Kupić, rozebrać, wybudować nowe

Wartość transakcji na polskim rynku terenów inwestycyjnych może wynieść w tym roku nawet 8 mld zł. Deweloperzy decydują się na zakup coraz trudniejszych działek, także już zabudowanych. Bo pustych parceli dramatycznie brakuje.

Aktualizacja: 15.12.2021 11:42 Publikacja: 14.12.2021 21:00

Deweloperzy ostro  konkurują  o ziemię  pod nowe inwestycje

Deweloperzy ostro konkurują o ziemię pod nowe inwestycje

Foto: Shutterstock/Daniel Jedzura

Rynek obiegła informacja o zakupie budynku z 21 mieszkaniami przy ul. Towarowej w Warszawie przez firmę Ghelamco. W miejscu bloku miałby stanąć biurowiec. Firma na razie nie podaje szczegółów.

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland, przyznaje, że atrakcyjnych działek zaczyna brakować, szczególnie w centrach miast. – Niektórzy deweloperzy decydują się na zakup zabudowanych gruntów z intencją zmiany funkcji budynków bądź ich wyburzenia – mówi. Jego zdaniem taki trend przybierze na sile wraz z malejącą ofertą terenów. – Taka praktyka nie jest jednak nowością – zastrzega. – Od lat zabudowywane są tereny poprzemysłowe czy też, jak w przypadku naszej krakowskiej inwestycji Kreo, stary budynek biurowy zmienia się w nowoczesny, funkcjonalny obiekt.  Dyrektor podkreśla, że Ghelamco jest w o tyle dobrej sytuacji, że ma rozbudowany bank ziemi, który systematycznie uzupełnia.

Kosztowne inwestycje

Anna Karaś, analityk Cenatorium, potwierdza, że deweloperzy decydują się na zakup coraz trudniejszych gruntów, także z obiektami do rozbiórki.

– Jedną z głośniejszych transakcji w tym roku był zakup działki o powierzchni 20,2 tys. mkw. zabudowanej niewykończonym budynkiem biurowo-administracyjnym przy skrzyżowaniu ul. Maczka i Trasy AK w Warszawie. Nieruchomość za 67 mln zł kupił Dom Development. Nieukończony budynek zostanie wyburzony. Doliczając koszty rozbiórki i budowy nowych obiektów, można się spodziewać, że ceny mieszkań w tym miejscu będą niemałe.

Ekspertka Cenatorium dodaje, że na zakup gruntów z obiektami do rozbiórki zdecydował się już Marvipol i Spravia (na Bemowie), Develia na Woli, Robyg w Ursusie Przemysłowym. Zdaniem Anny Karaś takich transakcji będzie coraz więcej, jeśli ceny nowych mieszkań będą na tyle wysokie, że inwestycje – po odjęciu kosztów rozbiórki i bardzo często koniecznej rekultywacji gruntów – będą opłacalne.

O trendzie zakupu terenów z obiektami do rozbiórki mówi też Katarzyna Tencza, dyrektor w firmie doradczej Walter Herz.

– Na takich parcelach planowane są najczęściej mieszkania, także na wynajem. Przeważnie są to działki ze starszymi budynkami biurowymi albo handlowymi i usługowymi. W ich miejscu można wybudować obiekty o innym przeznaczeniu, na które jest większe zapotrzebowanie – zauważa.

– Przykładem może być zakup przez Echo Investment od Immofinanz za 221,61 mln zł netto części kompleksu biurowego Empark z czterema budynkami na warszawskim Służewcu. Powierzchnia gruntów w rejonie ul. Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu, które były przedmiotem transakcji, to ponad 46 tys. mkw. Inwestor planuje na tym terenie budowę mieszkań. Kolejny przykład to zakup przez Okam 62 ha terenów po byłej FSO z zabudowaniamifabrycznymi na warszawskim Żeraniu. – Deweloper planuje tam wielofunkcyjną inwestycję na kształt Miasteczka Wilanów. Będzie prowadzona etapami kilkanaście lat – wymienia ekspertka.

