Kupić, rozebrać, wybudować nowe

Rynek obiegła informacja o zakupie budynku z 21 mieszkaniami przy ul. Towarowej w Warszawie przez firmę Ghelamco. W miejscu bloku miałby stanąć biurowiec. Firma na razie nie podaje szczegółów.

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland, przyznaje, że atrakcyjnych działek zaczyna brakować, szczególnie w centrach miast. – Niektórzy deweloperzy decydują się na zakup zabudowanych gruntów z intencją zmiany funkcji budynków bądź ich wyburzenia – mówi. Jego zdaniem taki trend przybierze na sile wraz z malejącą ofertą terenów. – Taka praktyka nie jest jednak nowością – zastrzega. – Od lat zabudowywane są tereny poprzemysłowe czy też, jak w przypadku naszej krakowskiej inwestycji Kreo, stary budynek biurowy zmienia się w nowoczesny, funkcjonalny obiekt.  Dyrektor podkreśla, że Ghelamco jest w o tyle dobrej sytuacji, że ma rozbudowany bank ziemi, który systematycznie uzupełnia.

Kosztowne inwestycje

Anna Karaś, analityk Cenatorium, potwierdza, że deweloperzy decydują się na zakup coraz trudniejszych gruntów, także z obiektami do rozbiórki.

– Jedną z głośniejszych transakcji w tym roku był zakup działki o powierzchni 20,2 tys. mkw. zabudowanej niewykończonym budynkiem biurowo-administracyjnym przy skrzyżowaniu ul. Maczka i Trasy AK w Warszawie. Nieruchomość za 67 mln zł kupił Dom Development. Nieukończony budynek zostanie wyburzony. Doliczając koszty rozbiórki i budowy nowych obiektów, można się spodziewać, że ceny mieszkań w tym miejscu będą niemałe.

Ekspertka Cenatorium dodaje, że na zakup gruntów z obiektami do rozbiórki zdecydował się już Marvipol i Spravia (na Bemowie), Develia na Woli, Robyg w Ursusie Przemysłowym. Zdaniem Anny Karaś takich transakcji będzie coraz więcej, jeśli ceny nowych mieszkań będą na tyle wysokie, że inwestycje – po odjęciu kosztów rozbiórki i bardzo często koniecznej rekultywacji gruntów – będą opłacalne.

O trendzie zakupu terenów z obiektami do rozbiórki mówi też Katarzyna Tencza, dyrektor w firmie doradczej Walter Herz.

– Na takich parcelach planowane są najczęściej mieszkania, także na wynajem. Przeważnie są to działki ze starszymi budynkami biurowymi albo handlowymi i usługowymi. W ich miejscu można wybudować obiekty o innym przeznaczeniu, na które jest większe zapotrzebowanie – zauważa.

– Przykładem może być zakup przez Echo Investment od Immofinanz za 221,61 mln zł netto części kompleksu biurowego Empark z czterema budynkami na warszawskim Służewcu. Powierzchnia gruntów w rejonie ul. Domaniewskiej, Wołoskiej i Postępu, które były przedmiotem transakcji, to ponad 46 tys. mkw. Inwestor planuje na tym terenie budowę mieszkań. Kolejny przykład to zakup przez Okam 62 ha terenów po byłej FSO z zabudowaniamifabrycznymi na warszawskim Żeraniu. – Deweloper planuje tam wielofunkcyjną inwestycję na kształt Miasteczka Wilanów. Będzie prowadzona etapami kilkanaście lat – wymienia ekspertka.

Imponujące transakcje

Deweloperzy ostro konkurują o ziemię. – Zdarza się, że transakcyjne ceny działek przewyższają wywoławcze, szczególnie tych oferowanych w przetargach – mówi Katarzyna Tencza. – Właściciele nieruchomości doskonale orientują się, jak zmieniają się ceny. Znalezienie gruntu w niedoszacowanej cenie jest już raczej niemożliwe.

Padają rekordy. – Szacujemy, że na koniec roku wartość transakcji na polskim rynku terenów inwestycyjnych może wynieść nawet 8 mld zł, o ponad 3 mld zł więcej niż w najlepszych dotychczas latach 2017–2019 – podaje Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej Colliers. – Tak imponującej liczby transakcji nie notowaliśmy od ponad 20 lat.

