Sytuację na rynku nieruchomości w „Miesięczniku makroekonomicznym PIE" analizują Michał Gniazdowski, Marcin Klucznik i Jakub Rybacki.

– Pomimo wzrostu cen mieszkanie w Polsce jest łatwiej kupić niż w Europie Zachodniej. Analizie poddaliśmy wskaźnik OECD price to income – indeks opisujący, ile lat trzeba pracować, aby kupić mieszkanie. Od 2015 r. w Polsce czas ten wydłużył się o 4 pkt. Dla porównania przeciętny Niemiec pracuje o ponad 30 proc. dłużej, mieszkańcy Czech, Węgier i Słowacji 15–25 proc., strefy euro 18 proc. – wskazują eksperci. – Bank UBS szacuje, że przy przeciętnych dochodach osiąganych w Warszawie, zakup mieszkania w centrum wymaga ok. siedmiu lat pracy, w Paryżu 17 lat, w Londynie 14. We Frankfurcie i Monachium – siedmiu–dziewięciu. Ponadto stosunek cen nieruchomości do cen towarów i usług konsumenckich rośnie w Polsce wolniej niż w innych gospodarkach. Dziś za równowartość mieszkania można kupić dobra o wartości 32 proc. większej niż w 2015 r. To podobna wartość jak w strefie euro i znacznie mniejsza niż w innych państwach Europy Środkowej. Na Węgrzech i w Czechach wartość mieszkania wzrosła odpowiednio o 61 proc. i 52,5 proc. w relacji do cen towarów konsumenckich.

Czy to bańka

Autorzy miesięcznika PIE spodziewają się, że zwyżki cen nieruchomości w Polsce w 2022 r. wyniosą ok. 10 proc., a w 2023 r. – 8 proc. – Będą związane ze wzrostem kosztów ponoszonych przez deweloperów (skokowy wzrost cen materiałów i wysoka dynamika wynagrodzeń w budownictwie) – tłumaczą. – Dane Polskich Składów Budowlanych wskazują, że ceny materiałów dla budownictwa w październiku były o 20,5 proc. wyższe niż rok temu. Nawet mało zmienny wskaźnik GUS sugeruje, że jest to 5,5 proc. – porównywalnie z przegrzaniem gospodarki z lat 2007–2008. GUS wskazuje, że koszt budowy mkw. mieszkania wzrósł w III kwartale z ponad 4,9 do do ponad 5,3 tys. zł (o 7,2 proc.).

Jak podkreślają eksperci PIE, w części miast wzrost cen nieruchomości będzie hamowany przez niedostateczny popyt. – W Łodzi i Trójmieście wzrost ten jest wolniejszy niż w innych miastach – zaznaczają. W Gdańsku i Gdyni średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym sięgają 91 proc. cen warszawskich. W opinii autorów analiz „dalszy wzrost napotka barierę po stronie dochodów gospodarstw domowych". – Ryzyko bańki na polskim rynku nieruchomości jest jednym z najniższych wśród państw Unii Europejskiej – ocenia PIE.

Na wzrost transakcyjnych cen mieszkań wskazuje opublikowany właśnie raport AMRON – SARFiN. W III kwartale największy, bo niemal 14-proc., wzrost (licząc rok do roku) odnotowano w Krakowie. Średnie ceny poszły tam w górę do ponad 9,2 tys. zł za mkw. (III kw. 2020/ III kw. 2021 r.). W Warszawie przeciętne ceny transakcyjne wzrosły o 12,23 proc., do ponad 10,7 tys. zł., w aglomeracji katowickiej – o 12,16 proc., do ponad 4,8 tys. zł, w Białymstoku – o 12 proc., do ponad 6,3 tys. zł, w Gdańsku – o 11,5 proc., do niespełna 9,1 tys. zł, w Łodzi – o 9,87 proc., do niemal 6,2 tys. zł, we Wrocławiu – o 8,87 proc., do ponad 7, 9 tys. zł, a w Poznaniu o 8,22 proc., do 7,6 tys. Z analiz AMRON – SARFiN wynika też, że w III kw. wzrosła też, do 56,67 mkw., wzrosła też średnia powierzchnia mieszkań kupowanych w ośmiu miastach. Największe mieszkania (średnia 60,4 mkw.) kupowaliśmy w Warszawie. W Poznaniu było to 58,04 mkw. – Najmniejsze mieszkania były przedmiotem obrotu w Białymstoku i w Łodzi (52,43 i 52.08 mkw.) – podają eksperci.

