Mieszkania szły jak woda

O rekordowym tempie sprzedaży nieruchomości mówi Łukasz Wydrowski, właściciel trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości. – Nabywcy zachęceni tanimi kredytami, motywowani malejącą podażą i wysoką inflacją, podejmowali odważne decyzje o zakupach – podkreśla. – Ten trend w ostatnim kwartale trochę wyhamował, nadal jednak możemy mówić o silnej presji popytowej.

Także Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, ocenia, że pod względem liczby transakcji ten rok był udany. – Sytuacja pandemiczna niosła za sobą wiele scenariuszy i pytań. Klienci nie ustawali jednak w zakupach nieruchomości, a dzięki tanim kredytom mogli przełknąć wysokie ceny – mówi. – W największych miastach ceny lokali wzrosły średnio o kilkanaście procent. To duże zwyżki. Świadczą, że rynek nie był w stanie do końca sprostać popytowi i zakupom inwestycyjnym.

Ciągle drożej

Marcin Jańczuk zauważa, że drożały mieszkania z każdego segmentu. – Im bardziej popularny metraż, tym bardziej zauważalny wzrost cen – zaznacza. – Mniejsze podwyżki dotyczyły największych lokali, zwłaszcza w starszym budownictwie. Ich ceny tylko nieznacznie ustępowały cenom wielu domów na obrzeżach miast, więc tu konkurencja ofert była duża.

Ekspert Metrohouse zaznacza, że na własne potrzeby klienci kupowali większe lokale – zwykle dwu- i trzypokojowe, na nieco oddalonych od centrów miast osiedlach. Inwestorzy skupiali się często na rynku pierwotnym. – Tu prym wiodły możliwie jak najmniejsze lokale dwupokojowe do 40 mkw. – wskazuje Jańczuk.

Z danych Metrohouse za III kwartał (za IV kwartał będą w styczniu) wynika, że średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie to ponad 11,9 tys. zł (12,4 proc. r./r.), we Wrocławiu ponad 9,1 tys. zł (19,8 proc.), w Krakowie – 9,1 tys. zł (8,8 proc.). W Gdańsku – także 9,1 tys. zł (16,2 proc.), w Poznaniu – prawie 7,7 tys. zł (8,5 proc.), a w Łodzi – ok. 5,8 tys. zł (16,2 proc.).

Estatic Nieruchomości podaje zaś, że za dwupokojowe mieszkanie w Trójmieście w grudniu trzeba było zapłacić ok. 6 proc. więcej niż w styczniu. – Najmocniej drożały mieszkania dwu- i trzypokojowe o dobrym standardzie, działki budowlane i domy do 160 mkw. Najmniej zmieniły się ceny apartamentów i luksusowych rezydencji – wskazuje Łukasz Wydrowski. – Aby kupić kawalerkę lub dwa pokoje w dzielnicach sypialniach trzeba się liczyć z wydatkiem ponad 10 tys. zł za mkw. Im bliżej morza, tym drożej. Nikogo nie dziwią ceny rzędu 12–13 tys. zł za mkw. małego mieszkania w dobrym stanie w bloku z lat 80. Podaż takich lokali jest bardzo mała.

Jak jednak zapewnia Wydrowski, okazje trafiają się codziennie. – Niekoniecznie mówimy tylko o atrakcyjnych cenach. Dla każdego okazja znaczy co innego – tłumaczy. – Właściciele są świadomi swojej uprzywilejowanej pozycji, jednak, jak wynika z raportów NBP, średnie odchylenie cen ofertowych od transakcyjnych w Gdańsku to ok. 19 proc. Oznacza to, że albo negocjują, albo szybko weryfikują swoje oczekiwania.

Łukasz Wydrowski zaznacza, że w porównaniu z poprzednimi latami gwałtownie wzrosła liczba chętnych na działki i domy. Własny kawałek ziemi jest dziś mocno pożądany – podkreśla ekspert Estatic Nieruchomości. W mijającym roku najbardziej zaskoczyła go mniejsza liczba zakupów mieszkań z myślą o wynajmie długoterminowym. Wśród inwestorów znów królowały „flippy" (zakup mieszkania do remontu i odprzedaż z zyskiem po modernizacji – red).

W firmie WGN przeważały zakupy mieszkań i działek pod zabudowę jednorodzinną. W tym roku firma ta przeprowadziła rekordową liczbę transakcji – ponad 15 tys. – Niekoniecznie były to zakupy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – mówi Lidia Dołhan, dyrektor i analityk WGN. – Wiele transakcji odbywało się za gotówkę. Zaskakujące było przebijanie przez kupujących cen ofertowych.