Emil Domeracki podkreśla, że pierwsze półrocze tego roku „upłynęło pod znakiem ogromnego gotówkowego zaangażowania inwestorów w tereny inwestycyjne". Na przykład na warszawskiej Pradze powstanie osiedle w miejscu dawnej fabryki sprzętu AGD. Grunt kosztował ponad 100 mln zł.

Ekspert wskazuje też na sprzedaż przez KHGM TFI działki przy Jana Pawła II we Wrocławiu. – To pierwsza transakcja na rynku gruntów biurowych od wybuchu pandemii i największa transakcja w regionie w 2021 r. – zauważa.

Największe zakupy dotyczą działek pod osiedla. – W tym roku odnotowaliśmy największą transakcję w trybie specustawy mieszkaniowej. To sprzedaż gruntu na warszawskim Mokotowie za ponad 221 mln zł – wskazuje Emil Domeracki. – Jedną z większych transakcji o wartości przekraczającej 260 mln zł była sprzedaż terenów w warszawskim Wilanowie pod projekt mixed-use.

W obu transakcjach doradzał Colliers. W połowie 2022 r. ma się zamknąć kolejna przygotowywana przez firmę transakcja opiewająca na rekordową kwotę 0,5 mld zł.

– Na drugim miejscu pod względem zainteresowania inwestorów jest sektor logistyczny, który odnotował niemal dwukrotny wzrost udziału w rynku, dochodząc do nawet 25 proc. To ponad 60 indywidualnych transakcji – mówi Emil Domeracki.

Do największych, w których doradzał Colliers, należą sprzedaż 5 ha działki pod kompleks logistyczny przy węźle Pruszków, sprzedaż gruntu w Radzyminie, a także w okolicy ul. Chełmżyńskiej w Warszawie.

Dyrektor z Colliersa zwraca też uwagę na przeżywający rozkwit rynek PRS, czyli najem instytucjonalny.

– Odnotowaliśmy tu kilka dużych transakcji – m.in. sprzedaż gruntu przez BaseCamp Student w Łodzi przy ul. Rembielińskiego i we Wrocławiu przy ul. Sienkiewicza 18/22 – mówi dyrektor. – Jedną z najbardziej spektakularnych transakcji w tym sektorze jest sprzedaż gruntów PepsiCo przy Zamoyskiego na stołecznej Pradze. Został pobity historyczny rekord wartości – ponad 3,5 tys. zł do mkw. PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.).

Cenatorium najdroższą transakcję odnotowało w Wilanowie: działkę przy ul. Branickiego Robyg odkupił od firmy R.B. Development za 323,7 mln zł. Cena mkw. to ponad 3 tys. zł. – Średnia cena mkw. gruntu na Miasteczku Wilanów po 2019 r. to ok. 1,26 tys. zł – podaje Anna Karaś.

Przykłady podaje też Walter Herz: spółka Vantage Development kupiła w przetargu od Polskiej Spółki Gazownictwa działkę o powierzchni 4,72 ha przy Wałowej w Gdańsku, gdzie mają powstać mieszkania na sprzedaż i na wynajem długoterminowy.

Geo Grupa Deweloperska zdecydowała się na zakup 20 ha terenów od syndyka masy upadłości ZNTK Nieruchomości. Cena: 206,1 mln zł. Na gruntach w centralnej części Poznania, między Wildą i Łazarzem, ma powstać nowoczesna dzielnica.

Emil Domeracki komentuje, że ceny gruntów rosną, ale wbrew pozorom, nieznacznie. – Wzrost odnotowujemy od czterech lat. Zaczynamy przekraczać granicę 3 tys. zł do mkw. PUM, i to w takich lokalizacjach, gdzie jeszcze dwa lata temu cena była dwukrotnie niższa – zaznacza. – Ceny nowych mieszkań wzrosły lawinowo w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Średnia za mkw. lokalu w Warszawie to już niemal 12 tys. zł. Nigdy nie notowaliśmy takich wartości, a w najbliższym roku jeszcze wrosną – prognozuje.