Sztuczna inteligencja i demografia. Co wpłynie na rynek nieruchomości w ciągu dekady

W ostatnich latach zmienność rynków, sytuacji geopolitycznej i otoczenia makroekonomicznego tylko przyspieszyła, czarne łabędzie nadlatują stadami. Czy długoterminowe prognozowanie ma jeszcze sens? Czym jest foresight i jaka jest jego przydatność dla uczestników rynku nieruchomości?

Richard Pickering: Zmienność to dziś już raczej standard niż wyjątek. Wkraczamy w świat, w którym niepewność będzie jedynie narastać. Odpowiedź na drugą część pytania zależy od tego, co dokładnie rozumiemy przez prognozowanie długoterminowe. Jeśli sprowadza się ono do ekstrapolacji trendów w linii prostej lub jednoznacznego stwierdzenia, co wydarzy się w 2036 r., to takie podejście ma ograniczoną wartość. Wydaje się ono szczególnie nieadekwatne w warunkach dzisiejszej skali niepewności. Foresight – w naszym ujęciu – polega na analizie ryzyka, dostrzeganiu kierunku zmian, a następnie wykorzystywaniu tej wiedzy do zidentyfikowania słabych punktów w dotychczasowym modelu operacyjnym, tak aby zawczasu podjąć odpowiednie działania prewencyjne. Powiedziałbym więc, że celem nie jest trafne przewidzenie, co wydarzy się w roku 2036, lecz raczej wskazanie potencjalnych scenariuszy, aby móc podejmować lepsze decyzje tu i teraz. W tym kontekście foresight staje się szczególnie istotny w okresach wzmożonej zmienności i pojawiania się czarnych łabędzi. Potwierdziło to badanie przeprowadzone wśród uczestników naszych warsztatów: foresight został uznany za najważniejszą kompetencję, jakiej inwestorzy będą poszukiwać w nadchodzącej dekadzie.

Krzysztof Misiak: W planowaniu długoterminowym chodzi mniej o fiksację na punkcie konkretnego obrazu przyszłości, a bardziej o przygotowanie na różne scenariusze. Wpisanie elastyczności w nasze założenia pozwala nam na pełniejsze prognozowanie i rozważanie wielu opcji. Myślę, że rola planowania nieco się zmieniła – zapomnijmy o tradycyjnych planach pięcioletnich. Dziś chodzi bardziej o nakreślenie możliwych scenariuszy i upewnienie się, że nasz biznes będzie przygotowany, jeśli się one zmaterializują.

RP: W branży nieruchomości skupiamy się przede wszystkim na tym, co dzieje się tu i teraz – na bieżącej sytuacji, transakcjach i aktywności rynkowej. Analizujemy również czynniki specyficzne dla naszego sektora, takie jak podaż i popyt oraz aktualna dynamika rynku. Choć to niezwykle ważne zagadnienia, koncentracja uwagi wyłącznie na nich niesie ze sobą pewne ryzyko. Może ona zamknąć liderów w ramach obecnego cyklu rynkowego i utrudnić im szersze spojrzenie.

Strategiczny foresight polega na dostrzeganiu nadchodzących zmian i wspieraniu klientów w podejmowaniu lepszych decyzji biznesowych już dziś. W tym celu na bieżąco monitorujemy 100 globalnych trendów i analizujemy ich wpływ na rynki nieruchomości. Narzędzia foresightowe znacząco różnią się od tych stosowanych w tradycyjnym doradztwie.

O ile w klasycznym consultingu dążymy do znalezienia jednej, optymalnej odpowiedzi, o tyle w podejściu foresightowym wychodzimy z założenia, że przyszłość jest z natury niepewna – dlatego analizujemy wiele potencjalnych scenariuszy. Proces ten rozpoczynamy od poszerzenia perspektywy uczestników i zbadania różnych wariantów rozwoju wydarzeń. Następnie, przechodząc do bardziej precyzyjnych pytań, wprowadzamy narzędzia pozwalające sprawdzić decyzje, takie jak symulacje i stress testy dostosowane do realiów rynku nieruchomości.

Czy pomocna jest tu sztuczna inteligencja?

RP: W ciągu ostatniego roku sztuczna inteligencja całkowicie zmieniła reguły gry. Włączyliśmy AI do naszego zestawu narzędzi – od prostych wizualizacji koncepcji po zaawansowane symulacje oparte na teorii gier. Największą siłą AI nie jest to, że dostarcza gotowych odpowiedzi, lecz to, że pozwala nam błyskawicznie tworzyć i testować potencjalne scenariusze przyszłości bezpośrednio podczas warsztatów. Dziś jesteśmy w stanie osiągnąć podczas jednej trzygodzinnej sesji to, co wcześniej wymagało tygodni, a nawet miesięcy pracy. AI pozwala nam spojrzeć na założenia i perspektywy naszych klientów z innej strony, przeformułować je i przeanalizować z dużo większą szczegółowością. Wyznaczamy trendy w tym obszarze i jest to dla nas niezwykle ekscytujący moment.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Demograficzny rozbiór Polski. Czy naprawdę brakuje nam mieszkań?

Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?

Jak postrzegacie polski rynek nieruchomości komercyjnych przez pryzmat demografii i prognozowanego spadku liczby ludności? Zazwyczaj dyskutuje się o tym w kontekście rynku mieszkaniowego – debatując nad sensem stałego zwiększania podaży mieszkań czy potrzebą rozwoju budownictwa dla seniorów. A co to oznacza dla nieruchomości komercyjnych?

KM: Zmiany demograficzne będą widoczne w dłuższym okresie. Warto zauważyć, że prognozy spadku liczby ludności opierają się wyłącznie na wskaźnikach dzietności i niekoniecznie uwzględniają migrację. Aby podejść do tego konstruktywnie, potrzebujemy przemyślanej polityki migracyjnej. Musimy zdefiniować, kogo chcemy zaprosić do wzmacniania naszej gospodarki i jakich konkretnych kompetencji potrzebujemy. Mówiąc wprost: bez migracji, przy obecnych trendach demograficznych, w ciągu najbliższych 15-20 lat znajdziemy się w poważnych tarapatach. Skutki odczują wszystkie sektory – od instytucjonalnego po mieszkaniowy.

Nie sądzę przy tym, żeby sama migracja była wystarczającym rozwiązaniem. Nie możemy oczekiwać, że w ciągu najbliższych 25 lat do Polski przyjedzie 10 mln ludzi, którzy tu zamieszkają i podniosą współczynnik dzietności do poziomu zastępowalności pokoleń wynoszącego 2. To ogromne, długofalowe wyzwanie i właśnie dlatego już dziś musimy wdrażać odpowiednie mechanizmy, aby złagodzić te ryzyka, zanim będzie za późno.

RP: Choć dziś sztuczna inteligencja przyciąga całą uwagę mediów jako siła zmieniająca rzeczywistość, dzietność będzie drugim kluczowym czynnikiem kształtującym najbliższą dekadę. Temu tematowi nie poświęca się nawet ułamka należnej uwagi, a jest on ściśle powiązany ze wzrostem liczby ludności i dynamiką PKB, czego dobrym przykładem jest Japonia w ciągu ostatnich 15 lat. Nie jest to zresztą problem wyłącznie Polski – dotyczy on całej Europy. Polska mierzy się z deficytem demograficznym szacowanym na ok. 160-170 tys. osób rocznie.

Aby przeciwdziałać temu zjawisku, rządy mają do dyspozycji kilka narzędzi: politykę imigracyjną, podnoszenie wieku emerytalnego oraz zachęty do zakładania rodzin. Ostatecznie rozwój gospodarczy to funkcja wzrostu liczby ludności oraz wzrostu produktywności. Jeśli populacja nie rośnie, większy nacisk należy położyć na produktywność. Pod tym względem Polska nadal ma duży potencjał – dysponuje wykwalifikowaną kadrą i odpowiednimi sektorami. Kluczowym wyzwaniem dla kraju w nadchodzącej dekadzie będzie odpowiedź na pytanie, czy zdoła ewoluować z pozycji hubu centrów usług wspólnych rozwijającego się dzięki nearshoringowi w kierunku gospodarki opartej na zrównoważonej, zaawansowanej technologicznie produkcji oraz łańcuchach dostaw wspieranych przez rozwiązania AI.

Co więcej, wyzwania demograficzne nie będą oddziaływać na cały kraj w jednakowy sposób. Utalentowani pracownicy będą koncentrować się w wybranych ośrodkach. Pytanie nie brzmi więc wyłącznie, ilu ludzi będzie żyć w Polsce, lecz także gdzie będą mieszkać i jakie nieruchomości komercyjne będą dla nich niezbędne. Wraz ze starzeniem się społeczeństwa musimy również zastanowić się, jakich obiektów będzie potrzebować starsze pokolenie, które posiada zdecydowaną większość zgromadzonego na rynku majątku.

KM: Kurcząca się populacja oznacza mniejszą konsumpcję na wszystkich frontach. Nie chodzi tylko o branżę FMCG, ale także o mniejszy popyt na nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne. Choć wzrost produktywności może częściowo zrównoważyć ten regres, nie wystarczy on do zasypania przepaści, jeśli utrzymają się prognozy zapowiadające spadek liczby ludności o ponad 20 proc. w ciągu najbliższych 35 lat.

RP: To ogromne wyzwanie. Spójrzmy na Japonię, gdzie rząd finansuje mieszkańcom przeprowadzkę z Tokio na wieś. Gdy populacja zaczyna się kurczyć, społeczeństwo często koncentruje się w jeszcze większym stopniu w największych miastach. To trend, który w przyszłości możemy zaobserwować również w Warszawie. Przed rządzącymi stoi zatem pytanie, czy pozwolić temu procesowi przebiegać naturalnie, czy też wykorzystać zachęty finansowe do wspierania bardziej równomiernego rozmieszczenia ludności. Na szczęście polska gospodarka – podobnie jak niemiecka – charakteryzuje się wysokim stopniem decentralizacji. Opiera się na wielu silnych ośrodkach miejskich i nie jest tak silnie skoncentrowana wokół stolicy, jak ma to miejsce chociażby w Wielkiej Brytanii czy Francji. Ta policentryczna struktura powinna zapewnić Polsce większą odporność na nadchodzące zmiany demograficzne.

