Trei nie zwalnia tempa. Firmowe Vendo Parki powstają w kolejnych miastach. Najnowszy obiekt otworzył się w połowie grudnia w Radzyminie. W sumie od 2013 r. pod marką Vendo Park powstało 29 parków handlowych. Kiedy koniec tej ofensywy?

W tym roku wybudowaliśmy osiem Vendo Parków. Rozbudowaliśmy też obiekt w Pułtusku, w sumie zrealizowaliśmy więc dziewięć inwestycji. Tempo jest bardzo satysfakcjonujące i będziemy dążyć do tego, by je utrzymać. Umowa z właścicielami Trei – Grupą Tengelmann – mówiła o budowie w Polsce 40 parków. Szukaliśmy rozwiązań, by tę liczbę zwiększyć. W grudniu utworzyliśmy spółkę joint venture z inwestorem Patron Capital. Wspólnie wybudujemy kolejnych 20 Vendo Parków. Mamy już więc perspektywę nie na 40, ale 60 obiektów. Współpraca z Patronem zwiększyła nasz potencjał inwestycyjny.

W jakim czasie powstanie 60 Vendo Parków?

Mamy już 29 obiektów. Zakładając budowę siedmiu–ośmiu parków rocznie, przed nami jeszcze ok. czterech lat inwestycji.

Trei ma bank ziemi pod parki?

Mamy w przygotowaniu 16 lokalizacji pod kolejne inwestycje. Bank ziemi systematycznie uzupełniamy, praktycznie w każdym miesiącu pojawiają się w nim nowe tereny.

Parki handlowe kojarzą się z mniejszymi miejscowościami. Tymczasem Trei planuje je nie tylko w miasteczkach, ale także we Wrocławiu, w Krakowie i Szczecinie. Takie obiekty wygrają z wielkomiejskimi centrami handlowymi?

W dużych miastach interesują nas satelitarne dzielnice zlokalizowane w pewnym oddaleniu od śródmieścia. Nie każdy lubi czasochłonne podróże do galerii w centrum miasta. Wielu klientów woli zrobić zakupy blisko domu. I tu właśnie widzimy swoją rolę. Niezależnie od wielkości danej miejscowości nasze Vendo Parki budujemy w pobliżu osiedli. W Szczecinie na przykład planujemy park handlowy w pobliżu trasy wyjazdowej z miasta w stronę Polic. W najbliższej okolicy mieszka kilkadziesiąt tysięcy ludzi. Z tego miejsca do centrum jest jakieś 45 minut samochodem. Dajemy więc wybór.

W Warszawie też będą powstawać Vendo Parki?

Jesteśmy już obecni w aglomeracji warszawskiej. Mamy obiekty w Kobyłce, Zielonce, Milanówku, Radzyminie. To satelitarne miasta, które działają właściwie jak dzielnice. Inwestycje planujemy także w samej Warszawie. Mamy działkę w dzielnicy Ursus.

Polski portfel Trei to 131 nieruchomości handlowych, w skład którego wchodzą Vendo Parki i supermarkety Biedronka. Parki i centra typu convenience są dziś najbardziej atrakcyjną dla inwestorów klasą aktywów handlowych. Dzięki temu firma może pozyskiwać kapitał na kolejne projekty. Trei podpisało właśnie umowę z Pekao.

Pożyczyliśmy 27,5 mln euro. Kredytem sfinansujemy nie tylko kolejne Vendo Parki, ale też budynki mieszkaniowe.

Mieszkaniówka to druga noga Trei, którą mocno wzmacniacie.

Prowadzimy sprzedaż mieszkań na dwóch osiedlach – Kraft w Łodzi i Bacciarellego 54 we Wrocławiu. Aktywnie przygotowujemy kolejne projekty. Rozpoczynamy także budowę portfela lokali na wynajem. Prowadzimy zaawansowane negocjacje z jednym z liderów w branży PRS w Europie. Planujemy z nim spółkę joint venture. Partner ma nam dostarczyć niezbędny know-how oraz finansowanie inwestycji.

Jaki będzie model biznesowy PRS w Polsce?

Podobnie jak w Niemczech i USA będziemy budować bloki przeznaczone w całości na wynajem. Budynki będą projektowane w specyficzny dla tej funkcji sposób. To bardziej hotele niż osiedla mieszkaniowe, co gwarantuje często niemożliwy na rynku najmu prywatnego komfort. Oprócz funkcji mieszkalnej zaoferujemy wiele usług dodatkowych, takich jak pralnia, sklepy z podstawowymi produktami. Taki obiekt lepiej się dopasuje do potrzeb ludzi, którzy nie chcą się wiązać z jednym miejscem na dłużej.

