Wielki popyt, galopujące ceny

Średnie ceny ofertowe mkw. mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie na koniec listopada to już ponad 12 tys. zł, o 14,2 proc. więcej niż rok temu. W porównaniu z marcem 2020 r., kiedy wybuchła pandemia, jest drożej o 14,9 proc.

W Krakowie mkw. lokalu deweloperzy wyceniają średnio na ponad 11 tys. zł (11,7 proc. r./r. i 19,2 proc. więcej niż w marcu 2020 r.). We Wrocławiu to niemal 10,5 tys. zł (17,2 proc. i 21,4 proc.), w Poznaniu – 8,8 tys. zł (14,4 i 16 proc.), w Gdańsku – ponad 10,8 tys. zł (17,7 i 24 proc.), a w Łodzi niespełna 8,3 tys. zł (23,7 i 32,7 proc.) – podaje RynekPierwotny.pl.

Rekordowe wyniki

Z analiz RynkuPierwotnego.pl wynika, że od stycznia do końca listopada deweloperzy sprzedali w największych miastach ponad 48,3 tys. mieszkań. W analogicznym czasie 2020 r. – 42,5 tys., a w całym 2020 r. – 45,9 tys.

W Warszawie w ciągu 11 miesięcy br. deweloperzy znaleźli chętnych na ponad 17 tys. lokali (tyle samo, co rok wcześniej), w Krakowie – na ponad 8,1 tys. (+21,5 proc. r./r.), we Wrocławiu – na ponad 8,6 tys. (+32 proc.). W Poznaniu sprzedali ponad 4,6 tys. (-9,6 proc.), w Gdańsku – przeszło 5,6 tys. (+67,6 proc.), a w Łodzi – ponad 4,1 tys. (+15,8 proc.).

W tym czasie na rynek w Warszawie wprowadzono ponad 13 tys. nowych ofert lokali (-2 proc. r./r.), w Krakowie – niemal 5,9 tys. (-6,8 proc.), we Wrocławiu do oferty trafiło ponad 5,5 tys. nowych mieszkań (+3,7 proc.), w Poznaniu – prawie 3,9 tys. (+33,3 proc.), w Gdańsku – niemal 4,8 tys. (+20,8 proc.), a w Łodzi – ponad 4 tys. (+24,3 proc.).

– Mijający rok był jednym z najbardziej gorących okresów w historii mieszkaniówki. Rekordowe wyniki inwestycyjne deweloperów nie sprostały sile popytu na mieszkania – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert RynkuPierwotnego.pl – Dramatycznie skrócił się czas wyprzedaży oferty. Nad rynkiem zawisło widmo niebezpiecznej nierównowagi popytowo-podażowej. Ceny poszybowały w dawno nienotowanym wymiarze, wywołując powszechne obawy czy wręcz przekonanie o wykreowaniu bańki spekulacyjnej.

Ten rok zdaniem Jędrzyńskiego zostanie zapamiętany jako czas gwałtownego wzrostu zainteresowania polskim rynkiem przez inwestorów zagranicznych reprezentowanych przez fundusze mieszkaniowe.

– Może to wyglądać na początek intensywnej ekspansji rynku wynajmu instytucjonalnego (PRS) – ocenia. – Wyraźnie zaznaczyło się też przekierowanie uwagi Polaków na domy pod miastem i mieszkania w podmiejskich lokalizacjach największych aglomeracji – dodaje. Ale, jak zauważa ekspert, szybujące wciąż ceny umacniają trend zakupów kompaktowych mieszkań, najlepiej z dodatkowym pokojem.

O „rozgrzanej koniunkturze" mówi też Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation. – Istotne znaczenie dla rynku mieszkań miał utrzymywany przez RPP niski poziom stóp procentowych, rekordowy wzrost inflacji, wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny oraz wynagrodzeń – wskazuje. – Niskie stopy procentowe stymulowały popyt na kredyty hipoteczne. Wzrost inflacji zachęcał do inwestowania oszczędności w aktywa trwałe, jakimi są nieruchomości, w obawie przed realną utratą wartości pieniądza.

Robert Korczyński podkreśla, że widoczny co kwartał wzrost cen nieruchomości zachęcał też do inwestycji spekulacyjnych. – A osoby odkładające na zakup mieszkania dla siebie z obawy przed dalszym wzrostem cen były bardziej zmotywowane do przyspieszenia decyzji – zauważa.