Imponujące transakcje

Deweloperzy ostro konkurują o ziemię. – Zdarza się, że transakcyjne ceny działek przewyższają wywoławcze, szczególnie tych oferowanych w przetargach – mówi Katarzyna Tencza. – Właściciele nieruchomości doskonale orientują się, jak zmieniają się ceny. Znalezienie gruntu w niedoszacowanej cenie jest już raczej niemożliwe.

Padają rekordy. – Szacujemy, że na koniec roku wartość transakcji na polskim rynku terenów inwestycyjnych może wynieść nawet 8 mld zł, o ponad 3 mld zł więcej niż w najlepszych dotychczas latach 2017–2019 – podaje Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej Colliers. – Tak imponującej liczby transakcji nie notowaliśmy od ponad 20 lat.

Emil Domeracki podkreśla, że pierwsze półrocze tego roku „upłynęło pod znakiem ogromnego gotówkowego zaangażowania inwestorów w tereny inwestycyjne". Na przykład na warszawskiej Pradze powstanie osiedle w miejscu dawnej fabryki sprzętu AGD. Grunt kosztował ponad 100 mln zł.

Ekspert wskazuje też na sprzedaż przez KHGM TFI działki przy Jana Pawła II we Wrocławiu. – To pierwsza transakcja na rynku gruntów biurowych od wybuchu pandemii i największa transakcja w regionie w 2021 r. – zauważa.

Największe zakupy dotyczą działek pod osiedla. – W tym roku odnotowaliśmy największą transakcję w trybie specustawy mieszkaniowej. To sprzedaż gruntu na warszawskim Mokotowie za ponad 221 mln zł – wskazuje Emil Domeracki. – Jedną z większych transakcji o wartości przekraczającej 260 mln zł była sprzedaż terenów w warszawskim Wilanowie pod projekt mixed-use.

W obu transakcjach doradzał Colliers. W połowie 2022 r. ma się zamknąć kolejna przygotowywana przez firmę transakcja opiewająca na rekordową kwotę 0,5 mld zł.

– Na drugim miejscu pod względem zainteresowania inwestorów jest sektor logistyczny, który odnotował niemal dwukrotny wzrost udziału w rynku, dochodząc do nawet 25 proc. To ponad 60 indywidualnych transakcji – mówi Emil Domeracki.

Do największych, w których doradzał Colliers, należą sprzedaż 5 ha działki pod kompleks logistyczny przy węźle Pruszków, sprzedaż gruntu w Radzyminie, a także w okolicy ul. Chełmżyńskiej w Warszawie.

Dyrektor z Colliersa zwraca też uwagę na przeżywający rozkwit rynek PRS, czyli najem instytucjonalny.

– Odnotowaliśmy tu kilka dużych transakcji – m.in. sprzedaż gruntu przez BaseCamp Student w Łodzi przy ul. Rembielińskiego i we Wrocławiu przy ul. Sienkiewicza 18/22 – mówi dyrektor. – Jedną z najbardziej spektakularnych transakcji w tym sektorze jest sprzedaż gruntów PepsiCo przy Zamoyskiego na stołecznej Pradze. Został pobity historyczny rekord wartości – ponad 3,5 tys. zł do mkw. PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.).

Cenatorium najdroższą transakcję odnotowało w Wilanowie: działkę przy ul. Branickiego Robyg odkupił od firmy R.B. Development za 323,7 mln zł. Cena mkw. to ponad 3 tys. zł. – Średnia cena mkw. gruntu na Miasteczku Wilanów po 2019 r. to ok. 1,26 tys. zł – podaje Anna Karaś.

Przykłady podaje też Walter Herz: spółka Vantage Development kupiła w przetargu od Polskiej Spółki Gazownictwa działkę o powierzchni 4,72 ha przy Wałowej w Gdańsku, gdzie mają powstać mieszkania na sprzedaż i na wynajem długoterminowy.