Wasz projekt PRS zadebiutuje na poznańskim Piątkowie. Trei ma już pozwolenie na budowę pierwszego etapu. Inwestycję poprowadzi z nowym partnerem?

Tak. Teren w Poznaniu mieliśmy już wcześniej w naszym portfelu, niejako „spekulacyjnie". Zauważyliśmy w nim dodatkowe wartości. Postanowiliśmy więc znaleźć partnera i zbudować tam osiedle z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Projekt na tyle spodobał się inwestorowi, że mamy dużą szansę na długofalową współpracę.

Co po Poznaniu?

Inwestycje PRS planujemy także w Warszawie – jedną po praskiej stronie, drugą na Mokotowie. Chcemy też wchodzić do miast wojewódzkich, które rosną, które się rozwijają. Budynki PRS nie mogą powstawać zbyt daleko od centrów miast, muszą być też dobrze skomunikowane.

Jak duże będą to obiekty?

Chcemy, by miały nie mniej niż 10 tys. mkw. powierzchni. Ten po praskiej stronie w Warszawie będzie miał niemal 30 tys. mkw., ten na Mokotowie – ponad 20 tys.

PRS mocno przyspiesza. Słychać już głosy, że to niebezpieczna droga. W Berlinie w niedawnym referendum mieszkańcy opowiedzieli się za częściowym wywłaszczeniem największych funduszy, które zdominowały rynek najmu. Mamy się czego bać?

Zawsze trzeba mieć rękę na pulsie i przyglądać się kierunkom, w jakich podąża rozwój nowego sektora na danym rynku. Inwestycje PRS w Polsce są dopuszczalne na terenach oznaczonych w planach miejscowych jako mieszkaniowe albo usługowe. Tam, gdzie plan przewiduje czyste mieszkalnictwo, zawsze jest droga awaryjna tzw. małej prywatyzacji, czyli sprzedaży mieszkań. Inwestycja na planie usługowym takiej swobody działań już nie daje. To różnicuje podejście deweloperów do tego typu inwestycji.

Ale czy PRS powinien w ogóle wchodzić na tereny przeznaczone pod obiekty komercyjne?

Pewnie zaskoczę Panią odpowiedzią. Gdyby wszystko powstawało na planie mieszkaniowym, to słyszelibyśmy, że PRS zabiera tereny deweloperom mieszkaniowym. A gruntów nie jest przecież za dużo. Może byłoby łatwiej, gdyby państwo tak uregulowało prawo, że wyznaczyłoby tereny usługowe przeznaczone pod najem instytucjonalny, a tego typu inwestycje stanowiłyby ściśle określony procent mieszkań budowanych ogółem, zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż.

Znam opinie prezydentów miast, którzy chętnie zrezygnowaliby np. z budownictwa komunalnego, gdyby tylko znalazł się deweloper, który dostarczyłby obiekt PRS w przyzwoitej cenie. Dziś jednak rynek jest regulowany przez sceptyczne podejście do pożądanych rozwiązań. Najem instytucjonalny mógłby bardzo pomóc w tańszym mieszkalnictwie, nawet przy dotowaniu osób, których nie stać na rynkowy wynajem. Atutem jest stałość czynszu, bezpieczeństwo socjalne.

To wszystko da się zrobić.

Oczywiście, że tak. Na razie jednak nikt w tę stronę nie idzie.

Dlaczego wynająć od funduszu, a nie od Kowalskiego, który też ma coraz lepszą ofertę?

Chociażby z powodu sąsiedztwa. W bloku mieszkaniowym, ktoś, kto kupił mieszkanie dla siebie, musi często sąsiadować z kimś, kto lokal wynajmuje, traktując go jak miejsce rekreacji. Chodzi o to, żeby w jednym budynku zniwelować te różnice i tworzyć najlepsze warunki dla danych społeczności. Po drugie – czynsze. Dobrze dopasowane mieszkanie, z dobrym adresem, będzie tańsze niż oferta najmu prywatnego.

Ale Kowalski będzie się musiał dostosować, chcąc działać na coraz bardziej konkurencyjnym rynku.