Ekspert Emmersona mówi o „niesamowitym popycie". Nie ostudziły go nawet podwyżki cen mieszkań. Dynamikę ich wzrostu mogą jednak osłabić kolejne podwyżki stóp procentowych, co przy wysokiej inflacji przyczyni się do ustabilizowania popytu na kredyty mieszkaniowe.

– Wraz ze wzrostem stóp procentowych lokaty bankowe będą pozwalały zarobić więcej. Pod znakiem zapytania stanie atrakcyjność stóp zwrotu z nieruchomości kupowanych na wynajem – przewiduje Robert Korczyński. – Wpływ na rynek nieruchomości będzie miał zapewne tzw. gwarantowany kredyt mieszkaniowy.

Daleko do nasycenia

O intensywnym roku dla branży mówią deweloperzy. Angelika Kliś, członek zarządu spółki Atal, zwraca uwagę na kumulację sprzedaży mieszkań po czasie chwilowego zastoju z powodu pandemii. – Wysoki popyt jest kreowany głównie przez klientów indywidualnych, kupujących mieszkania dla siebie. Rynek nie jest nasycony, a sytuacja na nim jest zdrowa – ocenia. Pytana o największe wyzwania mówi o inflacji, rosnących cenach materiałów budowlanych i robocizny. – Zgodnie z ustawą deweloperską klient po podpisaniu umowy ma zapewnioną stałą cenę. Całe ryzyko bierzemy na siebie – podkreśla Angelika Kliś. – W czasie pandemii bardzo wydłużył się czas oczekiwania na materiały, co czasami wpływało na harmonogram prac. Nie można też zapominać o ograniczonej dostępności gruntów i coraz wyższych ich cenach. Atal ma odpowiedni bank ziemi, ale dla branży jest to wyzwanie.

Na koniec listopada Atal miał sprzedanych niemal 4 tys. mieszkań. To rekord w historii spółki. W całym roku firma chce sprzedać 4,2 tys. lokali.

Mijający rok do udanych zalicza też Marta Hejak, wiceprezes i dyrektor finansowa w spółce Robyg. – W ciągu trzech kwartałów nasza grupa zawarła 3338 umów rezerwacyjnych i podpisała 3532 umowy deweloperskie i przedwstępne w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu i we Wrocławiu – podaje. – Spółka rozpoznała w przychodach ok. 1400 lokali. To rekordowy wynik. W 2021 roku zakończyliśmy emisję obligacji o wartości 150 mln zł.

Robyg rozbudowywał też bank ziemi. Zasoby gruntów pozwalają na sprzedaż ponad 22 tys. lokali. – Jesteśmy zdeterminowani, by skokowo zwiększać skalę działalności. Szukamy kolejnych możliwości inwestycyjnych i planujemy dalsze inwestycje w grunty – zapowiada Marta Hejak. Dyrektor zwraca uwagę na umacnianie się takich trendów jak ekologia. Grupa Robyg podjęła decyzję o przejściu w procesach budowlanych w 100 proc. na energię ze źródeł odnawialnych do końca 2024 r. – Po drugie ESG – zrównoważony rozwój jest trwale wpisany w strategię i model biznesowy naszej grupy. Budownictwo mieszkaniowe to sektor, w którym odpowiedzialne zachowania są kluczowe zarówno dla środowiska, jak i dla społeczności oraz wpływają na naszych pracowników i partnerów biznesowych – mówi.

Z kolei Jarosław Szanajca, prezes spółki Dom Development, uważa, że mijający rok był wymagający, ale jednocześnie bardzo dobry dla rynku mieszkaniowego. – We wszystkich głównych aglomeracjach i na wszystkich rynkach działalności naszej firmy, czyli w Warszawie, we Wrocławiu, w Trójmieście i Krakowie, popyt na mieszkania przewyższał podaż – podkreśla. Dodaje, że w wielu miastach poziom sprzedaży mieszkań przekroczył liczbę lokali wprowadzonych do oferty. – Nierównowaga popytowo-podażowa skutkowała dalszymi zwyżkami cen – mówi Jarosław Szanajca. Powodem tej nierównowagi były m.in. przedłużające się procedury administracyjne, trudności z uzyskiwaniem pozwoleń, niedobór gruntów.