- Rosnące stopy procentowe i spadająca zdolność kredytowa klientów ograniczyły znacząco popyt na mieszkania w pierwszym kwartale. Jednocześnie we wszystkich analizowanych miastach na rynku pierwotnym oraz w większości miast na rynku wtórnym ceny mieszkań ponownie wzrosły – podkreśla Marcin Jańczuk, współtwórca raportu Barometr Metrohouse i Credipas (firma pośrednictwa finansowego).

Decyzji o zakupie nieruchomości nie sprzyja też niepewność związana z wojną za wschodnią granicą. – Rynek mieszkań coraz bardziej zamyka się też na klientów kredytowych, których zdolność do finansowania zakupu spada z każdym kwartałem – podkreślają autorzy raportu. – A mimo to ceny mieszkań idą w górę.

Drożej na rynku wtórnym

Marcin Jańczuk analizuje transakcyjne ceny mieszkań na rynku wtórnym. - Pierwsza i szczególnie ciekawa obserwacja to spadek średniej ceny transakcyjnej w Warszawie, która znów nie przekracza 12 tys. zł za metr. To o 5,4 proc. mniej niż w czwartym kwartale 2021 r. – mówi ekspert Metrohouse. Licząc rok do roku, nabywcy mieszkań w Warszawie w pierwszym kwartale płacili jednak o 10,6 proc. więcej niż rok temu. Średnia cena nabywanego mieszkania w stolicy w pierwszym kwartale to 642 tys. zł, a średni metraż – 55 mkw.

- W dwóch miastach – Krakowie i Gdańsku - dzięki wzrostom cen po raz pierwszy w naszym zestawieniu udało się przebić barierę 10 tys. zł za mkw. mieszkania - mówi Marcin Jańczuk.

Przeciętna cena mkw. mieszkań z drugiej ręki w Krakowie to ponad 10,1 tys. zł, o 5,9 proc. więcej niż w czwartym kwartale ubiegłego roku i o 17,3 proc. więcej niż rok temu. Przeciętna cena lokalu kupowanego na krakowskim rynku wtórnym to 458 tys. zł, a przeciętna powierzchnia, podobnie jak w Warszawie – 55 mkw.

W Gdańsku za mkw. mieszkania nabywcy płacili w pierwszym kwartale średnio ponad 10,1 tys. zł. Kwartał wcześniej było taniej o 4,4 proc., rok wcześniej – o 15,5 tys. zł. Przeciętna cena lokalu kupowanego na rynku wtórnym w tym mieście to 514 tys. zł, przeciętna wielkość – 52 mkw.

- Średnie ceny mieszkań w tych dwóch miastach są niemal identyczne, choć dane historyczne wskazują, że zwykle to stolica Małopolski charakteryzowała się wyższymi cenami niż Gdańsk – zwraca uwagę Marcin Jańczuk. - Kolejne miasto z wysokimi cenami mieszkań to Wrocław. Tu jednak nie odnotowano zmian w porównaniu z poprzednim kwartałem – zaznacza.

Średnia cena mkw. lokalu z drugiej ręki we Wrocławiu to ponad 8,8 tys. zł, o 0,3 proc. mniej niż kwartał wcześniej, ale o 6 proc. więcej niż przed rokiem. Średnia cena kupowanego we Wrocławiu mieszkania to 460 tys. zł, a średnia powierzchnia to 53 mkw.

Kilkaset złotych taniej za mkw. jest w Poznaniu. Przeciętna cena mkw. mieszkania z drugiej ręki to niespełna 8,3 tys. zł. W ciągu kwartału ceny wzrosły o 3,5 proc., a w ciągu roku – 11,3 proc. Nabywcy decydowali się na mieszkania w przeciętnej cenie 402 tys. zł. Przeciętny metraż to 50 mkw.

