Krytyczne opinie do projektu nowelizującego przepisy o wspólnotach mieszkaniowych

Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych regulują przestarzałe, niezmieniane od 30 lat przepisy ustawy o własności lokali (t.j. DzU z 2023 r., poz. 1688 ze zm.). Zarządcy nieruchomości od lat apelowali o ich zmianę. W końcu Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło projekt, który zakłada m.in. zmianę zasady przyjmowania uchwał przez wspólnoty. To reakcja na powtarzające się skargi dotyczące niewielkiego  zainteresowania właścicieli mieszkań udziałem w zebraniach czy choćby oddaniem głosu w elektronicznym głosowaniu, co paraliżuje działanie wspólnot. Nie można przegłosować uchwały o wysokości zaliczek, co zaburza płynność finansową, rozpocząć nawet najbardziej pilnego remontu, zdecydować o zmianie przeznaczenia części wspólnych czy o zmianie zarządcy. Nie można, bo do podjęcia uchwały potrzeba bezwzględnej większości głosów wszystkich właścicieli.

Przygotowany przez resort projekt zmienia te zasady. Zdaniem części ekspertów nawet za bardzo. Decyzje podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów będą zapadać zwykłą większością. Jeśli właściciele mieszkań nie zmienią swojego podejścia do zebrań, to tak jakby pozwolili o swoim majątku decydować sąsiadom.

– Tak, jak w przypadku spółdzielni mieszkaniowej, tak we wspólnotach mieszkaniowych wychodzimy z założenia, że nikogo nie można zmusić do korzystania ze swoich praw. W odpowiedzi na postulaty zarządców i po konsultacjach z nimi przygotowaliśmy projekt, który ułatwia funkcjonowanie wspólnot, bo takie było uzasadnione oczekiwanie. Łatwo będzie podejmować decyzje, również tę o zmianie zarządcy, także tego pierwszego wyznaczonego przez dewelopera, bo tego, z kolei, oczekiwali od nas mieszkańcy – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, odpowiedzialny za mieszkalnictwo.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Coraz więcej osób nie płaci za mieszkanie. Będzie bat na dłużników czynszowych?

Rośnie zadłużenie z tytułu niepłaconych czynszów za mieszkania. Ministerstwo Sprawiedliwości oraz...

Część zarządców wspólnot mieszkaniowych krytykuje planowane zmiany prawa

– Chcieliśmy zmian w podejmowaniu uchwał, ponieważ obecny system coraz częściej paraliżuje funkcjonowanie, zwłaszcza dużych wspólnot, tworzonych przez kilkuset członków. Zgłosiliśmy własne propozycje, nad którymi pracowaliśmy półtora roku w zespole eksperckim w Senacie i przekazaliśmy je resortowi rozwoju, ale nie znalazły się one w projekcie – mówi Marek Urban, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, która skupia zarządców.

Zarządcy chcieli dwustopniowego głosowania. Postulowali, aby zwykłą większością głosów można było przegłosować plan gospodarczy, sprawozdanie finansowe i absolutorium dla zarządu, a więc decyzje niezbędne dla funkcjonowania wspólnoty. Natomiast w przypadku pozostałych zagadnień podjęcie uchwały wymagałoby poparcia właścicieli, którzy mają łącznie ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości. Uchwały tak, jak to ma miejsce obecnie miałyby być podejmowane na zebraniu lub poprzez indywidualne zbieranie głosów.

Projektodawca chce, żeby uchwały podejmowane na zebraniu zapadały bezwzględną większością głosów ogółu właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Natomiast do podjęcia decyzji w drodze indywidualnego zbierania głosów wystarczyć ma zwykła większość.

Zdaniem prezesa KIGN ten dualizm może powodować niepotrzebny chaos.

– Pojawia się pytanie, jaka większość wymagana jest do skutecznego podjęcia uchwały w przypadku mieszanego sposobu głosowania. Z uzasadnienia, bo nie z samego projektu, wynika, że zwykła. Jeśli tak, to należy się spodziewać, że przyjęcie ustawy w tym kształcie doprowadzi do marginalizowania zebrań, bo łatwiej będzie podjąć uchwałę w drodze indywidualnego zbierania głosów. Tylko że tu pojawia się niebezpieczeństwo, że w skrajnym przypadku, jeśli trzy osoby wezmą udział w głosowaniu, to głos dwóch z nich może zdecydować o ważnych sprawach dla wspólnoty – mówi Marek Urban.

– Łatwo sobie wyobrazić, że taka możliwość może być pokusą dla różnych grup, niekoniecznie zgodnych z interesem właścicieli większości udziałów. Dlatego apelujemy o zmianę projektu – dodaje szef KIGN.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Strych to nie rupieciarnia dla każdego lokatora. Orzeczenie SN ku przestrodze

Nieoznaczone rzeczy właścicieli lokali, trzymane w pomieszczeniach wspólnych, zarządzający w imie...