Dyrektor Dołhan zauważa, że podrożały wszystkie mieszkania. – Cena średniej klasy lokali wzrosła w ciągu roku o 10–15 proc., a w niektórych lokalizacjach jeszcze więcej – wskazuje. – Najbardziej podrożały apartamenty – i w loftach, i w nowych budynkach. Polacy lawinowo kupują nie tylko mieszkania w standardzie popularnym, ale i nieruchomości premium i inwestycyjne, traktując je jako jedną z najlepszych lokat kapitału.

We Wrocławiu kawalerka w nowym budynku to koszt ok. 300–320 tys. zł, w wielkiej płycie na obrzeżach jednopokojowy lokal wymagający remontu można mieć za ok. 260–270 tys. zł. Dwa pokoje o dobrym standardzie – za ok. 500 tys. zł.

W ocenie Lidii Dołhan okazji jest coraz mniej. – Okazją jest zawsze cena poniżej średniej – mówi ekspertka. – Właściciele nieruchomości są coraz mniej skłonni do negocjacji.

O ciekawym roku na rynku wtórnym mówi pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Początek covidu w Polsce, czyli 2020 r., zaowocował w pierwszej kolejności renesansem działek rekreacyjnych i wszelkiej maści nieruchomości z „własnym kawałkiem ziemi". Rolne, leśne, rekreacyjne, byle mieć własny kawałek ogrodu. Nagle, po 15 prawie latach, znacznie wzrosło także zainteresowanie domami. Dojazd do pracy przestał stanowić przeszkodę, bo wiele firm przeszło na tryb zdalny. Wiele stanowisk pracy zredukowano, co widać do dziś wyraźnie choćby po sektorze bankowym, gdzie znacząco ograniczono liczbę placówek, kasy zamieniono na wpłatomaty, a większość pracowników wciąż jest w trybie online. Mieszkanie pod miastem, z dala od spotkań z osobami potencjalnie chorymi, okazało się mieć pierwszorzędne znaczenie przy wyborze nieruchomości.

Gdzie jest granica

Joanna Lebiedź zwraca uwagę na ucieczkę z lokat bankowych, strach przed inflacją i zamrażaniem pieniędzy na kontach. Polacy inwestowali więc m.in. w nieruchomości. – Uruchomił się typowy mechanizm. Zwiększony popyt? Podnosimy ceny. Skoro w Warszawie klient akceptuje 10 tys. zł za mkw., to może spróbujemy podyktować 11–12 tys. zł – tłumaczy. – Poprzednie kryzysy wyraźnie pokazały jednak, że rynek nieruchomości i wydolność klientów nie są z gumy. Gdzieś jest granica, i wcześniej czy później to zobaczymy. Raczej wcześniej.

Ekspertka PFRN podkreśla, że mieszkania od początku pandemii sprzedają się stosunkowo nieźle. – Najbardziej poszukiwane są lokale średnie, 30-60-metrowe. Sprzedają się dość szybko – mówi. -Mieszkania większe, zwłaszcza w starej substancji, już niego gorzej. Rynek premium również, jak zwykle, radzi sobie całkiem dobrze.

Ciekawego 2022 roku spodziewa się Łukasz Wydrowski. – Dziś nie możemy przewidzieć wpływu inflacji i rosnących stóp procentowych na rynek, szczególnie że zapowiedziano tu kolejne działania – mówi. – Od tego w dużej mierze zależy, jaki trend będzie kreował rynek. Najbardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji i wzrostu cen rzędu 3–5 proc., r./r.

Lidia Dołhan ocenia, że 2022 rok na rynku nieruchomości będzie spokojniejszy. – Ceny już nie będą galopować, rynek będzie się stabilizował – przewiduje. – Spodziewamy się także większej podaży.

Zdaniem Joanny Lebiedź wszystko zależy od kolejnych fal pandemii. – Już mamy kolejne mutacje wirusa, kraje zaostrzają restrykcje. Mimo że ceny nieruchomości w Polsce w porównaniu z europejskimi są stosunkowo niewysokie, to już w porównaniu ze średnimi zarobkami Kowalskiego tak nie jest – podkreśla. – Ci, którzy przełożyli środki w nieruchomości już tego nie zrobią, bo już zainwestowali. Liczba zgonów spowoduje, niestety, zwiększoną podaż substancji mieszkaniowej. A deweloperzy wysycą rynek mieszkaniami, wzrośnie więc liczba lokali na sprzedaż. Kolejne pytanie, na które niebawem odpowie nam życie – jak to będzie się miało do przyrostu naturalnego w stosunku do liczby zgonów.