- Rekordzistą wzrostów jest Łódź, gdzie kwartalne tempo wzrostów imponuje. To 8,8 proc. – wskakuje Marcin Jańczuk. Za metr mieszkania w Łodzi płacimy ponad 6,2 tys. zł. To o 15,5 proc. drożej niż rok temu. Średnia powierzchnia kupowanego mieszkania na łódzkim rynku wtórnym to 316 tys. zł, a przeciętna wielkość - 51 mkw.

- Już dziś wysokie ceny przekładają się na mniejsze zainteresowanie zakupem. Czas sprzedaży się wydłuża – zwraca uwagę Marcin Jańczuk.

Metrohouse i Credipass

Drożej na rynku pierwotnym

Drożeją też nowe mieszkania. Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że we wszystkich analizowanych miastach ceny mieszkań wzrosły od 2 do 8 proc. kwartał do kwartału. - Spośród największych miast, jedynie w Łodzi i Poznaniu ceny nie przekraczają jeszcze 10 tys. zł za mkw. – wskazują autorzy raportu.

– Bardzo sugestywny wydaje się fakt, że podwyżki względem IV kw. 2021 r. odnotowano we wszystkich badanych miastach. Wyniki dotyczące Warszawy, Krakowa, Łodzi i Poznania są szczególnie istotne – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - W marcu stolica Wielkopolski bardzo zbliżyła się już do poziomu 10 tys. zł za mkw. i wszystko wskazuje, że zostanie on przekroczony. Warto pamiętać, że w Poznaniu popyt na nowe mieszkania od grudnia 2021 r. do marca 2022 r. utrzymywał się na stabilnym i dość wysokim poziomie. Pod względem stabilności popytu poznański rynek był wyjątkiem w grupie analizowanych miast. Znaczenie może mieć fakt, że Poznań wciąż cechuje się dość dużym udziałem nowych lokali z ceną ofertową nie większą niż 8 tys. zł za mkw.

Metrohouse i Credipass

Drożej na rynku kredytów

- Droższy pieniądz przełożył się na mniejsze zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi – wskazują autorzy barometru Metrohouse i Credipass. - Pod koniec 2021 r. zakup inwestycyjny deklarowało 41 proc. klientów podczas gdy w I kw. 2022 r. wskaźnik ten spadł do 32 proc. Najczęściej kupujemy mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a wśród nabywców przeważają osoby dokonujące transakcji pierwszy raz w życiu.

Eksperci zwracają też uwagę na podwyżki stóp procentowych. Przekłada się to wzrost rat kredytu i spadek zdolności kredytowej dla nowych kredytobiorców. – Analizując sytuację rok do roku, widzimy spadek zdolności w zależności od banku o 45 do nawet 65 proc. Przyczyną jest również rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która weszła w życie 1 kwietnia 2022 r. Zaleca liczenie zdolności z buforem 5 pkt proc., czyli zakładając wzrost oprocentowania kredytu o taką wartość – przypomina Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass. - Dotychczasowe założenia rekomendowały liczenie zdolności z buforem 2,5 proc. W ciągu ostatnich 12 miesięcy raty kredytów wzrosły już o około 80 proc. Niedługo przekroczą pewnie dwukrotność wysokości raty sprzed serii podwyżek – przewiduje ekspert.

Dodaje, że pierwszy raz w historii mamy przypadek, gdy średnie oprocentowanie kredytu ze stopą stałą jest niższe niż ze stopą zmienną. - Wynika to z tego, że część banków nie zaktualizowała jeszcze oferty o ostatnią dużą podwyżkę stóp procentowych – wyjaśnia Andrzej Łukaszewski. - Średnie oprocentowanie kredytu ze zmienną stopą procentową wyniosło ok. 7,55 proc., a ze stopą stałą ok. 7,3 proc. Dla przypomnienia, jeszcze dwa kwartały temu ta różnica wynosiła 1,46 proc. na niekorzyść oprocentowania stałego. Pozytywną informacją płynącą z rynku jest widoczna obniżka marż kredytu. Obniżył je już praktycznie każdy bank. W dzisiejszych trudnych realiach banki będą starały się przyciągnąć klientów właśnie przez obniżanie marż.