Pytany o prognozy dla rynku nieruchomości Tomasz Łapiński, wiceprezes spółki Cordia Polska, przewiduje, że w kolejnych miesiącach ceny mieszkań będą nadal rosnąć, choć wolniej. – Po drugiej, dość szybkiej i nieoczekiwanej podwyżce stóp procentowych – z 0,5 do 1,25 proc., rynek zaczął się stabilizować – mówi. – Kupujący zastanawiają się, co będzie dalej ze stopami, z kredytami. W oczekiwaniu na kolejne ruchy rynku powstrzymują się z ważnymi decyzjami, a do takich należy zakup mieszkania.

Wiceprezes Cordii zaznacza jednak, że inwestycje w nieruchomości są nadal postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału. – Rozdźwięk pomiędzy inflacją a stopami procentowymi jest nadal bardzo duży – wyjaśnia. – Liczba nowych inwestycji na rynku deweloperskim konsekwentnie maleje. Nierównowaga pomiędzy podażą a popytem dodatkowo stymuluje wzrost cen.

Na inflacyjnej górce

Pośrednik Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), ocenia, że jeśli inflacja na obecnym poziomie utrzyma się dłuższy czas, ludzie wciąż będą chcieli chronić pieniądze przed utratą wartości. – Jeżeli mają środki na zakup nieruchomości, będą inwestować zwłaszcza w mieszkania. Grunty nie są wysokonakładowe, ale ich wartość rośnie różnie, w zależności od lokalizacji – tłumaczy. – Mieszkania z dobrym adresem, nie tylko w dużych miastach, ale i mniejszych – w górach czy nad morzem, z pewnością wciąż będą pewną lokatą kapitału.

Wojciech Kuc zwraca też uwagę na kurczące się zasoby gruntów inwestycyjnych, zwłaszcza w Warszawie. – Coraz mniej terenów nadaje się pod zabudowę – mówi ekspert PFRN. – Deweloperzy, aby pozyskać działki, będą musieli kupować istniejące już obiekty, co oznacza większe wydatki, co automatycznie spowoduje wzrost cen mieszkań. Przy czym dotyczy to bardzo dobrych lokalizacji.

Nerwowego końca roku spodziewa się Tomasz Błeszyński, doradca i prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Powody? – Mutacja pandemii, rosnąca inflacja, obawy przed drożyną i kryzysem. Te czynniki nie tylko będą miały wpływ na nasze życie, gospodarkę, ale i rynek nieruchomości – podkreśla. – Nadal główny motywem inwestowania na tym rynku jest wiara, że ulokowane tam pieniądze uchronimy przez inflacją i kryzysem. Trend ten utrzyma się do końca tego roku. Wierzą w to nie tylko klienci kupujący mieszkania, domy, działki, ale i deweloperzy rozpoczynający co rusz to nowe inwestycje. W mojej ocenie jest to mocno „zawyżone" zaufanie co do przyszłej rentowności zakupionych teraz nieruchomości. Szczególnie będzie to bolesne dla tych, co kupowali i nadal kupują mieszkania na „górce inflacyjnej", sądząc, że inwestycja na wynajem ochroni ich majątek.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego będziemy kupować jeszcze więcej mieszkań, gruntów, domów. - Siła marketingu jest tak wielka, że niektórzy w obawie przed wzrostami cen wręcz na ślepo będą kupować nieruchomości. Będą to robić i za gotówkę, którą mają z likwidacji np. lokat, jak i na kredyt. Obawiam się jednak, że już strumień zachomikowanej gotówki powoli się kończy i to źródło finansowania zakupu znacząc wyschnie. A banki też już nie są tak skore do finansowani zakupu nieruchomości na korzystnych dla kredytobiorców warunkach. Może się okazać, podaż nieruchomości będzie duża, popyt też, ale zabraknie pieniędzy i możliwości, by te transakcje zrealizować – zastanawia się doradca.

Tomasz Błeszyński uważa, że mamy do czynienia z bańką deweloperską. – Chodzi o masową produkcję towaru, a nie typową bańkę cenową. Oczywiście, w wyniku czynników, o których mówiłem, rynek nieustanie się napędza i ceny rosną, bo przecież rosną m.in. koszty realizacji inwestycji deweloperskiej, materiałów, robocizny, energii, paliwa i innych opłat związanych z prowadzeniem firmy – tłumaczy. - To wszystko przekłada się i przekładać będzie na ceny towarów, w tym przypadku mieszkań i domów na rynku pierwotnym. A skro rosną ceny na rynku pierwotnym to i na rynku wtórnym następuje podwyżka - dodaje.