Geo Grupa Deweloperska zdecydowała się na zakup 20 ha terenów od syndyka masy upadłości ZNTK Nieruchomości. Cena: 206,1 mln zł. Na gruntach w centralnej części Poznania, między Wildą i Łazarzem, ma powstać nowoczesna dzielnica.

Emil Domeracki komentuje, że ceny gruntów rosną, ale wbrew pozorom, nieznacznie. – Wzrost odnotowujemy od czterech lat. Zaczynamy przekraczać granicę 3 tys. zł do mkw. PUM, i to w takich lokalizacjach, gdzie jeszcze dwa lata temu cena była dwukrotnie niższa – zaznacza. – Ceny nowych mieszkań wzrosły lawinowo w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Średnia za mkw. lokalu w Warszawie to już niemal 12 tys. zł. Nigdy nie notowaliśmy takich wartości, a w najbliższym roku jeszcze wrosną – prognozuje.

Podkreśla, że inwestorzy są w stanie zapłacić nawet ponad 10 tys. zł do mkw. PUM-u, jeśli grunt dobrze przygotowany. - Takie ceny osiągają działki np. w Śródmieściu Warszawy, gdzie już w styczniu nasza firma będzie pośredniczyła w podpisaniu umowy na nową inwestycję w segmencie premium, z przygotowanym gruntem i pozwoleniem na budowę – mówi Domeracki. - Ogromny popyt sprawia, że ceny transakcyjne działek są wyższe od ofertowych. Nikogo nie dziwią zakupy za ponad 150, 200 czy nawet 300 mln zł.

A Anna Karaś podsumowuje, że na rynku liczą się dziś ci, którzy mają bank ziemi. - Problemy z dostępnością gruntów w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie trwają już od dłuższego czasu. W pandemii jeszcze się nasiliły ze względu na pracę urzędów – tłumaczy. – W tym roku, kiedy we wszystkich dużych miastach obserwowaliśmy bardzo duży popyt na mieszkania, deweloperzy dokładali wszelkich starań, aby pozyskać atrakcyjne grunty pod osiedla.

Rynek obiegła informacja o zakupie budynku z 21 mieszkaniami przy ul. Towarowej w Warszawie przez firmę Ghelamco. W miejscu bloku miałby stanąć biurowiec. Firma na razie nie podaje szczegółów.

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland, przyznaje, że atrakcyjnych działek zaczyna brakować, szczególnie w centrach miast. – Niektórzy deweloperzy decydują się na zakup zabudowanych gruntów z intencją zmiany funkcji budynków bądź ich wyburzenia – mówi. Jego zdaniem taki trend przybierze na sile wraz z malejącą ofertą terenów. – Taka praktyka nie jest jednak nowością – zastrzega. – Od lat zabudowywane są tereny poprzemysłowe czy też, jak w przypadku naszej krakowskiej inwestycji Kreo, stary budynek biurowy zmienia się w nowoczesny, funkcjonalny obiekt.  Dyrektor podkreśla, że Ghelamco jest w o tyle dobrej sytuacji, że ma rozbudowany bank ziemi, który systematycznie uzupełnia.

Pozostało 89% artykułu
Nieruchomości komercyjne
Firmy nie chcą już dużych biur. Pandemia dramatycznie zmieniła rynek
Nieruchomości komercyjne
Rekordowa transakcja na rynku nieruchomości. 1,3 mld dol. za prestiżowy budynek
Nieruchomości komercyjne
Prace nad REIT-ami nabierają tempa. Znamy założenia projektu ustawy
Nieruchomości komercyjne
Będzie Dubaj w Budapeszcie. Węgrzy chcą mieć więcej atrakcji dla turystów
Materiał Promocyjny
Jakie są główne zalety systemów do zarządzania zasobami ludzkimi?
Nieruchomości komercyjne
Nowy styl zatrudnienia groźny dla biur
Nieruchomości komercyjne
Nowych biurowców ciągle mało