Marcin Jańczuk uważa zaś, że przyszły rok może być zupełnie inny niż ten. – Już w drugiej połowie tego roku widać było spadek przyrostu liczby nowych klientów poszukujących mieszkań. Dodatkowo decyzje RPP spowodowały, że kredyty stają się coraz droższe, jednocześnie spada zdolność kredytowa – zauważa. – To z jednej strony szansa na poprawę sytuacji na rynku wynajmu, z drugiej – pytania o stan rynku mieszkań. Możemy mieć do czynienia zarówno z osłabieniem akcji kredytowej, jak i odraczaniem decyzji o zakupie pierwszego lokum.

Ekspert Metrohouse zwraca też uwagę na dość małą podaż nowych ofert mieszkań – i na rynku pierwotnym, i wtórnym. – Nie wydaje się jednak, że należy się spodziewać tak znaczącego wzrostu cen, jak w ostatnich miesiącach, choć rynek jest dość nieprzewidywalny. Postępująca inflacja może odblokować kolejne oszczędności. Kolejne rzesze Polaków mogą szukać ochrony kapitału. Nowa fala inwestycyjna, jeśli wzbierze, może być fundamentem utrzymującym trendy wzrostowe.

Joanna Lebiedź, PFRN:

Renesans przeżywają także działki budowlane. Dotyczy to zarówno działek pod budownictwo jednorodzinne, jak i deweloperskie. Deweloperzy w zasadzie bez żadnych przerw realizują kolejne inwestycje, które w stosunkowo krótkim czasie znajdują nabywców. Kupują więc kolejne tereny, przygotowują następne projekty, a ponieważ sprzedaż idzie śpiewająco, ceny pomału pną się do góry.

Rynek deweloperski jest co prawda nieco odmienny od wtórnego, ale, jak widać zawirowania covidowe tylko wzmocniły pozycję deweloperów. Po latach zastoju ruszyły działki pod budownictwo jednorodzinne. Od pamiętnej paniki w latach 2007-2009 nie mieliśmy takiego zainteresowania gruntami budowlanymi, jak dziś.

Ale – i tu podkreślam mocno – dotyczy to działek z rozsądnymi cenami ofertowymi. Kupujący bowiem dzielą się na dwie grupy: pierwszą jest grupa inwestorów indywidualnych. I im musi wystarczyć środków na budowę domu. A więc cena nie może być z kosmosu, lub porównywalna do już zrealizowanych inwestycji domów deweloperskich. Inwestorzy muszą mieć zdolność kredytową na realizację zamierzenia. Jeśli nie teraz, to w stosunkowo niedługim czasie.

Druga grupa inwestorów w ziemię, to „inwestorzy spekulacyjni". Ci, z kolei kupują tylko to, co ma cenę „rokującą" wzrostem wartości w ciągu kilku najbliższych lat. Czyli drogo nie kupią, bo drogo kupić to żadna sztuka. Dla nich celem samym w sobie jest kupić stosunkowo tanio i za kilka lat odsprzedać z zyskiem.

Ciekawie było na rynku najmu. Na początku pandemii i absolutnego lockdownu, jako pierwsze, spektakularnie „padły" najmy krótkoterminowe. Wraz z zatrzymaniem się turystyki jako takiej, mocno ucierpieli wszyscy właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. Ale nie tylko. Zarówno studenci, jak i pracownicy przeniesieni w tryb pracy zdalnej opuścili dotychczas zajmowane mieszkania, aby pozbyć się zbędnych kosztów. A to były przecież najmy długoterminowe.

Wielu właścicieli tzw. „mieszkań hotelowych", zwłaszcza tych, którzy je podnajmowali w celu zarabiania na najmie krótkoterminowym, wchodzili szybko w tryb najmu długoterminowego, ale tu też, przez kilka ładnych miesięcy na najem nie było chętnych. Tak naprawdę, najem długoterminowy zaczął działać jesienią 2021, gdy wiedzieliśmy już, że uczelnie będą prowadziły zajęcia stacjonarnie. W tym momencie najmy działają, aczkolwiek nastąpiła zauważalna korekta czynszów w dół, co widać najwyraźniej po miejscowościach typowo turystycznych, jak chociażby Kraków, gdzie cena czynszu obecnie, versus sprzed pandemii wynosi prawie o połowę mniej.