Notowany na giełdzie Ronson to kolejny duży ogólnopolski deweloper, który angażuje się w PRS, czyli najem instytucjonalny mieszkań. 2021 r. przyniósł kilka spektakularnych zmian strategii spółek skupionych dotąd na sprzedaży lokali indywidualnym konsumentom – a to jeszcze nie koniec.

Gorący rok

Strategie deweloperów, jeśli chodzi o PRS, są różne. Sam Ronson planuje zbudować własną platformę najmu, do czego będzie się starał znaleźć partnerów finansowych. Deweloper do 2025 r. chce zgromadzić zasób 3 tys. pracujących mieszkań w Warszawie, we Wrocławiu i w Poznaniu oraz dodatkowo 2 tys. w banku ziemi. Wiceprezes Andrzej Gutowski zaznaczył, że budowa drugiej nogi to efekt zmian społecznych, bo coraz więcej ludzi jest zainteresowanych zapewniającym elastyczność najmem. Ale i ciągły wzrost cen mieszkań robi swoje – i zakup lokalu na własność, zwłaszcza po podwyżkach stóp procentowych, stanie się mniej dostępną opcją.

W 2021 r. na rynek PRS mocno weszła Spravia kupiona przez grupę inwestorów od Budimeksu. Deweloper zawarł sojusz z funduszem Heimstaden Bostad i w ciągu kilku lat dostarczy do jego portfela 2,5 tys. mieszkań jako „nadworny budowniczy". Szacunkowa wartość transakcji to 1,4 mld zł.

Na wynajem postanowił budować też Murapol. Spółka będzie dostarczać lokale do platformy swojego głównego akcjonariusza. W I połowie 2021 r. fundusz Ares zamówił blisko 1,4 tys. mieszkań. Umowa ramowa przewiduje, że do połowy 2026 r. Murapol zbuduje 10 tys. lokali.

Z kolei w grudniu doszło do największego w historii polskiego rynku deweloperskiego przejęcia: fundusz TAG Immobilien za 2,5 mld zł kupił Robyga. Niemiecki właściciel przewiduje, że w najbliższych latach 12 tys. mieszkań z banku ziemi dewelopera trafi do jego portfela PRS. TAG wcześniej kupił mniejszą spółkę, Vantage – celem jest budowa do 2028 r. portfela rzędu 20 tys. mieszkań.

W 2021 r. inwestycje kontynuowali „weterani" młodego rynku PRS, czyli należąca do kapitału amerykańskiego platforma Resi4Rent. Tu nadwornym wykonawcą, ale i współudziałowcem, jest giełdowy deweloper Echo Investment. Spółka ma już w portfelu ponad 2 tys. mieszkań, praktycznie wszystkie zostały wynajęte. Cel średnioterminowy to zgromadzenie zasobu 10 tys. do 2025 r.

O tym, na jak wczesnym etapie rozwoju jest Polska, niech świadczy fakt, że sam przywołany fundusz TAG Immobilien w Niemczech ma portfel prawie 80 tys. mieszkań.

Lokal w abonamencie

– W konsekwencji pandemii inwestorzy z rynku nieruchomości szukają względnie bezpiecznych aktywów, do których zalicza się aktywa mieszkaniowe. Zwłaszcza że inne segmenty: handlowy i biurowy, przeżywają kłopoty – mówi Wojciech Matysiak, szef działu analiz rynku nieruchomości w PKO BP. – Rozwój PRS w Polsce wpisuje się w postpandemiczne trendy. Nasz rynek charakteryzuje się relatywnie wysoką rentownością najmu oraz niskim nasyceniem ofertą kompleksowej obsługi najemcy przez profesjonalnych operatorów – zaznacza.

Uzyskanie 100-proc. obłożenia portfela Resi4Rent, mimo że część inwestycji oddawano w środku pandemii, świadczy o tym, że na lokale zarządzane przez inwestorów instytucjonalnych zapotrzebowanie jest wysokie. Pojawiają się jednak zarzuty o to, że fundusze zabierają z rynku pierwotnego lokale Kowalskim, a niska podaż to jeden z czynników powodujących wzrost cen.

– W dalszym ciągu wobec około 1,2 mln mieszkań wynajmowanych przez indywidualnych właścicieli oraz 15 mln lokali ogółem w Polsce PRS pozostanie uzupełniającą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, głównie młodych osób pracujących w dużych miastach, imigrantów i studentów – podkreśla Matysiak.