Nabywcy mieszkań będą musieli dodatkowo płacić za balkony i schody?

Wchodząca w życie 13 lutego 2026 r. nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2026 r., poz. 27) przesądza, że cena lokalu w umowach zawieranych na podstawie ustawy deweloperskiej ma być ustalana w oparciu o iloczyn powierzchni użytkowej oraz kwoty za metr kwadratowy. Jednocześnie ustawodawca wyjaśnił, jak ustalać powierzchnię użytkową lokalu, wskazując na zasady obliczania powierzchni zawarte w Polskiej Normie. W ten sposób autorzy projektu, czyli Polska 2050, chcieli przesądzić, że do powierzchni użytkowej mieszkania nie można wliczać powierzchni pod ścianami działowymi.

„Mimo że deweloper nie naliczy pieniędzy za powierzchnie pod ścianami działowymi, to naliczy sobie pieniądze za powierzchnie innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836, a które dotychczas pomniejszane były przez rozporządzenie. (…) Znaczy to tyle, że po nowelizacji ustawy (…) deweloper będzie inkasował większe pieniądze niż do czasu nowelizacji. Co więcej deweloper musi to naliczyć – nie ma tutaj wyboru”  – pisze na stronie investorrealestateexpert.co geodeta Adrian Hołub.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Wzrosty cen mieszkań wyhamowały. Na rynku jest mniej inwestorów

Choć średnie nominalne ceny mieszkań w większości dużych miast są wyższe niż przed rokiem, to w u...

Za co zapłaci nabywca mieszkania?

Na niebezpieczeństwo takiego stosowania nowych przepisów wskazywała już na etapie projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej radczyni prawa dr Agnieszka Grabowska-Toś, współautorka opinii Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

– Ostrzegaliśmy, że wprowadzenie do ustawy zasady, iż powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, jest sprzeczne z postanowieniami § 20 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U.. z 2022 r., poz. 1679). Aktualnie obowiązująca norma PN-ISO 9836:2022 nie przewiduje redukcji powierzchni użytkowej ze względu na wysokość pomieszczeń. Z rozporządzenia wynika również, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych oraz nieużytkowych poddaszy, a z Polskiej Normy to nie wynika – wylicza ekspertka KIG.

Jej zdaniem pominięcie w ustawie deweloperskiej regulacji zawartych w rozporządzeniu wprowadzi chaos przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokali, ponieważ np. w odniesieniu do lokali z tzw. „skosami” z projektu budowlanego wynikać będzie mniejsza wartość powierzchni użytkowej, a z umowy deweloperskiej – większa.

– Takie rozwiązanie skutkować będzie obowiązkiem zapłaty przez nabywców wyższej ceny niż ta, którą płacą obecnie w odniesieniu do takich lokali, a przecież nie taka była intencja autorów projektu. Przed nowelizacją źródło problemów z wyliczaniem powierzchni pod ścianami działowymi tkwiło wyłącznie w różnej interpretacji zapisów Polskiej Normy, czego wprowadzona zmiana nie usuwa. Natomiast nakłada na deweloperów obowiązek (przepisy ustawy deweloperskiej są bezwzględnie obowiązujące) ustalania powierzchni użytkowej zgodnie z normą, czyli w praktyce wyższej, niż to miało miejsce dotychczas – uważa dr Grabowska-Toś.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rząd szykuje bat na nierzetelnych deweloperów. Nowe uprawnienia dla klientów

Każdy będzie mógł w portalu DOM prześwietlić firmę, od której planuje kupić mieszkanie. Na przykł...

Prawnicy podzieleni w interpretacji nowelizacji ustawy deweloperskiej

Nie wszyscy prawnicy podzielają jednak te obawy. 

Dr hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. Uniwersytetu Gdańskiego, autor komentarza do ustawy deweloperskiej uważa interpretację pozwalającą wliczać do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię pod skosami czy schodami za błędną.

– Zgadzam się, że można było lepiej sformułować art. 5a ust. 1 tak, aby jego literalna interpretacja nie prowadziła do absurdalnych wniosków. Jednak w prawie zasada jest taka, że jeśli literalna wykładnia przepisu prowadzi nas do absurdu, to znając intencję ustawodawcy, którą na pewno nie była zmiana zasad obliczania powierzchni użytkowej na niekorzyść nabywców, trzeba zastosować wykładnię inną, na przykład funkcjonalną. Chciałbym jednak wyraźnie zaznaczyć, że nawet wąska wykładnia nie pozwala na wyciągnięcie wniosku, że po wejściu w życie nowelizacji do obliczania powierzchni użytkowej należy stosować wyłącznie Polską Normę z pominięciem rozporządzenia – mówi prof. Gliniecki.

W jego ocenie art. 5a ust. 1 wskazuje tylko, która norma będzie właściwa do obliczania powierzchni użytkowej. Chodzi o tę obowiązującą w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę.

– Jest to spójne z rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, w którym również przywołana jest Polska Norma. Obliczając powierzchnię użytkową trzeba czytać i stosować rozporządzenie i aktualnie obowiązującą Polską Normę. Geodetom czy architektom zdarza się wąsko, literalnie czytać przepisy, ale prawnicy powinni patrzeć szerzej. Sądy, do których trafią sprawy, w których deweloper wliczy powierzchnię pod skosami do powierzchni użytkowej, badając problem, na pewno nie ograniczą się do literalnej wykładni – dodaje prof. Gliniecki.

Podobne stanowisko prezentuje adwokat, dr Joanna Barzykowska.

– Analiza wchodzących wkrótce w życie przepisów prowadzi mnie do wniosku, że co innego ustawodawca chciał osiągnąć, a co innego osiągnął, jeśli przyjmiemy literalną ich wykładnię. Ja jednak skłaniam się do przyjęcia wykładni celowościowej i nie doliczania powierzchni balkonów, schodów czy pod skosami do powierzchni użytkowej lokalu, na podstawie której ma być obliczana cena – a norma PN-ISO 9836 te powierzchnie do powierzchni użytkowej zalicza – mówi dr Barzykowska, zaznaczając, że jednocześnie rozumie wątpliwości wywołane nowelizacją.