Notariusze ostrzegają właścicieli mieszkań

Uwagi do projektu zgłosiła też Krajowa Rada Notarialna. Dr Piotr Marquardt, członek KRN, uważa że należy docenić inicjatywę podjęcia prac nad nowelizacją ustawy o własności lokali, ponieważ dotyczy ona coraz większej liczby osób. Tak właścicieli mieszkań, jak i najemców. Jednak propozycje dotyczące głosowania również budzą jego niepokój.

– Owszem, być może łatwiej będzie wówczas podejmować uchwały, co ułatwi zarządcom pracę, ale z drugiej strony niewielki procent właścicieli, którzy wezmą udział w głosowaniu może podejmować decyzje o poważnych konsekwencjach dla pozostałych, np. o zaciągnięciu kredytu. Tak poważne ułatwienie w podejmowaniu istotnych dla członków wspólnoty decyzji, w połączeniu z wprowadzaną przez projekt ich subsydialną odpowiedzialnością, podnosi ryzyko dla właścicieli mieszkań – ostrzega notariusz.

– W sytuacjach spornych np. dotyczących remontu, jeśli na koncie wspólnoty nie będzie dostatecznej kwoty, to wykonawca będzie mógł wystąpić o zapłatę i egzekwować ją od członków wspólnoty. Gdyby projekt został przyjęty w projektowanym kształcie, to skutki nieprawidłowego zarządzania wspólnotą poniosą bezpośrednio sami członkowie – dodaje dr Piotr Marquardt.

Czytaj więcej

Dane osobowe

Czy kamera w osiedlowym śmietniku narusza RODO? Zapadł precedensowy wyrok

Spółdzielnia mieszkaniowa naruszyła RODO instalując kamery w śmietnikach. W tym przypadku jej int...

Eksperci uspokajają: nie ma się czego bać, wystarczy głosować

Z kolei radczyni prawna i prof. UMK Aleksandra Sikorska-Lewandowska ocenia proponowane zmiany bardzo dobrze. – Zarządzanie wspólnotą musi działać. Nie może być tak, że brak zainteresowania ze strony właścicieli lokali paraliżuje podejmowanie ważnych dla wspólnoty decyzji. Ważnych także z punktu widzenia majątku wszystkich właścicieli lokali, takich jak niezbędne remonty czy ustalenie stawek w planie gospodarczym na kolejny rok. Zarządca nie może zebrać wymaganych dziś głosów właścicieli ponad połowy udziałów we wspólnocie. Brak uchwały skutkuje brakiem niezbędnych działań we wspólnocie – przekonuje.

– Wystarczy, że większość osób biorących udział w głosowaniu opowie się za przyjęciem uchwały np. o wykonaniu prac remontowych. Jeśli ktoś nie korzysta ze swojego prawa do decydowania i nie weźmie udziału w głosowaniu, to jego sprawa – dodaje prof. Sikorska-Lewandowska.

Ekspertka zaznacza, że w ten sam sposób podejmowane są uchwały w spółdzielniach mieszkaniowych czy spółkach handlowych, gdzie wszelkie głosowania przebiegają z uwzględnieniem jedynie osób głosujących.

– W przypadku wspólnot jest dodatkowe zabezpieczenie, taki podwyższony standard ochrony praw właścicieli mieszkań, polegający na tym, że najpierw głosowanie odbywa się na zebraniu i jeśli uchwała nie zdobędzie poparcia właścicieli lokali, posiadających ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości, to ci, którzy nie wzięli udziału w tym głosowaniu dostaną taką możliwość w trybie indywidualnego zbierania głosów – podkreśla.

Nie podoba jej się natomiast likwidacja umownego zarządu częścią wspólną.

– Rozumiem, że intencją projektodawcy było ułatwienie członkom wspólnoty zmiany zarządcy, który został wybrany przez dewelopera. Intencja jest dobra, ale wykonanie niewłaściwe, ponieważ instytucja umownego ustalenia sposobu zarządu dotyczy całego szeregu innych kwestii, nie tylko powierzenia zarządu – wyjaśnia ekspertka.

To samo krytykuje też zarządca, Seweryn Chwałek.

– Oznacza to pozbawienie właścicieli lokali prawa do samodzielnego określenia w umowie zasad zarządu nieruchomością. Dziś mają oni wybór. Mogą zdecydować, że oprą się na przepisach ustawy o własności lokali lub będą sami kształtować zasady zarządu nieruchomością, np. w zakresie większości potrzebnej do podjęcia uchwały. Są sytuacje (np. zapis, że wspólnota będzie korzystała z sądu polubownego w sprawach o zapłatę), których ustawa nie przewiduje i możliwość umówienia się, co do tego, jak zarządzanie nieruchomością ma wyglądać jest najlepszym rozwiązaniem – przekonuje Seweryn Chwałek.

Wymienione zastrzeżenia nie wyczerpują uwag do projektu. W najbliższy czwartek senator Joanna Sekuła, przewodnicząca Senackiego Zespołu ds. Rozwoju Rynku Nieruchomości, organizuje debatę na ten temat, a chętnych jest podobno tak wielu, że nie dla każdego starczy miejsca.

Etap legislacyjny: konsultacje publiczne