Mam wrażenie, że ten prywatny rynek inwestycyjny jest bardziej nakręcany chęcią ochrony wartości pieniądza niż tworzenia profesjonalnej powierzchni najmu. Bardzo wiele mieszkań kupowanych inwestycyjnie nie jest nawet wykańczanych. Stoją puste. Staram się myśleć o Polsce w kontekście globalnym. Nie jesteśmy inni niż świat, który przyjął takie rozwiązania. Inne kraje dostrzegły potrzebę tworzenia infrastruktury pod wynajem. Nie walczą z PRS, tylko próbują rynek regulować.

Mieszkania na sprzedaż Trei buduje we Wrocławiu i w Łodzi. Gdzie powstaną kolejne?

Planujemy inwestycje m.in. w warszawskim Ursusie, gdzie mamy możliwość dołączenia funkcji mieszkaniowej do planowanego Vendo Parku. Staramy się też o teren oddalony od ścisłego centrum stolicy, ale zlokalizowany w ważnej części aglomeracji warszawskiej, gdzie planujemy duży ciekawy projekt.

Ile mieszkań rocznie chce sprzedawać Trei?

Ok. 400. W tym roku sprzedaliśmy 270.

Jest problem z gruntami?

Czystych gruntów, od początku zaplanowanych pod budownictwo mieszkaniowe, już pewnie nie ma albo lada moment nie będzie. Każdy zakup terenów inwestycyjnych wiąże się z jakimś wyzwaniem. Czasem są to wyburzenia, czasem adaptacje, czasem zmiany planistyczne. Deweloperzy muszą być na to gotowi.

Co z finansowaniem?

Większość inwestycji w Polsce zrealizowaliśmy z własnego kapitału. Nie chcemy finansować procesu budowlanego niejako na kredyt. Rygory, jakie narzucają banki, czas na podpisanie umowy kredytowej – to duży kłopot. Gdy już jednak mamy ukończone projekty, możemy się starać o tego typu finansowanie. W zeszłym roku oddaliśmy siedem parków. Wszystkie zrefinansowaliśmy, podpisując umowę z bankiem Pekao. Pokazaliśmy, jakie przychody przynosi gotowy obiekt, jacy są najemcy.

Podsumujmy. Jaki to był rok dla nieruchomości?

Na rynkach, na których działamy, czyli parków handlowych i mieszkań, ten rok był nadspodziewanie dobry. Mogę śmiało powiedzieć, że pandemia przyspieszyła rozwój w tych sektorach nieruchomości. Nasze inwestycje rozwijamy w Polsce od 2013 r., ale teraz dostaliśmy dodatkowy bodziec do zwiększenia skali biznesu. O dobrym czasie mówią też właściciele centrów logistycznych, podaż takich obiektów znacząco wzrosła w ostatnim czasie. Ale już rynek większych centrów handlowych, z dużymi powierzchniami wspólnymi, miał mocno pod górkę. Do boomu sprzed lat galeriom nie uda się już chyba wrócić.

Prognozy?

Nie widzę końca zainteresowania parkami handlowymi, więc tu nie spodziewamy się wielkich zmian. W przypadku mieszkań tak rozgrzany rynek prędzej czy później musi oznaczać korektę. Ale nie będzie ona polegała na obniżce cen za mkw., bo te nie wynikają z większej marży deweloperów, ale z rosnących kosztów wykonawstwa oraz materiałów budowlanych. Korekta może się objawić mniejszym popytem na mieszkania. Rosną stopy procentowe. Banki zaczną oferować lepsze warunki depozytów, co może nieco przystopować inwestycje indywidualnych osób w nieruchomości.

Trei radzi sobie bardzo dobrze.

Doceniam wartość, jaką niesie ze sobą stabilna pozycja firmy na rynku oraz mocny zespół, który z czasem zbudowaliśmy. Gdy przyszedłem do Trei, było w niej dziesięć osób, dziś zbliżamy się do sześćdziesięciu. A moim zdaniem wycena wartości firmy powinna odbywać się także przez pryzmat zespołu ekspertów, którzy ją tworzą.

Jacek Wesołowski ma ponad 30-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości handlowych, biurowych i mieszkaniowych. Od 2016 r. dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland. Odpowiada za działalność inwestycyjną i deweloperską spółki. Nadzoruje rozwój sieci parków handlowych Vendo Park. Zarządza portfelem handlowym Trei obejmującym 131 obiektów. Od 2019 r. kieruje spółką mieszkaniową Trei Residential. Deweloper przygotowuje się do swojej pierwszej w Polsce inwestycji PRS, która powstanie w Poznaniu.