Czytaj więcej

Nieruchomości komercyjne

Bardzo dobry początek roku na rynku inwestycyjnym. Pękło miliard euro

Inwestorzy mieli duży apetyt na nieruchomości komercyjne w Polsce w I kwartale. Wojna w Zatoce Perskiej z jednej strony jest czynnikiem ryzyka, z d...

Rynek inwestycyjny zmaga się z wyjściem z kryzysu wywołanego wysokimi stopami procentowymi. W Polsce obserwujemy niedobór kapitału typu core, co skwapliwie wykorzystują bardziej elastyczni gracze z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Czy rynek kiedykolwiek wróci do stanu sprzed kryzysu?

KM: Rynek nigdy nie wróci dokładnie do swojego poprzedniego stanu. Choć spodziewamy się, że płynność rynku będzie rosła w sposób organiczny i z czasem się odbuduje, koszt pieniądza prawdopodobnie nigdy nie będzie tak niski, jak sześć czy siedem lat temu. Jeśli chodzi o katalizatory odbudowy płynności, kluczowym motorem napędowym jest stały wzrost aktywności rodzimego kapitału. Lokalni inwestorzy naturalnie lepiej czują rynek i jego dynamikę.

Jeśli chodzi o popyt zewnętrzny, Polska zdecydowanie utrzyma się na inwestycyjnej mapie. Obecnie wielu międzynarodowych graczy boryka się z problemami na rynkach macierzystych, co tymczasowo powstrzymuje ich przed większą aktywnością u nas. Jednak gdy tylko sytuacja w Europie Zachodniej, USA i Azji się ustabilizuje i poprawi, aktywność kapitału core w Polsce i całym regionie CEE powróci.

Jak oceniacie obecną atrakcyjność polskiego rynku nieruchomości komercyjnych w podziale na poszczególne sektory?

KM: Logistyka zajmuje pierwsze miejsce, jeżeli chodzi o zainteresowanie inwestorów i ten stan rzeczy prawdopodobnie się utrzyma. Jeśli chodzi o inne sektory, mamy za sobą ogromne transakcje na rynku nieruchomości handlowych, których skala będzie trudna do pobicia w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy – zwłaszcza że duże centra handlowe raczej nie będą zmieniać właścicieli, a parki handlowe z natury generują mniejsze wolumeny.

Gdzie nastąpi największa zmiana? Moim zdaniem, w perspektywie średniookresowej będą to biura. Mimo bardzo selektywnego podejścia inwestorów, powinniśmy zobaczyć ogólny wzrost wartości transakcji w tym sektorze – to nie wydarzy się jednak od razu. Patrząc też dalej w przyszłość, spodziewam się również większej aktywności w sektorach hotelowym oraz living.

RP: Patrząc przez pryzmat foresightu, wziąłbym pod uwagę kilka dodatkowych czynników. Po pierwsze, jak dziś definiujemy „atrakcyjność”? Składają się na nią głębia rynku, jego płynność, poziom wycen oraz potencjał wzrostu. Jednak w niepewnej przyszłości większego znaczenia nabiorą nowe kryteria, takie jak zdolność aktywów do utrzymania wartości i adaptacji do zmieniających się warunków, długofalowa odporność, strategiczna istotność, a także możliwość zachowania atrakcyjności inwestycyjnej w różnych scenariuszach biznesowych.

W tym kontekście klasa aktywów, która dziś wydaje się mało ekscytująca, może bardzo szybko zyskać na atrakcyjności, jeśli zmianie ulegną podstawowe czynniki napędzające popyt. Widzieliśmy to na przykładzie centrów danych, które z aktywów zapewniających stabilne wyniki stały się jednym z najbardziej atrakcyjnych celów inwestycyjnych dla globalnego kapitału. Po drugie, będziemy coraz częściej obserwować rosnące zróżnicowanie wyników w obrębie tej samej kategorii aktywów. Polaryzacja między aktywami najwyższej jakości a obiektami niższej klasy – szczególnie w sektorze nieruchomości biurowych – stanie się jeszcze bardziej widoczna.

KM: Tu dotykamy ważnej kwestii, co oznacza „atrakcyjność”. Obecnie widoczna jest rozbieżność między oczekiwaniami inwestorów – które czasami można uznać za „życzeniowe” – a rzeczywistością rynkową i tym, jakie aktywa są faktycznie dostępne. Wszystko sprowadza się do cen, oczekiwanych stóp zwrotu (yields) i kosztów odtworzeniowych. Inwestorzy doskonale rozumieją, że w najlepszych lokalizacjach w centrach miast po prostu nie ma już wolnych gruntów. Aktywa biurowe w takich miejscach są najbardziej odporne na zmiany, a ich podaż jest mocno ograniczona. Zbyt akademickie podejście może prowadzić na manowce – na koniec dnia musimy skupić się na przeprowadzaniu takich transakcji, które są realne do sfinalizowania.