzy szukają czterech kątów za jak najmniejsze pieniądze.

Ekspertka Power Invest zauważa, że w miniloakle inwestują nie tylko chcący ulokować w nich oszczędności. Nie brakuje również rodziców kupujących takie lokale dla studiujących dzieci. – Jest też sporo młodych osób, dla których zakup kawalerki to jedyna alternatywa, ze względu na ograniczony budżet i rosnące ceny nieruchomości – mówi Marta Rejment. - Według mnie warto zainwestować oszczędności w zakup kawalerki na krakowskim rynku i zarabiać na wynajmie. Im mniejsze mieszkanie, tym mniejsze koszty eksploatacyjne, a z kawalerek można uzyskać relatywnie wysoką stopę zwrotu.